品质家园

 

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​上半年，越秀地产实现营业收入约353.4亿元，同比上升10.1%；权益持有人应占净利润约为18.3亿元；核心净利润约为17.4亿元。

这一成绩的取得，殊为不易。目前，房地产行业正在经历深度盘整，2024年1—6月，全国住宅投资同比下降10.4%，新建住宅销售额下降26.9%。从已经发布半年报的房企表现看，业绩承压是行业普遍处境。中指研究院监测数据显示，上半年，105家A股和H股房企营业收入均值为115.91亿元，同比下降13%；净利润均值为1.45亿元，同比下降82%。上市房企盈利性持续走弱，50家房企出现亏损。

在这种市况下，越秀地产交出了一份堪称稳健的成绩单，不仅保持了正向盈利，难能可贵的是，中期每股派息人民币0.173元，派息比率为核心净利润的40%。

在业绩会上，越秀地产董事长及执行董事林昭远表达了对房地产行业长期发展的态度：存量市场仍在发展，未来对市场充满信心。

对越秀地产下半年的经营情况，林昭远介绍，上海、杭州新开的盘会集中到第三和第四季度，随着入市楼盘增多，下半年业绩将会继续保持上升。

保持营收稳步增长、实现正向利润并派息、有序推进下半年经营，凡此种种，都是在房地产高速发展阶段稀松平常的事，但在当前的市场环境下，要保持这种有条不紊的从容，对房企经营团队专业能力的考验是指数级上升的，需要投资能力、融资能力、产品能力等的极致配合。

 

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​精准投资保核心城市增储

从投资方面看，市场对房企投资精准度的要求极高，土地储备的成色直接决定后续开发的质量，因为市场对拿地的容错率极低。

2024年，越秀地产坚持“以销定投”和“量入为出”的投资策略，投资项目以效益为先，聚焦收益确定性高和现金流回笼快的项目。

在城市选择中，聚焦在核心城市、核心区域持续深耕，重点投向北、上、广、深四个一线城市和重点二线省会城市。

截至2024年6月30日，越秀地产总土地储备约2503万平方米，总土地储备中94%位于一线城市和重点二线城市。其中，一线城市占比44%，广州、北京和上海分别占比36.7%、3.9%、2.4%，重点二线城市占比50%。

虽然目前土地市场趋于理性，但分化也在加剧，一线及二线主要城市核心区域的土地仍将保持溢价竞争。土地储备的竞争也对房企的综合能力提出了更高要求，行业投资也更加聚焦核心城市、核心区域。

基于此，越秀地产通过TOD、城市更新、国企合作、产业勾地、城市运营、收并购，以及公开市场的“6+1”多元化增储模式于广州、北京、上海、杭州、合肥、成都等城市合共新增12幅土地，总建筑面积约172万平方米。

通过多元的拿地渠道保障核心城市增储，有助于越秀地产更好地控制拿地成本、保障拿地质量。

 

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​稳健融资筑安全底线

投资和融资是一体两面，融资能力需要投资能力的持续验证积累，投资能力也需要融资能力的鼎力配合。融资也是后续开发、交付顺利进行的最有力保障。但是融资不畅，恰恰是当前房企最痛的痛点。

不同的是，越秀地产2024年上半年的融资，表现出了极强的韧性，加权平均借贷成本同比下降41个基点至3.57%，期末平均融资成本3.47%，保持在行业最优水平线，这有助于越秀地产稳住财务和经营的安全底线。

期内，越秀地产发行境内人民币公司债券合共15亿元，5亿3+2年期票面利率2.25%，10亿10年期票面利率2.75%；发行境外人民币点心债23.9亿元，加权平均利率为4.07%。保持了惠誉BBB-“投资级”信用评级。

林昭远表示，下半年企业应该把握政策机遇，积极融资稳定现金流，并持续提高产品力，打造符合市场需求的“好房子”。

产品为王的时代真正来临

对房企来说，无论投资还是融资，都是为产品的安全、高质量交付服务的，尤其是在“保障的归保障，市场的归市场”的政策指引和行业认知下，产品力越来越成为一家房企的核心竞争力。这也是上半年行业整体疲软但一线城市仍然频出日光盘的原因，真正优秀的住宅产品在当下仍是稀缺品。

产品力的打造，对越秀地产来说是系统工程，实践路径包括：坚持以客户为中心，满足客户需求，打造高质量产品，持续开展“高质量建造好产品”行动；全力推进设计施工一体化和产品标准化建设、应用与更新迭代；全面落实越秀地产“好产品公约”。

2024年6月，“越秀·观樾”、“越秀·天悦文华”、“越秀·大学·星汇锦城·悦颂”三大产品分别入选全国十大高端作品、全国十大轻奢作品、全国十大品质作品。

以“越秀·观樾”为例，樾系是越秀地产高品质住宅的范本，越秀·观樾地处广州天河区东部，毗邻日月双湖，在整体布局上充分考虑各地块与湖区的关系，致力于景观资源最大化，无论是住区还是学校的形体均沿湖面展开，营造出张弛有度的序列空间，同时围合出尺度适宜、公共或私密的庭院空间。

越秀地产的产品力不仅体现在住宅层面，越秀地产本身拥有数量庞大的经营性资产，在核心资产的建造和运营中，越秀地产秉持可持续发展的理念，以期实现更高、更长远的ESG目标。

 

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​例如，广州国际金融中心就获得了LEEDv4.1o+M铂金级续认证，以及BOMA国际360续认证；越秀金融大厦获得LEEDv4.1o+M铂金级续认证，以及2023零碳数智节能降碳三星级楼宇。

以高品质的产品在核心城市的核心区域立足，契合越秀地产对房地产未来形势的判断。林昭远表示，追求规模已不再符合当下房地产新发展方向，房企开始转向精准投资，房地产进入“产品为王”时代。

方向对了，不怕路远，用一个房地产行业刻骨铭心的指标来看越秀地产2024年上半年的业绩也许最为直观，期内，越秀地产剔除预收款后的资产负债率、净借贷比率和现金短债比分别为68.3%、58.6%和1.53倍，“三道红线”指标保持全部绿档。