多地降首付、出台“商转公”业务 降利率、减负担成房地产政策重点

业内人士表示，从前期透露出存量房贷利率可调整，到首套房认定调整，再到“商转公”的加速推进，均是降低居民个人住房贷款成本的主要举措。下一步，各地将加速落地各方面优化政策，促进房地产市场平稳健康发展。

8月18日，2023年关中平原城市群市长联席会议和住房公积金协同发展分会在西安市召开。会上，西安、宝鸡、咸阳、铜川、渭南、杨凌、商洛、运城、临汾、天水、平凉、庆阳、延安、三门峡共14个城市签订了关中平原城市群住房公积金协同发展合作协议，表示全面推动城市群住房公积金一体化协同发展。

西安住房公积金管理中心表示，将恢复办理在西安市购买自住住房的关中平原城市群成员城市（宝鸡、咸阳、铜川、杨凌、运城、临汾、天水、平凉、庆阳市）和观察员城市（延安、三门峡）住房公积金缴存职工住房公积金贷款业务，以上城市住房公积金缴存职工与西安本地缴存职工享有同等贷款权益。

在扩大互贷范围的同时，西安相关部门也表示，建议在西安开展“商转公”业务。8 月 16 日，国家金融监督管理总局陕西监管局发布《对省十四届人大一次会议第 179 号建议的答复函》时表示，建议住房管理部门在西安开办“商转公”业务。据调研了解，陕西地市基本已开通个人住房商业贷款转住房公积金贷款业务，但西安市暂未开办。国家金融监督管理总局陕西监管局统计数据显示，西安市个人住房贷款存量较大，截至 6 月末占全省的 69.13%，在西安市开办 “商转公”业务，将大幅减轻缴存职工还款压力，且受益面较广，对稳定房地产市场和恢复扩大陕西省消费市场都有一定的积极作用。

事实上，除西安外，近期，哈尔滨、重庆、盐城等多个地区对“商转公”贷款予以支持。

8月16日，东营市住房公积金管理中心发布《关于开展商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款业务的公告》，表示凡符合“商转公”业务申请条件且商业性个人住房贷款发放日期在2018年12月31日之前的缴存职工，自2023年9月1日起可申请办理“商转公”业务。

哈尔滨方面也表示，为有效缓解贷款职工还款压力，减少缴存职工家庭购买自住住房贷款的利息支出，目前哈尔滨住房公积金中心已与16家银行签订了合作协议进行“商转公”。其中，中行、农行等9家银行可直接办理顺位抵押“商转公”业务。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，“商转公”在提高公积金使用效率的同时，也有利于减少已购房家庭贷款利息支出，降低购房成本。但对于房地产市场来说，“商转公”单一政策很难扭转市场预期，仍需与其他政策协同配合，共同促进房地产市场逐步企稳。

的确，降低购房人购房成本成近期以来的政策主要方向。自7月24日中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”以来，多地积极研究调整限购、限售等限制性政策。7月底，住房和城乡建设部部长倪虹召开企业座谈会表示，要进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。越来越多的针对性政策相继展现。

8月17日，江西南昌发布《促进我市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施》指出，居民家庭通过公积金或商业银行贷款购买住房的，首次购房首付比例最低执行20%，二套房首付比例最低执行30%。对符合购房提取住房公积金条件的职工，可预提住房公积金支付购房首付款。

厦门方面，自8月16日起，为了支持改善性客户购房，厦门二套房贷首付比例由50%降至40%。而对于第二套住房贷款利率，商贷利率最低由LPR+80基点调整至LPR+60基点。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此前住建部明确提出了要降低首套房首付比例和利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等，意在降低住房消费门槛、成本，释放住房消费的需求。

易居研究院研究总监严跃进表示，降低首付比例，有助于实质性降低购房门槛，激活合理住房消费需求。他认为，从现阶段来看，我国潜在的购房需求真实存在，市场信心也在逐渐恢复，地方应把握政策窗口期，积极引导市场回暖，促进一二手房、刚需改善双市场等回暖和趋稳。

李宇嘉预计，后续会有更多热点城市降低首付比例并调整优化二套住房购房政策。他表示，热点城市刚需集中，换房人群庞大，降利率、降首付、降税收，能够改善预期并释放需求。