出品|中访网
审核|李晓燕
3月6日，国际评级机构穆迪下调越秀地产（00123.HK）及相关子公司多项评级，同时将评级展望由负面调整为稳定。此次评级调整，既是行业深度调整周期下，市场对房企盈利与杠杆水平的阶段性审视，也充分印证了越秀地产作为广州核心地产国企，在财务韧性、资源支撑与经营稳健性上的突出优势。短期盈利承压、杠杆去化节奏放缓，不改公司长期稳健发展底色，依托国企背景、优质土储与多元业务布局，越秀地产正以稳扎稳打的姿态，穿越行业波动周期。
本次穆迪评级调整，主要涉及越秀地产公司家族评级、中期票据计划及相关债券评级，均由Ba1下调至Ba2，核心依据是公司杠杆水平未来12-18个月仍将处于高位，去杠杆进程慢于预期，叠加行业下行周期中盈利能力阶段性走低。但值得关注的是，穆迪同步将评级展望调整为稳定，这一关键变化释放出明确积极信号：机构认可越秀地产的经营底盘、流动性安全与母公司支持力度，判断其信用指标将逐步企稳，不存在系统性风险。
穆迪在报告中明确肯定，越秀地产凭借稳固的业务概况实现了优于市场的销售表现，将助力公司逐步稳定信用指标；同时，公司将保持良好流动性，持续获得强大的母公司支持，评级子级提升亦体现了这一核心优势。作为广州市属核心国企，越秀地产由越秀集团与广州地铁共同持股，两者均为广州市政府全资控股，这种政府背书+双国企加持的股权结构，是公司抵御行业风险、稳定融资渠道的最大底气。
从债务管理来看，越秀地产当前存续美元债7只，规模17.29亿美元，仅两只一年内到期，债务期限结构合理。公司融资渠道多元，覆盖股权、债券、银行借款等，截至2025年6月末加权平均借贷成本仅3.16%，处于行业低位，低成本融资优势有效对冲了盈利波动带来的财务压力。
尽管行业调整带来盈利阶段性下滑，越秀地产的财务基本面依旧保持稳健，三道红线持续稳居绿档，成为公司稳健经营的核心支撑。截至2025年6月末，公司总资产3836.74亿元，总负债2724.38亿元，资产负债率71.01%；剔除预收款后的资产负债率64.6%，净借贷比率53.2%，现金短债比1.7倍，各项指标均符合绿档要求，短期偿债能力充足。
从流动性来看，公司账上现金及现金等价物422.53亿元，远超253.9亿元的一年内到期短期债务，现金覆盖短债倍数超1.6倍，短期偿债压力极小。债务结构方面，流动负债占总债务69%，非流动负债以长期借贷为主，长期有息负债规模784.72亿元，刚性债务总规模1038.62亿元，带息债务比38%，长期债务占比高、偿债节奏平缓，为公司优化财务结构预留了充足空间。
经营层面，越秀地产展现出强劲的抗周期能力。2025年实现合同销售金额1062亿元，虽未达成1205亿元年度目标，但在行业整体下行背景下，仍保持千亿销售规模，稳居行业第一梯队。2026年前两个月，合同销售金额71.06亿元，同比有所波动，这是全国房地产市场阶段性调整的共性表现，而非个体经营问题。2024年至今，公司拿地投入1269.5亿元，聚焦一二线核心城市优质地块，拿地金额占销售额比重56%，体现了国企逆周期布局、储备优质资产的战略眼光，为后续业绩复苏奠定了土储基础。
市场关注的盈利下滑，是行业调整期的阶段性现象，而非公司核心竞争力衰退。根据业绩预告，越秀地产2025年度核心净利润预计2.5亿元至3.5亿元，同比下降80%-85%，主要受行业毛利率下行、项目结算结构变化等因素影响。这一数据看似降幅较大，实则是房地产行业高周转、高毛利模式转向高质量、稳收益模式的必然结果，行业内多数房企均面临盈利收缩压力，越秀地产仍保持正向盈利，已属不易。
从长期发展逻辑来看，越秀地产的增长根基从未动摇。作为全国首批综合性房企、首家地产红筹公司，公司拥有越秀房托（00405.HK）、越秀服务（06626.HK）两大上市平台，形成开发+持有+物管的全产业链布局，商业物业稳定租金、物管服务持续现金流，有效平滑了住宅开发业务的周期波动。其中，越秀房托是全球首只投资内地物业的香港上市房托基金，越秀服务是TOD综合物管龙头企业，两大平台为公司提供了持续稳定的非开发业务收入，增强了盈利韧性。
土储布局上，越秀地产坚持聚焦核心城市战略，94%土储位于一二线高能级城市，2025年在广州拿地金额超百亿，拿下全市拿地冠军，优质土储保障了未来销售去化与盈利兑现。公司TOD模式成熟，依托广州地铁战略股东优势，项目布局持续拓展，这类业态具有稀缺性强、现金流稳定、增值空间大的特点，将成为公司未来核心利润增长点。
作为广州地产国企的标杆，越秀地产始终肩负着稳定市场、助力城市发展的责任，这种国企担当转化为独特的竞争优势。在行业流动性紧张阶段，国企背景让公司获得更稳定的金融机构支持、更优质的土地资源、更宽松的融资环境，这是民营房企无法比拟的。穆迪亦明确认可母公司的强力支持，这成为越秀地产信用基本面的核心保障。
同时，公司持续推进精细化管理与降本增效，加快去杠杆节奏，优化资产结构。尽管其他应收款规模较大、筹资性现金流阶段性净流出，带来一定再融资压力，但公司凭借充足的现金储备、多元的融资渠道与国企信用背书，完全有能力化解短期压力。随着行业逐步企稳，前期布局的优质项目进入结算周期，盈利水平将逐步修复，杠杆水平也将稳步下降。
此次评级调整，是行业周期下的短期修正，而非长期价值重估。越秀地产用绿档财务、千亿销售、国企背书、多元布局，证明了其穿越周期的能力。短期盈利波动与杠杆去化放缓，不改公司长期稳健发展趋势，反而成为优化结构、提质增效的契机。
房地产行业正从规模扩张转向质量提升，越秀地产凭借深厚的城市底蕴、稳健的财务底盘、强大的资源支撑与清晰的战略布局，已做好应对周期、把握机遇的准备。作为广州国企地产龙头，越秀地产将继续坚守稳健经营理念，以稳应变、以质取胜，在行业转型中巩固优势、释放长期价值，成为穿越行业周期的标杆企业。
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