刘爱明：特斯拉拆解与公募REITs

刘爱明（中城新产业控股集团有限公司董事长）：这个是我的主业，现在是搞产业的，标题叫特斯拉拆解与公募REITs，纯粹是为了吸引人。

先放个小视频大家轻松一下。

大概公开唯一拆特斯拉的就是我们，大家在外面看到所有报道拆特斯拉都是我们拆的，然后跟资本结合起来，他们写文章我拆。为什么拆特斯拉？我下面再说。

我做产业地产已经快8年了，产业地产首先是一个什么赛道？我三条赛道都在做，都有相当的规模，都有独立的团队，并且都有不错的盈利，所以今天跟大家汇报，就是重中轻三个资产。

所谓重资产，大家熟悉，就是买地，产园嘛，部分卖部分持有，这个要看比例，有全持有的，也有全销售的。

轻资产大家能理解，就是纯轻的运营服务，前期的顾问咨询，后期的运营服务，甚至可以代建，从头搞到尾，把房子建起来还帮你招商。

我们跟华润成立了两个公司，一个叫华城，一个叫润城。中间这个就是不轻不重，干了一块二房东的业务，这个规模还不小，100多万平米，它还要投点钱，所以叫不轻不重。

产业跟住宅不一样，住宅是这个世界上必须要分格销售的东西。除了住宅，我们见到的其他物业形态都不应该被分格，服务式公寓把它卖了就没有服务了，所以产业园运营很重要。

跟华润的两个公司，一个叫华城，一个叫润城，我们做专业的产业运营服务商。

现在重资产有十几个，自持规模有30多万平方米，卖的也有30多万平方米，这部分加起来就有七八十万平米。这部分坦白说回报不错，但是利润很低，因为卖的产业园就三五千块钱，相当于卖三千块钱的住宅，能挣多少钱？利润率很低，周转很高。

重资产管理面积也差不多100万平方米，这个是考功夫的，不是传统的二房东。

我们去年在深圳出租率做到97%，这是连我都觉得很诧异的，租金及时收缴率有92%，这个指标非常难得。我们大概是产业地产领域唯一做客户满意度调查的，连续做了四五年的调查，有80%的满意度。

轻资产，跟华润的轻资产公司才两年多，今年营业额应该上亿了，去年有6000万的营业额，一千多万的利润，今年利润会更高，我们希望三年之内能把这个公司上市。

轻的不容易，是要品牌的，例如有万豪这样的品牌，做酒店可以赚钱，稳赚不赔，但是没有品牌赚钱不容易。产业上没有轻的话，重也是很难玩的。

讲一下REITs这个事，我一直认为产业地产没有出路，轻资产很辛苦，帮别人运营，品牌慢慢形成，只能想十年以后有了品牌会怎么样。

重的话，最高峰就卖100多亿，再多也卖不出来了，就10个亿的利润，其他没有了。像我们现在一年卖10个亿或者十来二十亿，大概是这样。

这个模式，政府希望你持有，产业园不是靠销售，而是靠持有，但是持有没有退出途径，投融管退，只是投没有退肯定会出问题，消化不了那么多钱。

所以我一度认为产业地产没有出路，挣点小钱能活着就是最高理想，但是REITs出来我觉得看到了明灯，产业地产的尽头是REITs，有了REITs整盘棋就活了。

其实2021年就出来产业园REITs了，第一批招商包括中关村、张江。实际上只要REITs打开，现在政策出来支持，能盘活产业园的资产，具体好处我就不说了。

我举个例子，去年跟中金成立了一个Pre-REITs基金，买了一个楼，如果REITs能上市，大概能卖到16亿。但问题是靠经营，就是前提能不能有每年有六七千万租金收入，这个是核心，要稳定。

只要稳定，到市面上就值那个钱。

其实就像商场，原来我讲过恒隆，恒隆在香港的市值我现在不知道，原来是千亿，在中国就那几个商场，但是有强大的经营能力，这是REITs的核心。

表面上资产证券化卖的是重资产，但核心是轻资产，就是招商运营的能力，这个才是根本。

最后还有几分钟我就跟大家简单说说运营这个事，什么意思？我原来总喜欢拿商场做类比，说商场开张的那一天都是火的，因为不火不开张，一年两年三年以后有的继续红火，有的没了、关门了。

所以商场跟传统住宅不一样，住宅交付那一天游戏结束了，该赚的钱赚到了，剩下的事跟你没关系，但是商场是交付的那一天问题才开始，开张的那一天问题才开始，运营是核心。

为什么人家三年以后很火你三年就不行？这个才是核心，要不行就真不行，一文不值，连成本价都卖不出来，这个就是区别。

所以我一度说运营比招商还重要，看起来重要的是招商，但是更重要的是运营，产业园跟这个道理是一样。

什么是运营？就是给客户提供服务，这就叫运营。用商场来举例子，能不能让商家在商场能赚到钱，让他的生意好做，你这个商场就越来越火。它很残酷，每年都在变化，时时刻刻都在变化，就是服务客户的能力。

运营服务就是帮客户做生意，无论是降低成本还是提高盈利能力。

这个事很难，产业园也一样，产业园就是让产业的企业在园区生意更好，这个话讲起来容易，做起来难，就要靠提供运营服务。

提供什么样的运营服务？由于时间关系，我举几个例子。

我们做了一个危废通，生物类的企业研发生产都会产生废水肥料废液，这个不能随便排，一定要有车把它拉走，还要有专门的车辆。它的问题是废料要先在企业存着，有的要存几个月，但是存在企业像定时炸弹，那个东西发生泄露就是环保事件，这就是痛点，所有生物类的企业都有这个痛点。

怎么解决？我们一开始试图自己建个污水处理，然后发现不行，那要专业资质才能运营，因为根本不够格。后来我们搞了一个简单的滴滴拼车——危废通。

滴滴拼车靠的是背后强大的系统才能把不同的人拼在一个车上，否则拼不起来。这个看起来简单，似乎也不花多少钱，去年我们一年拉了40多吨出去，对企业来说处理废的成本下降了一半，最多能下降80%，就是帮做客户生意。

这个是很专业的，要了解这项服务。我们把这项服务弄到成都，马上把我们评为改善营商环境的第一名。这个就叫运营，跟住房收租金没关系，这是服务客户，但是有这一项租金就能高，没有可能租金高不了。

再举几个例子，这个大家熟悉，我们去年在深圳年底竣工的中城医药产业园，做了一个甲类仓库，在深圳几乎唯一的。

甲类仓库是放危险品的，深圳没有，如果大企业到深圳，原料可能是危险品，放在哪儿？放在大亚湾，大亚湾有化工园区，只有放在那儿有甲类仓库。

我们这个是深圳唯一一个危险品仓库，竞争力就在这儿，危险品放在园区，不放在大亚湾，放在大亚湾每天早上要派车去拉，这个就是运营。

后来我们研究发现，企业有很多废水，稍微细分以后可以直接排到市政管道，但是原来没有细分。我们的废水有五根管道，有了这个以后废水排放少一半，因为有的可以直接排到市政管道，没费用，但是没那个管道就不行，这就叫运营服务，这是在设计环节要做的。

运营就像商场一样，好的运营方商场一定是高度参与设计的。这个污水处理五根管道，并且我们还很创新，污水要从四楼排到三楼才合适，这个是一开始就设计好的，否则邻居不同意。

所以持有运营难就难在不是卖掉就不管了，这个楼五十年都是你的，大家生产工艺会变，我们的设备基本上每五年提升一次。

深圳有一个楼是反面典型，17层楼，仅3层就把屋面都用完了，剩下14层只能当写字楼，说是工业，没用，不满足要求就用不了，只能当写字楼，租金很低的。

顺着这个话题接着讲，今天上午在东莞跟松山湖的领导讲，实际上我们现在盖的大量房子，所谓的工业上楼其实都是写字楼，不满足工业要求还不如盖标准厂房。

例如说最好不要用玻璃幕墙，地方政府会说玻璃幕墙漂亮，为什么不能用？十年以后工艺提升，要走一根管子，室内走不了往室外上去，玻璃幕墙就是自废屋面。

我讲的这些都是运营，通过这些途径，有好的运营服务租金才能上去，然后重资产才能值钱，否则值不了钱。这个就是我想跟大家说的，这就是运营。

时间到了，谢谢大家！