作者：麦格/费洛蒙，本文转载自“层楼”)
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年末的杭州楼市，果然高潮迭起。
申花、云城、钱二、奥体轮番登场之际，望江板块的超级红盘——江明月朗园（K11），昨天也悄悄拿出了加推预售证。
总共329套住宅，起步户型面积114㎡，均价69800元/㎡。
门槛进一步降低（首开起步127㎡），又是小区最后一批住宅，毫无疑问是一场“全民摇号盛宴”。但K11这次加推，话题性最高的还是2套顶楼的超大户型。
一套是10-2101，面积1468.58㎡，总价近1.12亿；另一套是9-2201，面积871.26㎡，总价约6637万。
面积超1000㎡，备案价超1亿，还是高层，这是什么概念？
早期的顶级豪宅，如武林壹号、阳光海岸和银杏汇等，最大户型也只做到1200㎡。
杭州摇号以来总价能媲美的，只有2019年的滨江华家池排屋：最贵约1.015亿，但面积也只有1082㎡。
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1468㎡的顶楼高层，长什么样子？
从沙盘图上，我们可以看到，这是一套横跨2个单元的顶跃。换言之，它占据了10号楼的整个平面，而且还是两层，相当于常规两层楼的8套房子之和。
如此豪横的大宅，楼下又是顶级商场和瑰丽酒店，还与西湖近在咫尺，谁有望入主？
虽然人人都可报名登记，但即便是3成首付，也要一次性拿出3300多万。至于月供，20年还清是每月47万。
当然，隔壁的海潮望月当初开盘时，也有不少投资客专挑383㎡和483㎡大户型买的，有几个甚至还是拼多多选手。于是，有人开玩笑：这次就多拼几个人，机不可失啊！
毕竟现在杭州楼市的逻辑是：豪宅户型越大越稀缺，将来越值钱。
甚至有自媒体认为：考虑到极度稀缺性，保守估计，其二手价值可实现翻倍。现在单价7万6，也就是说将来可以卖到15万。
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但这个1亿多的房子，当茶余饭后谈资很不错。至于有多稀缺，可以再分析分析。
单从市中心高层住宅角度看，确实独一无二。但房子也不是越大越好啊，不然为什么市中心楼盘不全都做成1000方的户型？
对大部分人而言，两三百方的大户型基本啥都满足了。顶级大BOSS，六七百方的大户型也基本到顶了。
除非是大财阀，可能才会需要1400㎡以上的巨宅。
但你看国内外这种亿万级巨宅，一般有两个特征，一是拥有无敌景观或超大私家花园，二是社区圈层纯粹，顶级富豪扎堆。
江明月朗园的建筑高20层，景观如何没实地验证过（或许能看到一点城隍阁或西湖），但应该不会以无敌景观取胜。
另外，亿元房源楼下都是167㎡和183㎡户型，邻居以上中产为主。
所以，同样是“巨宅”，江明月朗园虽然地段、配套无敌，但它与有西湖全景的武林壹号顶跃，有一线江景的阳光海岸和银杏汇，以及罕见低密的华家池，并不完全是一个逻辑。
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可能有人会说，杭州有些超级富豪就是有巨宅的“刚需”，没别的地方买啊！
但你想想，买得起亿元豪宅的大佬，早就不需要它来承载户口和学区，而且纯家庭居住不需要这么大的空间，肯定还要兼具一些私人会所功能。
这些功能，杭州市中心许多大平层也能实现。
虽然在售的商业大平层，户型最大也就做到600㎡，但现在大平层销售都有压力，开发商很乐意为你度身定制设计，一层2套打通还嫌不够大？那就直接包下几层！
比如观云钱塘城，买两套打通的客户不在少数。江河汇一些大平层，甚至有客户买下两层4套全部打通。
所以你看，富人能在杭州市中心买到的超大房子，比你想象的多。更何况，商业最小分割单元面积，由300㎡提高到800㎡后，更大面积的大平层，也会越来越多。
就像奥体核心的揽奥望座，除了住宅，后续还有约800㎡商业大平层，据说单价也不太贵。
最后，除了考虑房源的稀缺性外，也要考虑一下接盘侠的稀缺性。
2021年易居数据显示，杭州3000万以上二手房卖出46套，5000万以上只有5套。总价超过2亿的买家，可能几年都遇不到一个。光资金成本，就是天文数字。
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不得不感叹，杭州楼市现在太浮夸了。
这座城市正处于一个大户型住宅现房稀缺的周期，杭州壹号院、奥邸国际和滨江园等的二手房价表现，也一再证明：豪宅户型越大越赚钱。
1亿元的房子，本不应该让一大群普通人蠢蠢欲动。
事实上未来的杭州不缺大房子。像奥体，接下来不仅有300㎡住宅的揽奥望座，明年还有纯大户型盘观品的交付；钱二更不用说，清一色的大面积楼盘。
供需的基本面一旦改变，人们的认知转换是很快的。想当年滨江神盘金茂府开盘时，两百多方的顶楼大平层，当天普遍还卖不完。
江明月朗园的亿元豪宅很诱人，但与99.9%的人无关。拼多多就安耽，把它让给真正的大佬吧！
①登记动态
江明月朗园1、9、10#已领证，共计329套房源，户型约114-1468㎡，精装均价68913元/㎡（含6000元/㎡装标）。
其中，约116㎡有43套、约137㎡有44套、约143㎡有86套、约167㎡有76套、约183㎡有39套、约224㎡有37套，约1468㎡1套。
冻资金额：首套240万，其他320万。
冻资银行：中国银行、浦发银行、建设银行、交通银行、农业银行。
登记时间：12月4日-12月6日
②一房一价表
③楼盘概况
江明月朗园为新世界·城市艺术中心（也就是大众熟知的K11）的住宅组团，共规划有10幢住宅。
此外，整盘还汇集了K11 ART MALL购物艺术中心、K11 ATELIER写字楼、K11 ARTUS艺术寓所，以及ROSEWOOD瑰丽酒店。
④户型
江明月朗园户型面积跨度十分大，且户型种类多样。
起步约116㎡四房两卫、最大约224㎡五房四卫。
但示范区目前仅有一个带尺寸的展示样板间，那就是约167㎡四房三卫。从户型图上可以看到，约167㎡四房三卫，是经典的四叶草户型。
这一户型格局，最大的特色是四个房间分布在四个角落，相互间互不干扰；不足之处在于，会让“豪宅”的尺度感减弱。
从样板间的实地感受来看，整体得房率相对一般。至少跟早年同面积段产品相比，显然缩小了一个码。
⑥样板间实景
江明月朗园约167㎡样板间实景
⑦周边配套
一、交通
项目为地铁1号线婺江路站，与在建地铁7号线莫邪塘站双地铁上盖TOD。
西面还紧邻杭州城站火车站。
二、商业
自带K11艺术广场，与K11艺术商场以及演艺中心相连，未来将成为杭州文化艺术熬好这的集中地。
小型综合体有万泰城；大型综合体如湖滨银泰IN77、嘉里中心，都在项目方圆3公里内。
三、教育
项目北面是在建的崇文未来实验学校。
此外，直线500米内有勇进实验学校（始板桥校区）；胜利小学、天地实验小学距离项目都不远。
四、医疗
方圆3公里内，仅三甲医院就有7家。比如浙二医院解放路院区、杭州市妇产科医院、邵逸夫医院庆春院区等。
五、景观
鼓楼、河坊街、南宋御街，距离项目直线约1公里；到西湖，直线约3公里。
周边小景点还包括贴沙河、凤凰山进去、海潮寺（修建中）、德寿宫等。
