“你买房！我还贷！”“0压力安家，交房前帮你还月供”……近期，安徽、山东等地的多个新盘打出此类房贷补贴的广告，促销出货，吸引客户。
对此，北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师表示，上述开发商的优惠能否落实对购房人来说才是最大的风险。购房人要认真、谨慎地签订合同，防范风险发生。如果开发商承诺的贷款补贴给不到位，应该承担一定的违约责任。
现象：肥东一楼盘补贴房贷最长36个月
今年“十一”假期，安徽省肥东县徽创金悦江南郡项目推出“你买房！我还贷！”活动，即购买指定房源，可享受每月最高5000元房贷补贴，补贴款在贷款审批放款后发放，补贴最长36个月。
“十一”假期，徽创金悦江南郡推出“你买房！我还贷！”活动。图/项目公众号截图
据徽创金悦江南郡项目的销售人员介绍，该项目首付款比例是25%，在10月1日至10月7日，购房人正常交首付款，开发商针对不同房源的房贷，有数额不一的补贴金额。比如，总价130万元左右的房子，直接给十几万元的房贷补贴。“只有购买项目指定房源，才可以参加补贴房贷活动。而且只有在银行放款后，项目才会进行房贷补贴。”
无独有偶，山东省曹县金纬国宾府项目也在近日以“0压力安家，交房前帮你还月供”的宣传口号推销房子。
新京报记者以购房人身份与金纬国宾府销售处取得联系，一名销售人员表示，金纬国宾府项目首付比例是30%，单价从4800元-5200元/平方米不等，户型有132、145平方米三居室等，项目大约在14个月以后交付。此次活动大意是开发商替业主提前还月供。“假设购房人买下一套总价100万元的商品房，用100万元减去一个活动优惠2万元，再减去14个月需要还贷3.36万元，得出实际的总价约94.64万元，然后用94.64万元除以房子面积得出单价，以这个单价签订购房合同。”
背后：三四线城市新房去化压力大
对于上述楼盘的促销方式，中国法学会消费者权益保护法研究会副秘书长陈音江表示，现在买套商品房要支付一笔不小的费用，因此绝大多数购房人都会选择按揭贷款的方式购房。办理按揭贷款后，每个月都要还月供，这给很多购房人带来不小的压力。当下，一些楼盘确实存在销售难的问题，于是这些楼盘的开发商抓住购房人担心还款难的心理，想出来如此颇具吸引力的促销手段。
的确，这种“房贷补贴”“代还月供”的促销方式产生与市场去化有关。一位业内人士分析，目前，全国楼市处于调整期，各地市场分化更为凸显。尤其是部分三四线城市出现“供大于需”的现象，库存去化难度加大，进一步导致房企销售回款的压力增大。基于此，一些房企想方设法促销，就是为了去化库存、减轻回款压力。
据中指研究院统计数据，今年1-9月，受到全国房地产市场下行、政策效果显现不明显及部分地区疫情反复等因素影响，三四线代表城市新建商品住宅月均成交20万平方米，同比下降38.6%。截至9月底，按近6个月月均销售面积计算，三四线代表城市出清周期22.1个月，短期市场库存去化压力较大。
克而瑞方面分析认为，房企“自救”动作频现，普遍加大了折扣营销，最多降至6-8折。在房企国庆大促销叠加政策利好的背景之下，多个城市的新盘来访量均有不同程度的回升，但客户转化率不一，不同城市分化持续加剧。
律师：“帮你还贷”本质上是降价促销
在上述业内人士看来，“你买房！我还贷!”只是一个噱头而已。多年以前，房地产市场上就出现过此类促销方式。虽然房企的促销方式多种多样，但最终都是“羊毛出在羊身上”。
“从上述楼盘的营销方式可以看出，参与此种‘购房补贴房贷活动’的房源一般都是指定房源，是否有实际意义上的优惠，还有待进一步考察。购房人要多从自身角度考虑是否买房等问题，不要被一些不切合实际的噱头所误导。此外，购房人越是遇到吸引眼球的宣传越要提高警惕，要从多方面了解自己所购商品房项目是否五证齐全、是否存在烂尾的风险等。”陈音江如是说。
王佳红表示，无论开发商替业主提前还月供，还是补贴房贷，其本质上都是开发商降价销售的体现，而购房人购买此类商品房主要也是基于对优惠的诱惑，所以开发商的优惠能否落实对购房人来说才是最大的风险。
王佳红提醒购房人，无论开发商如何计算优惠，优惠后的最终价格要在合同里写清楚。不管以后发生何种情况，购房人都是按照合同约定的价格、时间和方式付款。此外，开发商提供的“房贷补贴”，因为需要等购房人的贷款审批放贷后才能予以发放，这就要求购房人对于自己是否能获得贷款审批要有充分的认识。如果购房人的贷款通过审批，而开发商承诺的贷款补贴给不到位，应该承担一定的违约责任。
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