【环球网房产报道】 近日，雅居乐集团(03383.HK)披露了2020年全年业绩。2020年全年，雅居乐营业额802.45亿元，同比增加33.2%;归属公司股东净利润94.75亿元，同比增加26.1%;毛利241亿元，同比增加31.3%。
在2018年与2019年，雅居乐的营收增速仅为8.8%、7.3%;归母净利润增速分别是18.3%、5.4%。与前两年相比，2020年雅居乐的营收和净利增速都是之前的数倍。
分业务来看，雅居乐物业管理及环保收入分别为78.53亿元和22.89亿元，同比增加119.5%和51.6%。预售金额方面，雅居乐2020年预售金额达1381.9亿元，同比增加17.1%，这也刷新了雅居乐预售金额的历史新高。累计预售建筑面积为1025万平方米，同比增加15%，预售均价为13482元/平方米，预售目标完成率达到115.2%。
以纯业绩的角度评价，2020年雅居乐集团确实交上了一份令人满意的答案。
但表现激进的背后，是雅居乐正脚踩“红线”举债扩张。
2020年，住建部提出“三道红线”：剔除预收账款的资产负债率不得大于70%;净负债率不得大于100%;现金短债比不得小于1倍。政策的出台为房企融资戴上紧箍咒，让房企必须想办法降低杠杆率。
根据年报，截至2020年12月31日，雅居乐剔除预收款后的资产负债率为71.9%，净负债率为61%、非受限现金短债比为1.3.由此雅居乐仍然触及了“剔除预收账款的资产负债率不得大于70%”这条红线，但净负债率与短债比已符合监管要求。
从结果上看，雅居乐降杠杆成绩不错，整体负债状况似乎正在变好。
但值得注意的是，年报显示，目前雅居乐的总负债已经高达2367.95亿元，全年总借款成本达73.36亿元，较2019年度的70.79亿元增加3.6%，再创新高。此外，2020年雅居乐的实际借贷利率较前一年度还有所下降，从7.1%降至了6.56%，这也说明公司的借贷规模进一步扩大。
此外，雅居乐的债务中还含有不断增长的永续债债券。2018年、2019年和2020年上半年，雅居乐永续债债券余额分别为83.35亿元、135.67亿元和136.33亿元。根据2019年年报，雅居乐在2019年共计发行了14亿美元的优先永续资本证券。业内人士称，这一数字相当于当年国内所有房企发行美元债永续规模的1/3.
一般而言，永续债没有明确到期日或到期日非常长的债券，但永续债通常都有利率跳升机制，企业在3、5年如果选择续期债券，必须付出更高的融资成本。永续债虽然可以一时掩盖真实负债率，但要付出高额的利息。在降杠杆的同时，永续债将会持续蚕食公司利润。如果计入永续债影响，那么雅居乐的净负债率则为114%
面对债务，雅居乐在2020年也采取了诸多措施，来缓解债务负担。
据悉，其一方面利用830 亿元未使用授信额度，对短期内到期的境内外金融机构借款进行置换或者滚动续借;另一方面，还通过番禺雅居乐发行公司债偿还雅居乐控股熊猫债，通过发行美元债置换境外债券。
但此种方式还债实属借新还旧，债务腾挪，并不能达到整体控负债、降杠杆的目的。
2020年4月3日，穆迪公告称，已将雅居乐集团控股有限公司的评级展望从稳定调整为负面。与此同时，穆迪维持雅居乐公司家族评级为“Ba2”，债券高级无抵押债务评级为“Ba3”。
同月9日，标普全球也将其对雅居乐的评级展望从稳定下调为负面。同时，维持对雅居乐公司的“BB”长期发行人信用评级和对公司高级无担保票据的“BB”长期发行信用评级。
一时间两大国际机构接连下调雅居乐评级，代表国际资本市场对雅居乐实际负债水平和偿债能力具有一定程度上的疑虑。
穆迪高级副总裁曾启贤称：“展望调整为负面反映了雅居乐为业务扩张而增加债务，导致其信用指标趋弱。虽然我们预计未来12-18个月该公司的信用指标将逐渐改善，但仍会处于Ba2公司家族评级的较弱水平。”标普则认为，雅居乐的去杠杆努力可能比预期的要弱，因此其杠杆率在未来6至12个月内不会大幅改善。
在此背景下，雅居乐今年还公布了颇具“扩张性”的计划。2021年雅居乐的地产销售目标为1500亿元，较2020年增长8.55%。雅居乐副总裁潘智勇表示，“2021年雅居乐将继续扩张，买地的总投资大概会在400亿左右。再好一点可能会加一点，达到450亿元左右的总投资额。”
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