品质家园

　　一直关注这个公众号的都知道，三月初我推荐过佛山千灯湖的二手房，现在七个多月过去了。

　　这七个月时间，政策突变，楼市遭遇重压，房子永远涨的预期被打碎，无论是一线、强二线还是二三线，楼市都被摁下了暂停键，很多城市开始回调下跌。

　　佛山现在是什么情况，有人说佛山大跌了，有人说佛山很坚挺，我手头有不少佛山楼市的一手资料，帮大家做一个复盘。

　　今年年初，我两次去佛山调研，研究这个城市的基础脉络。

　　佛山有12个新城，热点概念和板块很多。因为时间和精力有限，我摒弃了大部分价值不大的新城，重点考察了六个板块：千灯湖、禅城湖景、佛山新城、北滘、陈村和三山新城。

　　考察完，我对这六个板块的价值排序是：千灯湖>北滘>湖景>陈村>三山新城>佛山新城。

　　具体的判断思路就不展开了，否则又是3000字。

　　2月份我做了一个文档，把6个片区30多个代表楼盘做了价格记录，目的是做一个房价标尺，在几个月后进行验证和复盘。

　　下图是当时和管家的聊天记录，包含了我对佛山最有价值片区和产品的判断。

 

　　将近八个月过去了，比对2月份我记录的房价标尺，它们各自的表现如何?

　　说明一点，我当初记录的都是二手，不包含新盘，因为新盘是开发商定价，未经过市场验证，不适合当做准确的一手资料。

　　经过测算，从今年2月份到现在，六个片区代表盘的平均涨幅。

　　千灯湖：20-30%

　　湖景：15-25%

　　北滘：15-20%

　　陈村：10-20%

　　三山新城：5-10%

　　佛山新城：0-5%

　　需要说明一点，佛山楼市6月就开始转冷了，8月开始回调，上面六片区的上涨比例，已经在最高点下跌了5-10%。

　　目前这六个片区核心区的均价分别是：千灯湖4万2，湖景2万7，北滘2万6，陈村2万3，三山2万9，佛新2万4。

　　佛山这一轮的逻辑和深圳非常接近。

　　1、龙头片区和二类片区加速分化。千灯湖站上了4万，其他片区还都是2字头，千灯湖之于佛山，类似深圳湾香蜜湖之于深圳。

　　2、这一轮跑输的三山和佛新，虽然跑输，但现在的单价还是高于北滘和陈村。

　　与其说是跑输，不如说上一轮被高估了，类比深圳的红山和福田中心区。而北滘和陈村基数低，有利好加持涨幅更大，可类比光明和沙井。

　　当前的佛山楼市很不乐观，二手成交从4月份的6450套，下滑到9月份的3490套，跌了将近一半。

　　佛山新房成交量，今年1、3、5、7四个月份都破了万套，9月份跌到了4750套。

　　从新房和二手的成交量变化可以清晰看出，从年初到7月份佛山的市场热度都非常高，8月份骤然冷却。

　　如果叠加一个月的网签滞后期，佛山其实是6月开始降温，7月就已经凉了，8月数据得到明确体现。

　　二手房新增持平，带看却持续下滑。

　　现在佛山二手挂盘接近7万套。

　　新盘方面，三山新城的五个盘，除了中海文锦，其他四个都启动了中介联动。

　　大良、陈村、佛新、北滘、三水一些上半年涨幅较大的新盘，为跑量打起了价格战，通过各种方式打折促销。

　　二手市场同样不乐观，上半年还是信心爆棚的业主，刚找到准备坐地起价的傲骄心态，四面八方涌进来的买房人却突然消失不见了。

　　投资客集体撤退，刚需客转向观望，现在的二手市场时不时出现忽抛的笋盘。

　　佛山楼市由热突然转冷，有大环境的因素，更有佛山政府的严厉打压。

　　很多人看佛山一直没出台限购，认为佛山管控很松，其实政府打压楼市的力度非常大。

　　从4月份开始，佛山信贷高度收紧，银行对外地客户的流水和首付审查异常严厉，稍有瑕疵就不给通过，首付三成的变五成，四成的变六成，刚过户的全款抵押全部叫停。

　　购房资格方面，技能证叫停，本科和大专的优粤卡审查空前严厉。

　　房贷利率一直在提高，首套6-7个点，二套6.5起，在全国的高利率城市排名前五，近期微调之后仍然很高。

图片来自无忧找房

　　全国楼市政策的全面转向，加上地方政府的严厉打压，佛山楼市不负众望地量价齐跌，现在很可能不是量价的底部，还会继续小幅下探。

　　对佛山后市什么看法，我个人倒是不悲观。

　　因为和深圳东莞不同，佛山是涨了一半被生生摁住了。

　　佛山本身的人口、GDP、产业、居民消费能力都很强，身处投资客最看好的大湾区腹地，内外都不缺购买力。对比深圳和东莞，明显属于价格洼地。

　　有人说佛山城乡结合部太多，产业以中低端制造业为主，房价就应该1万+到2万+。

　　要我说东莞城建和佛山差不多，产业也谈不上中高端，遍地都是三四万，如果东莞降不下来，佛山肯定是被低估了。

　　像佛山这种老钱很多城建又弱的城市，选筹反而简单：抓住优质核心即可。缺少选择的老钱，会把最优质的产品一直推高。

　　七万套的放盘量并不重要，均价也没有意义，就象马云和一万个人平均后，人均身价1000万，那马云就变成中产了吗?

　　我举个例子来说明佛山人的购买能力，千灯湖的新盘保利天悦，地处千灯湖绝品地段，6月份姗姗开盘。

　　保利天悦开盘价65000，最小面积124平，总价800万起，最大面积284平，总价2000万。

　　6月份开盘时，佛山楼市已经凉了，千灯湖4万多的二手也涨不动了，很多人以为65000的保利天悦会把自己搁在山顶上吹风，结果却跌破眼镜。

　　保利天悦首批房源根本没有上架，全部内售一空，因为抢房的太多，要搭售公寓才有选房资格。

　　保利天悦二期开盘，直接涨到了7万，仍然不愁卖。千灯湖的天花板已被购买力定义到7万，4万多的二手房又能有多少下跌空间?

　　正是因为三四月份冲进佛山的投资客太多太猛，市场短期快速冲高，紧接着就是政策的严厉打压和楼市的迅速冷却。

　　短短几个月时间，佛山楼市经历了大起大落，现正在回调盘整。但和东莞冲高回落的回调盘整不同，佛山更多是出于资金短期的安全和避险。

　　未来至少一年时间，整个珠三角乃至全国楼市都要做价值重估，重新确定锚点。到那时，大家才能看到深圳、东莞和佛山真正合理的估值。