毛大庆：房地产行业进入极速转型期，应积极寻找第二增长曲线

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优客工场创始人兼董事长、共享际创始人毛大庆在《后疫情时代的钱、地、人》的主题演讲中指出，“金融16条”礼包陆续打开，对保交付、保支付以及让企业正常运转，保证明年一季度开局经济基本面稳定，都具有重大意义。同时认为，中国房地产行业进入极速转型时期，要保持健康稳定的增长，就要积极寻找第二增长曲线，迅速在第四次技术革命中去找到国家发展的新动能。

以下为部分发言实录：

“救市16条”不是要抬高房价，而是稳经济增长

最近，被称为史诗级救市的“金融16条”，这是一次比较正面的金融系统整体性支持，会给很多“濒危”房企注入信心。

从2020年疫情管控开始，整体宏观经济承压，特别是2022年以来疫情反复，导致社会面投资信心不足。在这种背景下，要稳住市场基本的经济增长，不滑脱合理区间，可选用的工具其实并不是很多。

前几天银行联合签订的融资意向规模超过1.2万亿，这些资金有三个比较重要的意义：

第一，保交付。我们知道很多房地产公司，比如说像旭辉，原来风险管控做得还不错的，公司也出现了现金流的压力。银行注入资本给他们，不管是新增的融资规模，还是允许他们可以动用部分监管资金，首先要保交付。保交付，是保证下游购房者利益最重要的一件事情。如果交付不能保证，会带来更多社会动荡。这个数字是很大的，是千亿规模的未交付房产，所以这是最根本的一条。

第二，保支付。时至年关，此前企业资金不畅，导致大量工程款被挤压，农民工工资支付被滞后，还有包括房地产下游的供应链资金支付，都出现了很大问题。这三年以来，甚至更长时间，房地产行业的资金支付对于下游都是滞后的，很多承包商、供应商都是垫资、代资来给开发商做这个工作。原来还可以用房子抵付，现在因为房子也盖不出来，所以抵付也执行不了。这个时候采取比较积极的金融政策，也是除保交付以外，还可以保农民工和下游行业的资金支付问题。

第三，注入资金活水，让企业正常运转，保证明年一季度开局经济基本面稳定。中央、国务院的各级领导都谈到，要让中国的经济发展不滑出正常的发展区间，那么明年一季度非常重要。开发企业的资金链情况，已经不能够支撑他们继续再生产。2022年以来，很多地方土地流拍、遇冷，实际上也代表开发商再生产能力的减弱。所以现在注入一些资金，保交付、保支付的同时，还可以保证开发商在明年开局时有一定的发展新动能。

所谓的史诗级救市，核心要素并不是说房价要暴涨，不是抬高房地产价格，这是两码事。“救市”仍然不会影响到“房住不炒”的基本逻辑，更多的还是维持经济增长，基本面不要出现太大的问题。

行业进入极速转型期，应积极寻找第二增长曲线

房地产行业从黄金时代、白银时代到后来的黑铁时代，这些表述其实也是房地产从业人士心理滑坡的总体反应。

从2009年开始，我们迎来房地产的红利爆发，一直持续到2013年房价飞涨。从一组数据来看房地产增长曲线：以北京、上海为例，2003年到2004年，一百平方米的房子，房价是中等白领年收入的五到六倍，或是八到十倍；到了2010年，一百平方米的房子，房价相当于同等收入的二十五倍到三十倍。

这个增长曲线的斜率，从2004年到2010年，是陡增的。2007年美国发生次贷危机，我们出台了四万亿以及地方政府融资平台的几十万亿的强力刺激。2010年到2015年，又有一次比较快速的爬升。这次爬升，同样一百平方米的房子从白领年收入的三十倍跃升到了四十五倍左右。从这个斜率可以看到，2004年到2015年这11年，中国房地产市场的黄金增长，其实就是在这个阶段里。当时没有定义那个时代叫黄金时代。从2014年以后，开始出台调控政策；到2015年，“房住不炒”逐渐成为主流，大家开始谈论房地产进入白银时代；2015年之后，2017、2018年开始讨论白银时代变成了黄铜时代；然后从黄铜时代到2020年，有人说这是黑铁时代。

从时间轴来看，黄金时代大约12年，白银时代大约3年，黄铜时代大约2年，最后进入黑铁时代大约1年。如果把中国房地产市场画成一张简单的漫画，基本上是这样一个总脉络。

在这个过程中，房地产从业人员的心态也发生了很大变化，这也是非常值得理解的。我们从九十年代末开始大力推行新型城镇化，住房开始商品房化，中国经济GDP总数的增长，基本上都是依赖房地产及土地财政，还有房地产上下游的五十多个行业。我们GDP的排名从第三名、第四名，一路追上，到2010年超过了日本，成为世界第二大的GDP大国。

在这个过程中，房地产起了至关重要的作用。房地产肩负了国家发展的重大使命，这个行业里的人也意气风发、斗志昂扬，同时也造就了非常有成就感和话语权的一帮人，制造了很多明星和企业家，实际上也只是中国特有的一个现象。

如果这是一个舞台，那么房地产行业在这个经济舞台上，扮演的不仅仅是“女一号”，甚至是一个独角戏，基本上就是这么一个状态。

在这个背景之后，行业面临调整，人口老龄化加剧，社会结构需求都发生了巨大变化。如果继续依靠土地财政、单一线条的发展可能对未来的经济可持续性带来重大危害，所以才会出现2015年的“房住不炒”，让房地产保持健康稳定的增长。这就要积极寻找第二增长曲线，迅速在第四次技术革命中去找到国家发展的新动能。

这也是为什么在2014年提出“大众创业、万众创新”的口号，就是要寻找新的动能。在这样快速的转型中，我们不能硬着陆，还得逐渐软着陆。房地产行业既不能成为一个经济的怪兽，又不能让它迅速滑落萎缩，这无疑是摆在管理者面前的一个重大难题。

同时，世界在滚滚向前，第四次技术革命是人类发展史上仅次于第二次技术革命的又一次波澜壮阔的大革命。我们已经处在世界第二大GDP大国的地位，如何能够不错失这次最接近世界巅峰的一个时机，也是一个重大的命题。

房地产市场仍然是世界上最大的市场，城市化进入精雕细琢阶段

房地产市场仍然是世界上最大的市场，住房问题也依然是我们持续要去改善的问题。如今，我国的城市化粗放阶段完成了，但是城市化的精雕细琢阶段还远远没有实现，城市化的服务还需要房地产。我们谈到城市更新，也是接下来要面临的很大课题。

其次，就是保障性住房。中国虽然没有搞双轨制房地产，但是从2008年开始推出各种各样的保障房以后，其实我们已经在客观上进行了双轨制的安排。那么如何把双轨制做得更加持续稳定、有规模、有规范，让一部分人在城市里完全不用担心自己买不起房，这个问题还是很大的。从去年开始，国家也在引导开发商提供人才住房、保障性住房的供给。

最后一点，房地产行业需要向着科技化、更加符合未来的方向去转型，这也是行业发展的必然。比如万科最早开始推动装配式住房，到后来国家从绿色低碳环保角度，号召全社会去支持装配式建筑发展，这里就有很大的科技含量。这仅仅是一个方面。面对这个行业，跟上时代的脚步，跟上科技的发展，用科技给这个行业注入更高层次的活力，这也是房地产行业持续稳定健康发展的必然方向。