新政前一个月，上海楼市表现如何？

售楼处72小时不打烊、多项目收回折扣、某楼盘看房客户多到椅子不够用、二手房挂牌量激增，出台楼市新政后的上海市场，一派火热景象。

据链家上海数据显示，新政后的首个周末新增挂牌量较之前增加了65%左右，门店带看量增长30%以上，成交量也相比于之前增加70%左右。

然而，这些都是新政出台后的数据表现，新政前一个月，也就是8月份，上海新房和二手房市场表现如何？

新房：成交触底反弹

8月新房成交触底反弹，据上海中原地产数据显示，8月上海新房成交55.8万方，环比增加3.6%。虽然绝对量没有太多提升，但止跌就是好现象。

从交易节奏来看，月初惯例低开，周度成交缩减至10万平方米以内，此后两周持续低位运行，最后一周在翘尾效应下出现走高，但绝对量还没达到20万平方米/周的正常水平。说明市场有观望气氛。

从成交分布来看，大浦东继续成为领跑者，也是唯一成交超过10万平方米的区。普陀表现也比较抢眼，达到9.3万平方米，甚至超过了松江、青浦、嘉定等传统交易主力的量。

在全面普降的市场环境之下，8月得到良好去化的项目都在本次榜单上得到一个较好的体现。从面积榜单来看，基本以8月开盘的项目为主，排位靠前的主要集中在城市中心及热门潜力板块项目上，外围项目相对去化较差。

数据来源：上海中原地产

供应方面，第七批房源有序供货中，入市项目增加同时，质也在转好。8月新增供应为77.63万方，共22个项目，入市房源6801套。

从开盘去化来看，7个日光盘，整体质素略有提升，据克而瑞上海数据显示，8月份平均去化率升至55%。区域两极分化显著，中环市区、新城轨交优质盘低位震荡，外环线热区2个千人摇项目拉动升至高位，新城无轨交以及远郊延续探底。

二手房：市场止跌企稳

据上海链家研究院的监控数据显示，8月份上海共成交二手房1.37万套，成交金额454亿元，套均总价330万元/套，成交均价40421元/平。

具体来看，成交方面，8月份，在政策利好信号频频释放下，市场止跌企稳，全市二手房成交1.37万套，环比增长9%，同比下降30%；成交金额454亿元，环比增长10%，同比下降31%。

价格方面，由于外环内成交占比有所增加，所以8月全市二手房成交均价稳中有增，为40421元/平，环比增长2%，同比增长2%。

数据来源：上海链家

目前来看，利好政策的释放暂未导致价格的大幅波动，仅个别业主存在提价的行为，不过议价空间确实略有收窄。

此外，8月份不少刚需客户选择入市。从成交房源的面积段来看，8月份50-90平的刚需成交占比上升，占比69.7%，较7月份增加了1.2个百分点；从总价段来看，8月份200-400万的占比44.3%，较7月份增加了2.3个百分点。

从各区域表现来看，8月份成交量TOP3区域为浦东、宝山和闵行，其中浦东新区的二手房成交主要集中在周康板块，307套的成交成绩，要遥遥领先于其他板块；而闵行区的二手房成交主要集中在浦江板块，上个月浦江板块卖了263套房。

数据来源：上海链家

值得注意的是，虽然8月份奉贤新城板块卖了348套房，但是整个奉贤区成交量一般，且环比有所下跌。

上海楼市走向如何？

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，上周上海落地“认房不认贷”政策超过市场预期，对信心提振作用也非常大，效果立竿见影。尤其是新房市场反应比二手房强烈，尤其是500-700万的首次改善产品带看，下定等最明显。毕竟政策导向在支持改善客群释放需求。

政策对于已经处于市场中的买家有推动作用，一旦市场企稳走好，会吸引新增客户，后续的交易还会有持续跟进力量。上海的消费潜力大，预计反弹的持续性会比二、三线市场来得更持久。

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为，8月末9月初，房地产各项宽松政策发布，上海官宣放开认房不认贷，为市场注入强心剂。

放开后的首个周末，链家门店成交量较平时周末增长了近70%，这主要是之前已经有购买意向、在等政策落地的客户选择快速上车。门店带看量增长30%以上，不少刚需和刚改客户将享受到这波政策红利。

此外，周末的新增挂牌量增长65%，说明不少业主的置换需求，在认房不认贷放开后被激活，预计随着市场成交逐步活跃，9月成交量会有进一步的增长。