5年来净利首次负增长 近1500亿债务压顶 建业地产“困”于河南

　业绩之“难”
　　2020年，建业地产实现销售额1026.42亿元，在销售规模方面勉强维持住千亿地位，但以全国房企的排名比较，建业早已掉队。克而瑞数据显示，2020年，建业地产行业排名(操盘榜)从2019年的第27位降至34位。
　　建业地产的业务主要按照其轻重资产划分，重资产主要为物业开发业务，轻资产则主要是代建管理业务。年报显示，2020年度，建业地产实现合同销售金额为1026.42亿元，同比增长1.5%。其中，重资产的合同销售金额、合同销售面积分别为683.40亿元、889.5万平方米，同比减少4.8%和3.2%。
　　值得注意的是，在建业重资产所有合同销售额中，除了5亿元来自海南，其余678.4亿元均来自河南省内。而2020年河南省商品房销售额为9364.36亿元，按此计算，其重资产业务在河南省市场占有率为7.24%，较上年的7.97%下降0.73个百分点。换言之，作为其物业销售的核心重资产板块在其大本营河南遭遇“滑铁卢”。
　　同时，建业地产还出现利润率下滑的局面。2020年，建业地产的销售成本由227.61亿元上升至347.08亿元，增幅达52.5%。建业称，销售成本的上升是由结转物业面积增加所导致的。
　　受到销售成本大增的影响，建业地产的毛利率由2019年的26.0%降至19.9%，同比减少6.1%。建业称，主要原因一是受疫情影响，在部分城市采用销售去库存策略，以刺激各项目销售，收窄整体销售提价空间。二是车位销售的毛利率由去年的46.0%减少至今年的30.7%。
　　河南之“围”
　　2021年2月，建业地产创始人胡葆森写了一封信，再提走出河南，但要做出这样的改变并不容易。
　　过去的十几年间，背靠着全国人口基数最大的省份河南省，建业地产曾连年取得超40%的合约销售增幅，并仅凭一省达成了千亿销售规模。年报显示，截至2020年末，建业地产在建项目总建筑面积约为3265.4万平方米，在建项目为180个，较2019年增加29个，其中25个位于河南郑州，河南省其他城市共152个，海南省3个，建业地产98%在建项目依旧在河南省。
　　过去，建业地产之所以深耕河南，主要是笃信省内城镇化率有较大提升空间。随着城镇化率提升、棚改红利褪尽，建业地产大量布局在省内三四线城市的项目去化难度加重。行业同仁中，碧桂园、中梁控股以及新城控股等房企都曾重仓三四线城市，但如今都在不约而同地淡出，房企们对这些市场的预期正在降低。
　　在房住不炒、融资收紧的市场背景下，建业地产如若再提全国化扩张已显得不太切合实际。如此，建业地产走出河南的战略，在执行上未必能有大的突破。
　　眼下，建业地产在三四线城市的项目去化难度还在逐步加重。截至2020年末，建业地产的存货合计约894.31亿元，同比增长27.77%。随着正商、永威等河南本土房企的持续发力，建业地产在河南省的占有率和销售金额不断受到冲击。
　　负债之“困”
　　除了需要“走出去”之外，建业内部还存在一处巨大的隐疾。落实到具体，首先便是降负债。
　　数据显示，建业地产近几年负债总额一路走高。年报显示，2015-2020年，公司负债总额分别为324.4亿元、373.28亿元、540.54亿元、916.93亿元、1313.65亿元、1493.19亿，呈现逐年上涨态势。
　　从长期偿债能力来看，2015-2019年建业地产的资产负债率分别为81.59%、84.21%、86.45%、89.93%、91.25%，呈逐年上升趋势。2018年上半年至2020年上半年建业地产的资产负债率分别为87.05%、91.04%、92.03%，呈上升趋势。
　　负债规模的扩张除了给建业地产带来债务风险外，还令其融资成本上升，利润被大幅侵蚀。建业地产2020年的融资成本由2019年的3.95亿元上升至12.72亿元，增幅高达221.8%，蚕食了建业地产去年70.59%的归属股东净利润。2020年上半年，建业地产的融资成本为3.7亿元，较2019年同期上升60.87%。2019年上半年融资成本2.3亿元，同比上升40.2%，占当期净利润50.83%。