受访者供图
近日，一份名为《关于深圳中原反馈垫付佣金相关事宜的通报》的文件在市场流传，该文件指出：“各开发商/代理商尚未支付深圳中原的佣金超过10亿多元，目前在法院已经启动诉讼追佣的金额达5.35亿元”，深圳中原起诉的重点开发商和项目，包括佳兆业、恒大、宝能、世茂等。
8月21日，中原集团首席运营官刘天旸向《华夏时报》记者证实上述文件的真实性，并向记者指出，“这10亿多元属于应收金额，其中有将近5个亿（元）的佣金由于相关开发企业遇到了债务危机和流动性危机，导致结佣不顺畅，目前在走法律诉讼途径。收回来的钱，会优先发给员工。”
据了解，从2021年开始，随着一些开发商相继暴雷，深圳中原的结佣就已经受到了影响。此后，暴雷的开发商越来越多，使得深圳中原的佣金被拖欠越多。其实，不仅仅是深圳中原，整个房地产中介行业，近两年也深受开发商陷入流动性危机的影响。以恒大为例，截至2022年12月31日，世联行对恒大集团的应收款项总额合计约12.41亿元。此外，易居中国至今还有关于恒大约40亿元的应收账款没有收回。
有员工曾上门追讨佣金
刘天旸向记者坦言，“在近期一段时间里面，深圳中原面临着比较大的压力，过去比较顺畅的结佣出现了阻碍。就是有一些结佣结着结着，就结不出来了。在正常市场情况下，深圳中原（在卖出新房的）12—13个月就会进入第一轮结佣周期。”
公开资料显示，深圳中原是中原地产代理（深圳）有限公司的简称，属于香港中原集团。据中原集团官网介绍，中原集团1978年创立于香港，是一家以新房和二手房的房地产经纪、代理业务为主，同时也涉足咨询顾问、物业管理、测量估价、按揭代理、资产管理、投资移民等多个领域的大型综合性房地产服务企业。
据刘天旸透露，中原集团在深圳主要有新房和二手房业务。其中新房业务主要分为两个模式，一是案场代理，二是新房分销模式。而在新房市场上，中原在深圳的市占率有50%左右。
而中原集团表示，深圳中原结佣结不出来的原因在于，“近年来，房地产行业极为不景气，各大开发商资金链断裂相继暴雷，无法正常支付中原集团及旗下相关公司的销售佣金。”
据了解，目前各开发商/代理商尚未支付深圳中原的佣金超过10亿多元，目前在法院已经启动诉讼追佣的金额达5.35亿元，其中法院已经裁决在强制执行的金额超过了4亿元，待判决的金额1.35亿多元。
“结佣结不出来”的后果，如中原集团在通报文件中称，“致使深圳中原、合作方及员工均是共同的受害者”。而具体到员工层面，则是销售人员的提成佣金被拖欠。值得一提的是，2023年8月，一条关于深圳中原员工索要佣金的视频在市场上流传，深圳中原多名员工聚集在深圳中原总经理郑叔伦的办公室。视频中有员工称，“能不能先发员工提成？有的佣金已拖欠六七年”。
针对上述视频的内容，刘天旸也向记者作出了解释，“我觉得（视频里的员工）对情况做了一些错误的描述，就感觉是公司该发的钱没有发给他，公司欠了他的钱，实际情况并非如此。销售行业里边是公司收回佣金之后，再将佣金发放给员工，他们所主张的这部分拥金，还没有从发展商这里收回，有一些是我们已经有诉讼，诉讼是已经有判决，在执行资产阶段。”
据了解，按照房地产销售行业多年来的惯例，销售人员的收入包含基本工资和佣金提成，佣金提成需要在收到开发商/代理商的销售佣金之后发放。而根据通报文件的内容，中原集团成立45年以来一直执行上述的佣金提成发放制度。
此外，据刘天旸描述，近一周，深圳中原有和深圳市劳动监察部门、住建部门、街道、派出所等沟通，并将每一次收回来的佣金及相关发放记录给到了相关政府部门，证明了深圳中原经营是没有问题的。
中原集团也在通报文件中提到，按照劳动合同的明确约定，深圳中原收到开发商/代理商的销售佣金后次月即发放员工佣金提成，公司也一直都是严格遵照佣金提成发放制度和劳动合同的约定执行。员工的基本工资也从来都是按月按时足额发放的，从未有任何拖延薪资或恶意欠薪的情况。
同时，中原集团也表示，考虑到部分特别困难员工的生存困境，董事局决议并安排集团员工协会协助及审批有特别困难的员工发放特困抚恤金，有特殊需要的困难员工可以按照流程提交申请，由集团员工协会审核批复处理。
被拖欠佣金，影响的不仅仅是员工，公司层面的经营也会被拖累。刘天旸直言，如果被拖欠的资金追不回来，会使得深圳中原的经营变得比较困难，承受较大的压力。“在近一段时间，我们受这个行业和开发商成交规模的影响，经营上面出现了亏损，经营情况不是太乐观的，就是压力还是比较大的。”
目前，中原集团董事局成立重大项目追佣跟进专案组，由刘天旸负责牵头处理相关事宜，郑叔伦配合。
员工能否要求公司垫付相关佣金？
刘天旸提到，“我们没有能力去做这个垫佣的工作。同时我们的劳动合同和过去几十年的工作都已经比较明确的，就是收回来才能发，没有收回来我们没有能力去垫的。”
中原集团在通报文件中指出，如要求深圳中原在未收到开发商/代理商销售佣金的情况下先行垫付佣金，即使仅仅垫付基层员工的提成，需要垫付的资金金额已经超过4亿元以上，因此将会导致公司的经营更加困难。
那在法律上，如果在公司没有收回佣金的前提下，中原员工能不能要求公司垫付相关佣金？
8月22日，广东华商律师事务所劳动与社会保障专业委员会副主任凌正琦律师在接受《华夏时报》记者采访时指出，房地产公司和销售人员发生的劳动争议，主要归类为两大类。一种是房地产公司和销售人员签订了劳动合同，存在劳动关系，在这种情况下产生的劳动纠纷的案件，必须先经过劳动仲裁之后，才能去到法院处理。而在劳动仲裁阶段，若是公司的规章制度或者有清晰的证据显示，销售业绩提成需等到回款之后才能发放，没有回款就不予发放，那在这种情况下，法院是支持公司，劳动者是拿不到佣金的。
“另外一种是，房地产公司和销售人员双方没有签订劳动合同，只签订合作协议，在这种情况下去申请劳动仲裁，由于连劳动关系都无法确认，很可能会驳回仲裁请求。相关人员只能直接向法院起诉，要求主张销售业绩提成。不过哪怕是这种情况下向法院去起诉要业绩提成，也需要达到拿回提成的条件，可能也是公司能拿到回款才予以发放提成。”凌正琦律师说道。
值得一提的是，刘天旸也向记者表示，“有员工曾通过法律诉讼通道讨佣金，但是相关判决指出，认为员工所主张的佣金并没有达到结算条件，并没有在这上面讨到他们要的佣金。”
凌正琦律师也指出，“公司在没有收回佣金的前提下，中原的员工可以向公司讨薪，但是仅限于约定的固定工资这一部分，如果公司是拖欠这部分，是可以追讨的。针对销售业绩提成的部分，大多数情况都会因被认定为‘未达到结算条件’而未予支持。”
此外，凌正琦律师也提醒到，目前来说，没有法律规定公司必须要垫付佣金的，而销售业绩提成需要达到相关的约定条件才能支持，建议员工重点关注什么时候公司收到回款以及回款金额多少。
“回款后能否落实佣金也是大问题，需要监督，目前对于回款资金没有任何监管，回款到公司账上，也不能保障员工能拿到钱的，必要时还需要财产保全，启动诉讼程序。”凌正琦律师说道。
佣金追回难度大
在凌正琦律师看来，中原集团追回被开发商拖欠的佣金难度是毋庸置疑的，开发商不能回款佣金的原因主要是开发商的资金链断裂了，所以哪怕能追回一点点，这个法律程序的时间都是非常长的。
而刘天旸也坦诚向记者表示，在不具备垫付员工提成和佣金的前提下，没有什么有效的方案能够解决相关问题。“如果开发商拖你的款项，赖你的账，能够用的方法就是通过法律的手段得到判决去执行开发商的财产。如果说，开发商一直不强制执行的话，我们就会用债权人申请对方破产的方式来把官司执行到底。因为我们也确实很希望追回钱给到员工保障。”刘天旸说。
此外，据刘天旸透露，针对开发商拖欠佣金这事，目前深圳中原采取两大做法，一是，积极的去抓销售工作，来稳定公司经营，不被这个现象拖累；二是，除了发律师函和诉讼外，也会积极的跟开发商来追缴结算佣金。
“有一部分开发商会用‘以房抵佣’的形式来让我们处理这些资产。以房抵佣会造成我们收入的一个折损。举例来讲，本来我们可以收回1500万元的佣金，但是可能开发商给我们一套所谓价值1500万元的房子来抵佣金，而现在市场上看最多只能用1000万元来成交。那这也变成我们卖掉一套房子中间耗费的时间和精力，加上卖掉房子之后所获得的金额少于我们所主张的金额。但是即便这种情况下，我们也得去处置。”刘天旸说道。
刘天旸指出，“目前公司的态度就是接下来收回来的钱，会优先比例发给员工，也就是公司所对应的比例会相对靠后一些，先结算员工的。同时我们也会积极的去梳理这些正在打官司的项目和没有结佣的项目，跟开发商积极的去对数。”
“目前政府相关部门已介入，像深圳盐田佳兆业的一个项目，之前收不回佣金，现在在相关政府部门的支持下，近期会有付款给到中原。” 刘天旸说。
而在谈及会不会担心目前代理楼盘的开发商再次出现暴雷问题，刘天旸称，“我们现在接盘已经很谨慎了，我们会去看这个楼盘的资质，看开发商的状况，如果明知道他们可能会有压力的，我们尽量选择不接了。”
京公网安备 11010502044682号