3月9日，深圳市新南山控股(集团)股份有限公司公布了新一期的投资者关系活动记录表。
观点新媒体了解到，本次投资者会议以电话形式召开，参与单位有浙商证券九泰基金、兴业证券、招商基金等4家。上市公司接待人员有副总经理、董事会秘书蒋俊雅、证券事务部副总经理/证券事务代表刘逊、投资者关系经理戴晶等。
参会投资者主要提问了关于宝湾物流在收入结构、业务经营以及拓展计划等方面。南山控股表示，宝湾物流收入主要来自仓储租金收入、为仓储客户提供增值服务收入以及办公租赁、管理费收入等，其中租金收入占比接近80%。
宝湾物流行业客户结构中，第三方物流客户占比约45%，商贸零售约20%，其他为快递快运、电商及制造业客户等。宝湾物流与客户签订的仓储服务合同一般为2-3年。对于定制仓客户，期限基本要求5年以上。
招租方面，宝湾物流下设AMC公司负责全国园区的开发建设和运营管理，具有专门的市场营销团队，负责物流园区的招商引租，园区平均使用率维持在较高水平。
增值业务方面，宝湾物流围绕全国仓储网络开展供应链增值业务，为园区内客户提供云仓、云配、新零售等多元物流服务，通过缩短供应链的链路持续降低客户运营成本，并获取相应的收益。例如宝湾智慧供应链(云仓配)业务、宝湾新零售业务等。宝湾还探索推进小微仓、冷链等项目，进一步丰富公司物流产业生态圈。目前该业务体量总体占比较小，尚处于培育阶段。智慧供应链业务目前已覆盖武汉、昆山、镇江、南京、成都、重庆、天津、西安、佛山等区域。
南山控股提及，宝湾物流一直围绕沿江沿海核心区域布局优质项目，截至2021年6月底，在全国范围内拥有并管理69个智慧物流园区，园区选址覆盖北京、上海、广州、天津、青岛、南京、苏州、成都、重庆、西安等36个经济热点城市，基本覆盖全国一、二线城市和核心物流节点城市，物流网络不断完善，规模效应日益提升。关于物流园区选址，公司通过分析项目拟投资区域的经济发展和人口水平、当地仓储物流园区市场情况以及项目经济测算指标等多因素综合考量，做出相应投资决策。
关于仓储物流园区建造成本和开发周期，南山控股回应称，目前单层高标准仓库的建安成本在2000-2200元/平米，两层及以上多层仓可达到2800-3600元/平米，主要受不同项目地质结构影响。物流园区从拿到地到投入运营通常需要1-2年，建成后成熟运营大概需要2-3年。
综合融资成本方面，宝湾物流主要通过银行借款、发行有价证券等方式进行外部融资。2019年，宝湾物流发行了17.89亿元的CMBS，利率为4.82%;2020年，宝湾物流发行全国首批疫情防控债CMBN，优先级信用评级为AAA，票面利率为3.17%，创造了同类产品的历史最低水平;2021年，发行5亿元中期票据、7亿元次级永续中票，利率分别为4.13%、5.30%。
南山控股在讲述宝湾物流未来的拓展计划时表示，宝湾物流目前仍有较多建设中、待建设的仓储项目，项目重点聚焦长三角及粤港澳大湾区优质地块，以及强二线和物流枢纽城市。物流一手用地的供应持续吃紧，公司密切关注土地市场招拍挂同时，增加二手地块收购，及时补充公司的土地储备，确保未来仓储项目开发的延续性。未来宝湾物流会根据国内外宏观经济形势、政府土地供应情况和市场需求变化情况以及自身发展综合分析研究，设定合理的投资节奏和速度。
对于目前仓储物流行业竞争格局，南山控股回应，除了传统物流地产商外，近几年房地产商、保险以及电商快递企业等均有进入仓储物流地产行业，并呈现一超多强的市场格局。根据戴德梁行提供的市场数据，截至2020年末，收录全国66个城市高标库存量共计7,505万平方米，其中宝湾物流市场占有率约6.5%，位于第二梯队先列。
另有投资者提及普洛斯所持有股份减持情况，南山控股答到，随着仓储物流行业的发展与成熟，仓储企业向供应链一体化服务平台转型，宝湾物流逐步建立起现代智慧物流和供应链生态圈，普洛斯出于其战略及经营考虑决定减持。公司于2022年1月26日发布《关于持股5%以上股东减持股份预披露公告》，普洛斯计划在公告披露之日起15个交易日后的6个月内以集中竞价方式减持其持有的本公司股份不超过54,155,650股，并于2月15日发布《简式权益变动报告书》，表示在未来12个月内存在继续减少存续上市公司股份的计划。公司尊重股东合法权益，尊重股东合法依规减持。
此外，南山控股回应讲中国核能科技作为投资标的原因时表示，中国核能科技在分布式光伏领域已深耕多年，拥有较完整的分布式光伏供应链，具备EPC资质，能够提供电站建设开发、配套材料供应、电站运维等全方位服务，拥有较强的经验优势和技术优势。通过定增中国核能科技，公司可以快速切入新能源赛道，获得开展相关业务所需资质、技术、人才及品牌等。对于公司而言，参与中国核能科技定增作为投资项目，已完成内部投资决策程序，并通过董事会审议，目前尚待对方取得国资委批准，如有进展公司会及时履行信息披露义务。
投资者问及2022年公司房地产业务拿地和销售规模情况，南山控股表示，房地产开发业务是公司的支撑性业务，是公司收入和利润的重要来源。公司从整体利益出发，加强资源合理配置，保持现有地产业务发展规模，同时更加注重拓展优质土地项目以及提升内部管理效能，持续提升核心竞争力。
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