物企开启2023年中报季：物企走出独立发展的道路

临近8月31日中报季收尾日仅7天，房企中报仍迟迟未来，物企却迎来了业绩密集发布期。

回顾行业，2023年上半年房地产行业仍面临一系列挑战，在此影响下，物企积极调整战略，从回归物业基础服务、聚焦高能级城市实现高质量发展到强化自身市场外拓能力，并在存量市场依托居民与企业消费走出一条独立发展的道路成为行业共识。

物企走出自身独立道路

2023年上半年，不少物企都交出了一份令投资者满意的成绩单，这也是他们较早交出半年报的底气所在。

作为首家披露中报的物企，中海物业实现收益71.63亿港元，同比上涨23.2%；整体毛利11.47亿港元，同比上涨30.8%；公司股东应占溢利7.26亿港元，同比上涨39.2%。

越秀服务的中报业绩成色也足以令投资人惊喜，期内营业收入为15.12亿元，同比增长38.7%；公司拥有人应占盈利为2.45亿元，同比增长17.5%。

万物云营收、净利也双双增长，报告期内收入160.2亿元，同比增长12.5%，净利润10.5亿元，同比增长15.7%；毛利率为15.1%，经调整后（剔除历史收购带来的客户关系摊销人民币321.1百万元）毛利率为17.1%。

融创服务则展现了独立于地产业务的盈利能力，报告期内，实现收入约为33.96亿元；其中，物业管理服务收入约为29.24亿元，较去年同期增长约8%。公司归母净利润3.4亿元。

对于公司上半年的表现，公司秘书、资本管理部总经理张晓明表示，“融创服务所呈现的业绩界面，是一个市场化程度非常高的业绩界面。”

然而，也有不少物企表示，房地产行业仍在调整期徘徊，作为与之密切相关的行业未能独善其身。

德信服务2023中报显示，期内取得营业收入为4.58亿元，同比下降5.6%；净利润为6330万元，同比下降28.6%；毛利率也由31.8%下降3.6个百分点至28.2%。

建业新生活2023中报也难言乐观，上半年集团实现收入13.533亿元，同比减少13.5%；公司股东应占亏损2.996亿元，而2022年同期股东应占净利为2.898亿元。

建业新生活首席财务官马楠表示：建业地产在上半年正式宣告债务重组，建业新生活根据经济发展和建业地产的经营状况以及对地产销售的展望，结合审计师的意见，根据目前的预测作出最好的判断，目前减值百分比接近四成。

此外，远洋服务也因大额计提造成净利润下滑。上半年，远洋服务实现净利润1.29亿元，同比下降约52%。公司表示，出于谨慎性原则，对应收款项等计提资产减值亏损增加。其中，金融资产减值亏损净额7570万元，同比增加63%；存货由2022年12月31日的 2.5亿元减少至2023年6月30日的2.06亿元，减值约4400万元。

实际上，物业本质上是净现金、低杠杆、长经营周期的一个行业，物管行业具有“存量+增量”的抗周期属性，更容易走出一条独立的业绩增长道路。

物企普遍对于快速走出低谷期、重回增长也表示出一定的信心。如远洋服务就表示，截止报告期末，集团拥有现金资源总额为人民币6.29亿元，拥有充足的财务资源及灵活的财务管理政策以支持于未来数年的业务扩张。

融创服务在中报也透露，期内经营现金流净流入660万，经营性现金流回正，期末可用资金总额约42.16亿元。“充足现金流能为下一个阶段的发展打基础，使得公司在经营面上能够更加的从容。”张晓明表示。

中海物业主席兼执行董事张贵清在中期业绩投资者会议上表示，物业行业目前处于理性回归过程，市场容量在那里，未来增长空间巨大。

回归服务本源 发力第三方外拓

由于物业服务行业的基础物管服务具备一定抗周期性，面对行业波动时，更凸显业绩压舱石的作用。

保利物业中报披露，于2023年上半年取得收入约71.41亿元，同比增长10.7%；主要收入来源就是物业管理服务，实现收入48.18亿元，同比增长21.8%，占总收入比重67.5%，相比去年同期提升了6.3百分点。

德信服务中报显示，基础物管服务营收占比由58.8%上升至74.6%，成为上半年业绩主要支撑。

同时，物企开始重新聚焦基础物业管理服务，并强调“回归服务初心”。

远洋服务在2023中报中表示，物业行业处于深度调整阶段，市场集中度进一步提升。回归服务本源，聚焦价值创造越来越成为行业共识，坚持高质量发展，扎实做好基础服务成为物管企业发展核心。

值得注意的是，除了提出回归服务本源之外，物企管理层还反思了以往只重规模的扩张模式，强调回归有质量的增长。

融创服务管理层指出，面积不等于质量，在差异化的同时追求有质量的规模增长，以获得更高的利润和健康的现金流。为此，融创服务的市场拓展主要聚焦一二线的45个城市，并持续深耕上海、杭州、北京、西安、重庆、天津等一二线战略重点城市。

保利物业也表示，在新的竞争格局下，公司将更加聚焦核心区域。在市场拓展上，由原来100个深耕城市进一步聚焦到48个重点城市，为有密度的规模打下基础。

即使手握10亿元收并购资金的越秀服务也强调谨慎。实际上，相较于2022年在管面积33%的增长，越秀服务2023年上半年仅为13.7%。对此，越秀服务非执行董事兼董事会主席林峰表示，集团在收并购这方面一直是积极的，但在评判标的时，还是审慎评估标的估值、收购价格的合理、标的未来增值等，包括收购标的对管辖区域是否增加管理的浓度和密度。

越秀服务也将市场拓展重点放在高能级城市。对此，林峰透露，越秀服务在管面积主要为一线及二线城市，服务的业主拥有一定的消费能力，所以可以提供增值服务，未来相信有努力的空间及可以开拓新的赛道。

中指研究院物业事业部总经理牛晓娟指出，率先实现独立化发展的物企，能够在市场竞争中获得一定的优势，同时还能大幅提振物业投资者的信心，进而推动企业估值不断向上突破。

万物云管理层则在行业回顾时也提及，随着物业市场化制度的逐步完善，存量市场将呈缓步打开的趋势，而深耕优质资产密集市场且自身品牌力和服务力过硬的物企，可提升竞标外拓优势，成为“长跑冠军”。

民营物企的第三方外拓能力最为投资者所看重。2023年上半年，融创服务来自第三方的收入为32.04亿元，占比从71.0%提升至94.3%，被市场解读为独立性以及外拓能力整体表现稳定。

数据显示，2023年上半年，建业新生活新增合约面积949万平方米，其中81.7%来源于第三方外拓。据公司管理层表示，在未来的3-5年，第三方外拓将作为建业新生活面积增长的主要来源。

央企背景的中海物业在中报也强调了外拓重要性，今年上半年，中海物业新增在管面积4300万平方米，其中，74.5%来自独立第三方。整体来看，中海物业在管面积中来自第三方面积占比从去年末的32.8%提升至37.8%。中海物业管理层表示，在存量市场竞争尤为激烈的局面下，公司将继续推进主要指标年复合增长30%、内生外拓1:1的目标。