小区楼栋外墙皮脱落造成损害，该由谁担责？

近日，家住北京的冯先生发现，自己所居住的楼栋外墙皮出现鼓包、墙砖脱落的情况。冯先生想知道，如果这栋楼的外墙皮脱落，给他人造成损害，该由谁担责呢？

解答：

对于冯先生提出的问题，北京市京师律师事务所纪月华律师表示，一般而言，小区楼栋外墙皮在保修期内脱落损害他人的，由建设单位负责。如果超过保修期，小区楼栋外墙皮发生脱落，造成人身财产损害的，建筑所有权人和管理人都应该承担赔偿责任。

据纪月华介绍，《民法典》第1253条规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。而《民法典》第273条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。

“如果小区楼栋外墙皮保修期已过， 且小区有物业公司，物业公司对于小区建筑物的共有部分有检查维修的责任，那么物业公司作为管理人就需要承担责任。同时，还要根据具体情况判断业主是否承担责任。但若小区没有物业公司，无法确定墙皮脱落的原因，将由业主集体承担责任。”纪月华如是说。

“当然，如果物业公司能够证明己方已经尽到了相关职责，墙皮脱落另有其他方面原因，物业公司承担赔偿责任以后可向相关方面追责。”纪月华律师表示，此外，如果小区有业主存在拖欠物业费的情况，责任还需要物业公司承担。物业公司可以通过诉讼等方式追要物业费，但不能因为业主拖欠物业费而免责。