社科院研究员:房地产税立法建议考虑轻税原则(2)

　　房地产税开征，在短期内可能导致部分住房抛售。这种抛售对房地产市场的影响需要评估。也是房地产税开征中必须重点关注的一个问题。由于这种影响关系全局，房地产税立法必须稳妥推进。

　　房地产税立法要考虑业主的支付能力和支付意愿。否则，房地产税开征之后，业主没有能力支付或没有支付意愿，就可能严重影响政府公信力。房地产税制设计必须充分考虑这个问题，这是因为业主如果没有支付意愿，那么房地产税这样一种与自然人关系密切的税种就无法顺利开征。

　　房地产税的开征意味着对自然人征税提出更高的要求。2019年以来，综合与分类相结合的个人所得税制的推行，特别是汇算清缴补缴税款的顺利进行，让税务部门有了更丰富的自然人税收征管经验，让房地产税的征管有更扎实的基础。智慧税务建设几乎可以克服房地产税征管的所有技术难题。

　　现代国家是法治国家。房地产税立法就是让新税种在法治的轨道内开征，充分体现税收的法治性。标准意义上的房地产税是一种以房地产评估价为基础所课征的税。房价上涨较快，意味着评估价可能与业主当年的购买价有较大的差距。房地产税税率的设定要充分考虑房价与个人(家庭)收入的比例关系。顺利开征房地产税，只能以较低的税率(如不超过千分之一的税率)来换取民众的支持。

　　房地产税制的设计还必须考虑到已有的房地产五税(房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税五种只对房地产开征的税种)所提供的税收收入占全部税收收入之比已经不低的事实。2012年-2020年房地产五税收入占比分别为10.07%、11.08%、11.60%、11.22%、11.52%、11.39%、11.49%、12.18%和12.76%。这五种税均为地方税，五种税税收收入占地方税收入之比为20%以上。房地产税按年度征收，替代已经按年度征收的房产税和城镇土地使用税没有太大争议。其他三种税都是一次性征收的，但都是基于房地产价值的。房地产能承载多少税负，是房地产税开征必须考虑的问题。从减少重复征税的目标出发，房地产税替代这五种税种是合理的选择。