惠誉称中梁地产未来几个月债务再融资不确定性增加

　　2月28日，惠誉将中梁控股集团有限公司的长期发行人违约评级(IDR)从“B+”下调至“B-”，高级无抵押评级从“B+”下调至“B-”，回收率评级为“RR4”。展望“负面”。

　　评级行动反映出，该公司未来几个月到期的资本市场债务再融资的不确定性增加，同时该行业的合同销售额收窄趋势比惠誉过去几个月的预期更严重。其资本市场渠道仍然受限，惠誉认为该公司可能不得不依靠合同销售产生的现金来偿还2022年到期的债务。

　　中梁控股未来6个月的离岸债券到期金额为8.91亿美元(合58亿元人民币)，其中5月到期2.93亿美元，7月到期4.48亿美元，8月到期1.5亿美元。

　　惠誉认为，中梁控股的资本市场渠道仍然大面积受限，该公司依赖内部现金资源来解决剩余到期债务。如果其市场渠道持续受限，该公司可能不得不依靠合同销售收入来解决在岸和离岸资本市场的到期问题。整个行业的房地产销售都在走弱。

　　中梁控股报告的合同销售在2021年下半年同比下降24%，在2022年1月同比下降39%。这在很大程度上与该行业一致。2021年，该公司总合同销售额增长2%，至1688亿元人民币，但由于房地产市场人气低迷，加上该公司在三、四线城市的土地储备集中度较高，惠誉认为该公司在2022年可能会出现下滑。

　　资本市场渠道长期承压，且有该公司可能需要用手头现金偿还资本市场债务，或将影响中梁控股补充土地储备的能力，导致业务状况恶化。惠誉预计，如果该公司继续将债务偿还置于土地补充之上，到2022年，该公司的土地储备年限将降至2.5年以下，到2023年将降至2年以下。如果中梁控股大幅削减土地费用，土地储备质量也可能恶化。

　　2021年上半年，中梁控股依靠银行贷款(占总贷款的50%)、信托贷款(30%)和美元债券(19%)融资。其所有非银行贷款的到期日都不到两年。任何信托贷款监管政策的收紧都将进一步限制中梁控股的财务灵活性。该公司表示，由于2021年下半年土地储备活动放缓，它已经减少了非银行在岸贷款敞口。

　　中梁控股的少数股东权益(NCI)/权益总额之比从2020年的64%略微增加到2021年上半年的66%，而少数股东权益净债权/开发地产净资产从22%上升至25%。这就造成了潜在的现金漏损，以及公司将现金从项目层面转移到控股公司层面的能力的不确定性。

　　惠誉认为，该公司可能不得不依靠合同销售产生的现金来应对资本市场到期的问题。其资本市场到期偿还的能力取决于市场对公司和行业的信心恢复，与融信中国控股有限公司相差无几。