地产内参｜ “五一”黄金周楼市表现平淡：新房市场热闹有余，成色不足

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　　今日热点速览：

　　1“五一”黄金周楼市表现平淡：新房市场热闹有余，成色不足

　　2重磅信号!深圳大行突然上调房贷利率，楼市“加息”潮来了?

　　3前4个月珠三角房价累计涨幅全国领先 广州、东莞新房涨幅居前

　　4上海楼市“去火”：学区房遭“釜底抽薪” “金三银四”成色不足

　　5五一假期二手房日均成交量同比下滑，深圳降超八成

　　6一季度房地产行业投融资放缓，龙头房企“三道红线”全垒打

　　7前4月已诞生9家“千亿”房企 百强销售门槛值同比翻倍

　　“五一”黄金周楼市表现平淡：新房市场热闹有余，成色不足

　　今年“五一”小长假期间，由于人们多选择旅游出行，对楼市的关注度下降，同时在近期多地收紧调控的影响下，“五一”假期楼市成交表现一般，较4月同期有所下滑，但仍高于去年同期。

　　整体来看，五一期间新房市场热闹有余，实效不足。楼市呈现出冷热不均、严重分化的特征，既包括城市之间的分化，也包括不同区域之间的分化，比如北部、中西部很多三四线城市相对冷清，东南沿海发达地区较热。

　　新房市场方面，数据显示，今年“五一”小长假期间，重点20城新房成交11568套，环比下跌46.2%，同比上涨35%，其原因在于，去年此时全国疫情尚处于暴发期，成交基数较低，而今年“五一”期间全国范围内疫情基本得到有效控制，房企也纷纷加大促销力度，积极推盘出新。

　　二手房市场方面，“五一”小长假期间的市场活跃度有所降低，多数城市保持向下调整态势。来自贝壳研究院的统计显示，今年“五一”期间，贝壳50城二手房日均成交量较去年同期下降约5%，较今年4月周末日均水平下降约3成;带看客源量也呈相同走势，“五一”期间日均带看客源量同比下降约9%，较4月周末日均水平下降约3成。

　　值得一提的是，与楼市成交不太理想成鲜明对比的是，开发商的营销手段显得相当“热闹”。诸葛找房运营中心总经理刘光宇指出，“五一”期间，除了买房送车位、送家电、特价房限量抢、砸金蛋、抽盲盒等屡见不鲜的传统营销思路外，开发商的促销更倾向于带有体验性质、吃喝玩乐游式的“休闲看房”。

　　重磅信号!深圳大行突然上调房贷利率，楼市“加息”潮来了?

　　5月6日，深圳建行内部发通知表示将上调首套及二套房房贷利率15BP和35BP，成为深圳首家明确上调房贷利率的银行。全国房贷利率“洼地”深圳，也开始上调利率了。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，深圳这一轮调控，金融上的问题最大，特别是在控制杠杆炒作、经营贷违规流入楼市上的问题，屡屡被诟病，所以金融部门应加快长效机制构建。另一方面，深圳当下的房价，刚需最受伤，需要差异化执行。他认为，此举意味着深圳在房贷差别化、精细化上下功夫。

　　目前，广州首套房贷利率为最低LPR+75BP(相当于5.40%)，二套房贷最低LPR+95BP(相当于5.60%)。李宇嘉表示，相比深圳，广州的房贷市场竞争没那么激烈，而总行也要考核分行利润，“保利润”就得提高利率，市场份额也不会明显下降。

　　前4个月珠三角房价累计涨幅全国领先 广州、东莞新房涨幅居前

　　数据显示，今年前4个月，中国百城新房价格累计涨幅为0.99%，较去年同期小幅扩大，但仍处近五年同期较低水平。其中，珠三角新房和二手房价格累计涨幅全国领先。

　　中指研究院指数事业部高级分析师马琛表示，1-4月份，珠三角城市群新房价格累计上涨2.29%，居主要城市群首位。二手房价环比涨幅最高的区域也在珠三角地区，前4个月二手房价累计上涨2.62%。

　　对于刚刚过去的“五一”小长假，马琛表示，12个代表城市商品住宅成交面积同比增长24%，与2019年同期相比，增长11%。其中，北京、深圳成交量同比减少，温州、苏州同比大幅增加。

　　展望后市，马琛表示，在“房住不炒”的调控主基调下，各地不断加码楼市调控，年内重点城市新房价格预计继续保持平稳，全国商品房销售规模同比增速将继续收窄。

　　上海楼市“去火”：学区房遭“釜底抽薪” “金三银四”成色不足

　　刚刚满月的高中招生新政，让炙手可热的上海学区房降温明显

　　一位中介表示：学校的招生细则出台以后，学区房的流动性被限制，交易量也降下来，新政影响附近10多家中介公司的近300位房产经纪人，初来前滩工作的经纪人日子要难过了。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，上海教改工作是将优质高中资源以名额分配的方式进行配置。各类学校后续都可以享受更公平的招考机会，自然使得“哄抢好学区”的现象减少，促进相关学区房的价格降温。

　　学区房价格“去火”的同时，上海楼市整体层面在新一轮调控后，成交量也在持续下探。机构统计显示，4月平均每周成交量约15万平方米，比3月份表现稍差。上海中原地产数据显示，4月5日~11日，新建商品住宅成交面积12.4万平方米，环比减少25.4%，位于市区的老卢湾板块成交量挂零。同策研究院的报告指出，3月份，上海商品住宅市场环比供应成交规模小幅上涨，但未达到“金三银四”水平，房企受政策影响推盘谨慎。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦则表示，由于4月初供应短缺，楼市成交持续下滑，连续数周没有出现签约过百套的项目上榜。后续几周随着大量项目进入签约程序，市场出现成交反弹。

　　五一假期二手房日均成交量同比下滑，深圳降超八成

　　数据显示，今年五一期间，贝壳50城二手房日均成交量较去年同期下降约5%。带看客源量也呈相同走势，假期间日均带看客源量较去年同期下降约9%。

　　具体城市来看，五一期间北京、深圳、上海二手房日均成交量均同比下降，深圳降幅超八成，去年4、5月深圳市场率先修复，二手房成交量高企，今年3月起深圳市场成交持续处于低位，导致五一假期成交量同比降幅显著;北京同比下降近五成，上海同比下降约30%，降幅相对较大。

　　新房方面，五一期间，贝壳百城新房项目均带看量同比2020年五一增长4%，市场热度与去年同期疫后快速恢复期基本保持一致，并保持增长势头，新房市场热度保持在高位水平。

　　租赁市场上，数据显示，全国重点40城租金环比跌幅持平，同比跌幅收窄。依据贝壳研究院数据，五一假期期间，全国重点40城平均月租金水平为37.9元/平米，环比下跌1.1%，同比下跌2.4%。

　　根据预测，5月租赁市场活跃度或将升温。租赁市场已经回归传统的租赁市场周期，由于五一假期补偿返乡、出行旅游需求的释放，租赁市场在五一假期降温，而接下来高校毕业生带来租赁旺季将逐步开始显现，预计5月全国租赁市场将保持活跃，市场热度或再次升温，其中对人才吸引力较强的一、二线城市，租赁市场升温更为显著。

　　一季度房地产行业投融资放缓，龙头房企“三道红线”全垒打

　　多重紧箍咒下，房企不再蒙眼狂奔了。

　　从金融层面对房企进行约束的结果，在土地市场上得到集中体现。根据中指院的数据，2021年1-4月，TOP100企业拿地总额8214亿元，拿地规模同比基本持平。TOP100门槛值为22亿元，与去年同期相比略有下降，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为57.7%，比重持续下降。

　　与投资审慎相对应的是，房企的融资规模在今年一季度也有明显的下滑。据统计，2021年一季度房企境内外债券融资累计约3040亿元，同比下降23%，为2018年以来首季度的最低发行规模。尤其境外债发债规模大幅下滑，较2020年一季度下降43.5%。

　　同策研究院分析师左越认为，房企融资规模下滑主要是在政府持续推进房地产行业降杠杆的大环境下，房企整体债权融资环境较为严苛。“三道红线”融资新规叠加“两道红线”房贷集中度管理政策，房企债权融资供需两端均受到限制，融资环境可谓是全线收紧。此外，一季度各大房企整体销售情况良好，为房企带来较为充足的现金流，因而在债权融资的主动意愿上也有所降低。

　　当房地产行业步入缓增长的时代，稳健生存成为了行业的共识。高杠杆不再能够存续，房企能够做的就是“量入为出”，在投资端快稳准狠、销售端把握好推盘节奏、提升产品能力，融资端则更要审慎研判，提高每一笔钱的使用效率。

　　前4月已诞生9家“千亿”房企 百强销售门槛值同比翻倍

　　据数据显示，今年前4个月房企销售额再创新高，“碧万恒”率先跑入2000亿元、千亿房企再增4家，TOP10房企合计销售逼近1.6万亿元。

　　在已公布年度业绩目标的房企中，约有17家目前完成今年目标超过了30%，其中滨江、首开、美的、中国金茂、中梁控股等完成度靠前。

　　尽管调控政策接连收紧，但全国房地产市场整体运行仍保持着稳定的节奏。据数据显示，1~4月，TOP100门槛值为110亿元，同比增长了109.5%。各阵营房企门槛也在不断抬高。

　　从销售额均值来看，TOP100房企销售额均值为426.6亿元，增长率均值为88.4%。其中，TOP100房企权益销售额均值为314.8亿元，权益销售面积均值为224.8万平方米。TOP101~200房企销售额均值为50.3亿元。

　　从融资成本来看，信用债与海外债融资成本均有所降低，其中信用债平均利率为4.3%，环比下降0.21个百分点;海外债平均利率为5.9%，环比下降2.02个百分点。