品质家园

　　过去十年，我国绝大多数城市房价几乎是“单边上涨”，而且年均涨幅高于10%。这意味着房产升值空间远远超过了把钱存在银行。地产大佬冯仑更称，房地产黄金时代，“闭眼买房都躺赚。”

　　不可否认，在过去房地产高速发展时期，投资买房是不需要任何技巧的，只需要胆识和魄力。因为事实证明，那些早买房、多买房的第一批购房者，现在都凭借房产赚取了数不尽的财富。更不要说，过去我们都在一部上行的电梯中，随随便便买房都可以靠着经济大势赚钱。

　　不过，随着我国住房需求基本得到满足，随着我国城镇化提速放缓，随着房住不炒调控进一步深化，过往“买房靠跟风都能赚钱”的时代也基本结束了。

　　经济学家管清友说，我国房地产将逐步回归理性时代，过去10年房价涨10倍，未来10年，房价可能连一倍都难涨。这意味着投资买房已经从“闭眼买房时代”回归“技术时代”——房地产的投资价值不会消失，只是范围会缩小。但如果你精通购房之术，或仍然可以从中获得巨额利润。未来到底该如何投资买房，“技术时代”买房到底要掌握哪些技巧呢?

　　内行提醒，买房牢记6字真言“3要素”：城市、地段、配套，买到的基本都是好房子，不仅如此，5年后，房价仍然可能“翻倍”。举个例子，现在市值100万的房子，如果能完全符合城市、地段、配套这三个条件，5年后房价仍然可能翻倍变成200万。这不是夸海口，而是基于多年购房经验的积累分析总结得出：

　　首先，城市。地产圈有句名言，买房弱者看房，强者谋城。换言之，一套房子到底有没有投资价值，和房子本身虽然有一定联系，但真正起决定性因素的是其所在的城市。这一点大家应该都感同身受。之前黑龙江鹤岗4万/套房子刷屏，很好地证实了，如果房子所在城市没潜力，房子的最终售价，可能都赶不上建房成本。更有甚者如甘肃玉门，房子白送都没人愿意要，因为本地人不需要房子，外地人更不可能千里迢迢跑过去居住，这样的房子本质上就是一堆砖头水泥，无法居住，更卖不掉。

　　未来投资买房城市到底该如何选?这个话题我们早就讨论过了，而且多位经济学家都给出过参考：9大城市群，一线城市+强省会城市+经济强市。按照这个标准，全国仍然具有潜力的城市不足30个。比如第一梯队的北上广深杭，第二梯队的宁波、南京、济南、成都、西安、苏州、武汉、合肥，第三梯队的徐州、大连、银川、兰州、长沙、大理、贵阳、昆明等。

　　为什么这些城市仍然具有一定的购买价值?一方面经济较为发达，另一方面人口增量显著，更重要的是这类城市统统都是国家重点圈定的大都市圈里的城市。换言之这类城市未来会汇聚全国80%的人口，创造75%以上的经济总量。

　　其次，地段。前亚洲首富李嘉诚有句至理名言，决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。“地段理论”虽然不是投资买房的绝对指导，但根据以往投资买房成功的经验来看，实践这一理论购买的房产，最后的升值空间都不会差。

　　当然，地段理论也不是绝对的，尤其是对于特大、超大城市而言，地段理论可以说很难适用。原因很简单，这类城市往往是多中心并行发展，而且一旦是国家重点打造的区域，虽然最开始可能是处于偏远地段，但是很难说未来5年会是什么变化。

　　我们之所以把地段拿出来说，是因为它确确实实是投资房产时最实用的理论。而且我们这里更偏向于强调的是微观层面的地段之说，比如核心区域里有四大板块，但是往往最具有投资前景的只有其中之一。利用好地段理论，才能真正发掘最具潜力、最具投资前景的“黄金”地段优质房产。当然，如果购房者能对地方的发展战略有一定的理解的基础上，配合“地段”理论，基本无往而不利。

　　再者，配套。配套是买房时必须要考虑的因素，配套的好坏不仅关乎生活质量，还关乎着房子是否值得购买。配套选择必须符合两个特征：便利性和实用性。房地产上能称之为配套的总共有数十项，但我们只挑最关键，影响最大的几个配套来说：

　　1、教育资源配套。这是重中之重，不必过多解释，大家也都懂。尤其是近几年学区房大热的情况下，相信没有人不了解学区配套的重要性;

　　2、商业配套。大型超市、便利店、步行街、电影院等，这些都属于商业配套，标准是能满足家所在区域1公里范围内的日常生活所需;

　　3、公共资源配套，如图书馆、医院、公园、体育场等。尤其是公园，会更加分。尤其是在寸土寸金的城市核心地段，公园是非常稀缺的资源;

　　4、交通配套。现在很多人投资买房会更注重交通配套，当然购房首选地铁房没有错。但我们觉得很多人仍然迷恋高铁、车站，这种思想有些落后了。因为大城市轨道交通都非常普及且便利，过去我们经常追逐的高铁站、火车站、汽车站这些配套，现在有些其实弊端多于优势。相反，很多时候极具投资潜力的房产，往往都和城市交通配套有一定距离。

　　当然，上述这3大买房要素也并非绝对正确，我们之所以说买房牢记这3大要素，是因为这是内行人多年来的经验积累，具有很高的参考价值。尤其是对于购买首套房的刚需小白而言，这三大要素选房技巧，能迅速把大家带进一个正确的方向，降低了买房路上“走弯路”发生的可能性。

　　举例来说，如果花100万所购买的房产是深圳南山区的顶级学区房，这完完全全符合购房三要素，那么5年后，即便是在强调控模式下，这个房子的价格仍然可能“翻倍”。为什么?因为这样的房子是非常稀缺的优质资源，支撑其价格的不是绝大多数人，而是少数极具购买力的富人;

　　但是如果100万所购买的房产是县城郊区无任何配套的大房子，完全偏离购房“三要素”，那么这类房子别说5年后房价“翻倍”，搞不好市值可能只剩70%。原因也很简单，这类无区位优势、无地段优势、无配套优势的房产，毫无投资价值可言，甚至连居住恐怕都不太方便。