房企年报迎来密集发布期，截至3月31日，在港上市房企的年报基本发布完毕。
梳理这些已发房企年报可以发现，销售增长依然是主流，但大多数房企的毛利率、净利率均下滑，有的千亿房企甚至净利润和归母净利润不足1个亿。
为何一大批规模房企会出现了增收不增利的情况?多位业内人士向《每日经济新闻》记者分析认为，主要原因在于2016~2018年地价较高，拔高了企业成本，又遇到限价因素制约，当这些项目到了结转时点，反映在财务报表端的利润率便呈现出下滑态势。此外，有些房企过去为了冲规模，拿了不少高成本的项目，从而导致了增收不增利的情况出现。
降负债成为关键词
从已经发布的房企年报可以发现，与以往相比，拼规模扩张已不是房企常态，而调整负债结构、降低负债率、增加现金流已成为众多房企关的注焦点。
早在去年8月，“三道红线”融资新规(剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍)，将房企划分为红、橙、黄、绿四档，分档设定有息负债的增速阈值，四挡有息负债规模年增速分别设限为0%、5%、10%和15%。
据《每日经济新闻》记者不完全统计，6家房企“由红转黄”，4家房企“由橙转黄”，11家房企保持“零踩线”，12家房企通过调整结构跻身“零踩线”阵营。目前共有20家房企处在黄档之列，尚有2家房企处于红档。
58安居客房产研究院分院院长张波告诉记者，目前降杠杆对于房企是头等大事，房企清晰的认识到，对于房企融资侧的收紧不是短期的事。未来3到5年，房企都会面临这样的状态，整个融资侧的收紧是一个长效的一个机制手段，对于房企来说，把资产负债状况调整到符合国家要求是非常重要的。
张波同时表示，近一年以来，出现了一些房企爆仓或者即将爆仓的情况，也给整个行业敲响了警钟。当前情况下，房企规模大不代表没有风险，并不是有了风险，国家就会采取相应的一些救助措施。因此，降低负债、保证财务稳定已经上升到比规模化更加重要的因素段，一些之前过度追求规模化的房企正在进行一些战略上调整，所以这点是行业内的一个共识，今年也会表现得更加明显。
增收不增利情况普遍
值得注意的是，营收增长但利润下滑成为不少房企不得不面对的现实。
同花顺数据显示，截至3月30日，申银万国行业分类下35家房企发布2020年年报，营业总收入10198.93亿元，较2019年增长20.85%;净利润合计984.03亿元，较2019年的1050.38亿元减少6.31%。从净利润率来看，35家房企中有25家出现下降，占比达71.4%。
如信达地产2020年实现营业收入258.64亿元，同比增长32.79%;归属母公司净利润15.02亿元，同比下降35.12%。大悦城2020年营收384.45亿元，同比增长13.76%;归属上市公司股东净利润亏损3.87亿元，较2019年大幅下降118.88%。
不少房企人士感叹，这两年高周转玩不转了。一个是市场不再支撑这种玩法，各种调控政策和金融杠杆的限制对市场冲击很大，使得房企的盈利空间被进一步压缩。
亿翰智库研究总监于小雨告诉《每日经济新闻》记者，从房地产行业整体来看，行业的利润率出现一个探底的过程，未来逐步向着制造业行业的利润率过度，不会再出现以前的高利润率。但就企业个体而言，2020年的利润率未必是个低点，只是跟项目的结转结构和节奏有关。
张波指出，房企增收不增利主要有两方面原因。首先，是这些房企追求规模化过程中更多地采取合作和合营模式，使得权益占比不断降低导致的，这在近两三年比较明显。其二，一些房企由于对于渠道的过分依赖，在过往一两年渠道费率不断提升，尤其是在一些去化有难度的城市和区域，导致了房企整个营销成本过高，进而降低了项目的整体盈利水平。
“整个行业利润下滑由于财务成本 明股实债。之前高举高打的模式决定了这类房企，很多时候，房企利润被财务成本吞噬，尤其是明股实债，很大一部分利润被被少数股东权益拿走了。”克而瑞研究中心总经理林波告诉记者，原本那些为了冲规模而采用高周转的企业压力都会很大，过高的杠杆面临被强制，“三道红线”短时间可以通过一些手段降下来，但如果持续恶化，就需要企业花更大的代价去调节这些指标。那都是成本支出，并不便宜，但如果突破这些指标，未来房企发债以及向机构融资又会受到限制甚至阻碍。
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