昨夜，大部分人期盼的利好终于落下了。
央妈召开2023年下半年工作会议。内容很多，但是我知道大家最感兴趣的肯定是有关存量房贷。
央妈直接放话：继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
这一句话透露两个信号。
一是新买房的首付比例和贷款利率下半年将会继续下调。
现在很多城市的房贷利率已经下降到三字头了，但有的城市还在四字头。后面还有一点空间。
首付比例下调，我猜测是有些二线三成可以降到两成，一线估计还是三成，但二套可以从八成降到五成左右，有过贷款记录但名下无房的可以从五成六成降到三成。
接下来市场信心会逐步恢复，我明显感觉最近几天市场情绪在反弹了，大家准备好子弹吧，相信我对市场的判断不会后悔。
二是存量贷款利率，银行必须下调。
央妈发话，气势都不一样，7月中旬央行货币政策司司长提出存量房贷下调时当时的用词是“鼓励”，发现银行都不太积极，如今央妈直接明确来一个“指导”。
两个词语背后的意思完全不一样，前者银行是有选择权的，全凭银行意愿。
上周广州兴业银行率先展开下调存量房贷业务，不过只给出了1年期的利率优惠券，而且仅针对提前还贷的人，虽然毫无诚意，但这已经是商业银行以自愿为原则，能做出的最大让步了。
但这点诚意显然是应付一下，根本没有实质性的让利。
现在央妈亲自下场，不懂操作的，那就让央妈给你指导指导。
那至于怎么执行呢？之前邹司长已经给出两套方案了。
一是鼓励银行和借款人协商变更合同约定的利率；
二是用新发放贷款置换原来的存量贷款。
购房者在买房的时候，存量房贷利率是商业银行和客户签订的合同，每个城市每家银行都不一样，也是具有法律效应，如果下调利率，银行不同意就不合法。
那怎么样才是合法的呢？
按照央妈的办法来，也就是第二条，重新签一个合同，按最新执行的利率来签合同，原来的合同就作废了。
如果单纯从法律角度来说，没有人能强迫一个公司主动撕毁合同。但对银行来说，央妈的指导很关键，央妈是从利国利民的角度，以大局为重来权衡利弊，银行应该要听从。
到时候商业银行也会跟随，因为你们家银行不下调存量房贷利率，大家就可以去其他银行操作，银行为了保住自身的房贷业务，一定会妥协的。
这样的事情也不是没有发生过，2008年10月央行就曾经宣布将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7 倍。
当年由于转按揭的盛行，银行为争夺按揭贷款业务，普遍选择存量按揭贷款给予利率7折优惠。
另外有关二套利率，普通住房和非普通住房等都有安排，甚至公积金也一并下调了。
政策是2008年10月份下发的，一直到2009年1月1日开始执行，从计划到落地，大约2个多月。
现在央行具体的计划还没有出来，不过有了当年的经验之后，我预计计划一旦落地，执行起来会更加快，不用等到明年初，九月十月也许就来了。
回想当年国家之所以在2008年底，做出了给存量房贷额外折扣的决定。
主要原因是：当时正值全球金融危机的时候，经济下行压力巨大，此举作为“树信心、稳增长、保就业”的重要政策而出台。
而如今我们再次来到了十字路口，遇到的难题比当年更甚。
提振消费，扩大内需是今年的重头戏，但问题来了，钱从哪里来呢？
国家放水其实一直有放，各种消费贷满天飞，只是老百姓不敢去借，毕竟房贷已经够高了。
在这种前提下，银行是不能再自私了，从国家的角度来看，只能是银行让利，所以我之前的文章就说过，银行这一次是背负促进消费的重任的。
100万的房贷、30年还款期，5.95%高利率，等额本息，利息是114万元；置换成现在的LPR4.2%，利息为76万元。
前者利息甚至超过了本金，置换之后直接省了38万元，是个大数目了，对于促进消费有很大的作用。
另外明面上银行看似亏很多，但银行接下来还是可以继续降低存款利率，对冲影响的。
而对于存量房贷打折中利润损失较大的银行，央妈也可以优先给予低利率资金的扶持（比如MLF和逆回购）。
本来前几天会议就提到了加强逆周期调节和政策储备，所以降准很快就会来了，最快本周，银行根本就亏不到哪里去。
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