1
金三收场
“创2017年以来单季成交最高。”
昨天看到这组数据时，还是有些惊讶。
我年前预测过2021年的小阳春走势会很不错，但没想到这么火爆。
当然小阳春并非全国性的，完全符合我一直坚持的“分化论”。
经济向好的一二线城市，楼市火热。
数据显示，全国重点18城2021年一季度成交量，创2017年以来单季成交最高，比去年四季度增长了14%，是去年同期的2.6倍。
前35城，3月二手房房价环比涨上1.4%，较去年12月上涨3%。
微观层面讲，这波大潮符合三年小周期论，是一线城市带动，逐步向强经济二线城市蔓延。
比如合肥一季度成交上涨60%，厦门50%，成都武汉均超过30%，连失落的青岛、济南也开始触底反弹。
而经济差的三四线城市，大都行情冷淡。
比如前几天的吉林四平、四川达州、湖南张家界等城市，偷偷发布松绑政策救市，后又被官方抓住，公之于众。
我再三强调过，大多数三四线城市的房价在上波大周期中已经过度透支，未来也没什么价值。
其实，现下4月是每年小阳春旺季的「关键期」。
如果此阶段楼市哑火，注定这个城市今年无缘旺季。
道理很简单，比如一条街上开了很多家餐厅，中午12点人头攒动，所有餐厅座无虚席，而唯独那么几家餐厅，空荡荡。
背后一定是有原因的，要么是饭菜不好吃，要么是价格太高，要么是服务不周到。
同理于楼市，城市的经济、居民购买力、房价以及库存的不合理，都会引发这种现象。所以今年没有出现小阳春的城市，2021年全年将一潭死水。
而且今年不同于2015-2016年，是戴着调控枷锁的，所有城市行情基本都由刚需推动，易涨难跌。
比如北京和上海，这段时间出了那么多政策，但成交量一直居高不下，都是实打实的上涨，难再回调。
如果今年没行情，说明这个城市购买力很差，你要考虑这个城市房子的长期价值，这点大家一定清楚。
2
杀手锏
房价上涨，资金又会流向楼市，走了之前的老路，这些年的努力全白费，所以这段时间整个监管层都很头疼。
4月以来，调控再次拿出杀手锏，重启“约谈模式”，外加信贷调节。
前几天，住建部重点约谈了广州、宁波、合肥、东莞、南通等5个城市的政府负责人。很多人想让我聊聊这五个城市还能不能买房?
首先被约谈的这几个城市，即便是广州，对调控政策也是比较暧昧，专门给一些区域，比如从化、增城留了口子，让外地人过来买房。
而对于东莞，虽然去年出了“莞九条”和“莞六条”等新政调控房价，但土地供应却跟不上节奏。
土地供应少，地价一个劲得涨，控房价不控地价，就是耍流氓，所以房价还是顶着压力上涨，因为房子不够卖。
这次被约谈的城市，最好别上车。
因为据内部消息透露，这次城市问责约谈，直接拔高到了“站位”。
这意味着一个城市的房价，直接挂钩地方某些人的前途。
明白人都知道，这是最最有用的调控。
去年12城被约谈，之后调控政策一个比一个狠，楼市接连哑火，今年深圳也是最好的例子，被约谈后，百招无用，干脆直接封了市场，买卖没有锚，还怎么交易?
接下来你还会看到各种政策登上舞台，突出四个字：
不择手段。
强制性政策干扰市场，会引发市场预期落空，买房人观望情绪浓烈，会导致成交下滑，房价回调。
所以刚被重大调控过的城市，最好别上车，静待观望等待回落。
3
城市分析
接下来我们分析除三大城市群外的重点核心城市。
这一期主要集中在二线中部城市。
武汉
大武汉的价值和概念是恒定的，所以去年疫情后，我就写文章告诉大家快上车。
2020年6月子木文截图
因为城市经济面很好，又是新一线城市能级，疫情的出现虽然打击了经济，但也帮楼市加速挤压泡沫，疫情之后正是最佳窗口时机。
结果正是如此。
疫情恢复后的几个月里，GDP出现急速爬升，这座大城的底层潜力被激发出来。
年后，“新武汉人”涌入打破供需平衡，关山大道和光谷东的网红盘开始启动大涨，然后带动核心学区房行情上涨，逐步蔓延开来。
现在来看武汉的潜力还没有完全爆发出来，无论是投资还是刚需应尽快入场。
合肥
合肥，前几天还写过专题，《这座城市又被调控了》，文中讲到一句话：
合肥是近18年以来，全国数一数二的黑马城市，经济空间很大，但也是名副其实的炒房第三城。
总体来说，有点儿飘……
当地对房地产调控比较暧昧，一直都在留口子，去年被当地业主联合抬价后，也没有很好的管控，结果导致房价一涨三高，这次被调控，也在情理之中。
之前调控较松的城市，这波房价上涨会掺杂大量的投机成分，房价会出现“预期性”回落。事实证明，的确如此。
合肥那边的朋友跟我讲，新政八条出现一周内，合肥房价为16595元/平米，环比下跌5.6%。更有炒房客连夜抛盘，降价销售，有的为了快速套现，甚至一夜之间下调房价40万。
预计合肥接下来楼市会进入深度调整期，具体可以看我上一篇文章。
4
郑州与南昌
郑州
郑州作为中部大城，自然也要跟上进程。根据最新消息，横盘四年的郑州也迎来了小阳春，管城区、金水区比较热，个别楼盘人满为患。
但我之前写过郑州分析，郑州这波小阳春只能证明它在二线城市阵营中“不掉队”，长期是有稳定价值的，但整体房价上涨压力，远不如成都、武汉、杭州等核心城市。
具体原因是，上一轮周期中房价涨得太猛，对于新兴经济和人才储备不是那么强的郑州来说，是一次重大打击，连续4年都缓不过来。
2021年这段时间可以上车买房，郑州房价已经触底，但是不必着急，因为郑州库存还是很大的，去化周期2.2年，新盘多，可挑选空间也足够。
长沙
每次聊起长沙这个城市，就感觉很委屈。这个城市什么都好，唯独房价未来不可能实现该有的价值。
原因同样很简单，比如在一个班里有一堆学生，长沙就是班长学霸，之前教很多城市如何调控，当然调控的结果就是控制房价。
所以未来长沙被安上了“调控标兵”的称号，跟房住不炒深度绑定，全国眼睛齐刷刷盯着这里，未来房价不可能大涨。
刚需随便买，投资不建议。
南昌
最后讲一讲南昌。
很多人都说子木不喜南昌，文章从未提及，并非如此。
南昌作为中部五城之一，底子是最薄的，应该好好发展经济，想办法留住更多的年轻人，但上一轮房价涨幅甚至超过武汉，直接让年轻人含恨而去。
横盘周期不比郑州短，年后中部5城同步启动楼市，只有南昌缺席，最让人意外的是前段时间，当地还发布政策，欲松绑楼市。
后被中央紧急叫停，还安了一顶帽子。
三四线松绑楼市情有可原，但南昌是大江西省会，堂堂二线城市，实属不该。
数据显示南昌成交是上涨的，但主要聚集在新房市场，二手房市场依旧不温不火，这是被严重透支的结果。
南昌横盘好几年了，接下来下跌空间不大，今年买房不用着急，聪明的购房者还是建议去二手房淘笋。
下一期，子木还会分析更多城市，包括西安、太原、呼和浩特、昆明、贵阳等城市，至于三四线大家可以留言，会逐步出来。
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