对于核心区楼市而言，从来没有过如此之艰难，对于核心区的置业顾问更是如此。
从新房市场到二手房市场，从开发商到买房人、再到置业顾问，都在告知大家楼市正在经历一场寒冬。
投资客开始退场、置业顾问蓄客难、开发商拿地谨慎......
今天，我采访了多位江北核心区置业顾问和来自苏北的投资客，揭露目前市场环境下江北核心区真实的楼市现状。
置业顾问诉苦，市场降温明显，已有人换行业
首先，在经过和多位江北资深置业顾问沟通后，我发现，蓄客难、外地投资客退场、购房者信心不足、市场热度直线下降成为普遍现象。
市场信心下降，蓄客难，有置业顾问已离职
“现在蓄客太难了!我们自己都没有信心，已经有人开始转行了”很难想象这是一个江北核心区的置业顾问所说出的话!
要知道，在此前的房地产行业中，江北核心区置业顾问的准入门槛不可谓不高，能够成为核心区的置业顾问是需要些本事的。
可以说，在一定程度上，核心区的置业顾问是这个行业中的精英了，不过，在当下的市场环境中，却失去信心寻求他路，可见市场之难。
市场热度下滑到底有多严重，从蓄客上便可一见。
据原长江时代某置业顾问透露，目前所在楼盘蓄客水平连曾经的三分之一都没有，每天沟通的意向客户不足十组。该名置业顾问有着销冠的水准，现在却大呼蓄客太难。
而这种情况并非个例，江北核心区多个楼盘的置业顾问都透露蓄客远远不如此前楼盘。
而非核心区区域的楼盘情况更加不容乐观，据国际健康城某盘置业顾问表示，一天加微信沟通的意向买房人只有个位数，十分凄惨。不过这也和该项目暂时并没有大规模宣发有一定关系。
外地投资客退场，观望情绪正在蔓延
据多位置业顾问反应，蓄客难度的大幅提高，一个重要原因就是外地投资客的退场。其中一位置业顾问向我诉苦，外地投资客几乎没有了，而原有的江北客户存量也不是很多。
外地投资客对江北核心区的市场走向所产生的影响是举足轻重的，多个项目的置业顾问向我透露，此前核心区新房市场，外地投资客占能达到5成之多，而现在确实寥寥无几。
随后我联系到了几位来自苏北的投资客，了解了一些他们的看法。
其中一位表示，自己身边的一些同事，之前都是核心区每个楼盘必摇，但是现在都逐渐的冷静了下来，由于市场遇冷，不少外地投资客处于持币观望阶段。
正映了楼市的那句老话，买涨不买跌。
还有一位来自淮安的买房人，直接放弃了原本在核心区的购房计划，一方面是楼市遇冷，还有一方面是目前淮安楼市不景气，自己的房子降价40万也难出手，没有足够的资金。
的确，自从今年下半年，苏北多个城市市场降温、楼市遇冷，二手房房价下跌明显，流动性被锁死，市场从山顶跌到谷底。
这很大程度上影响到了苏北购房者涌入江北楼市的资金基础，在经历过楼市狂欢后，苏北楼市逐渐回归理性。
2021年上半年核心区楼盘开盘现场
除此之外，我还咨询了一位资深投资客，其房产遍布南京、杭州、重庆、武汉等多个城市，南京楼市中押宝河西南和江北核心区。
当我问及他的购房计划时，他告知我，今年一套都没买，而是一直都在卖房，市场不景气，房地产这艘大轮船开始掉头了。
春江水暖鸭先知!毫无疑问，楼市正在全方位的降温，即使是江北核心区这种曾经的超级热门板块也没能幸免。
抛开市场浮动，基本面决定未来走向，当下或是入手核心区好时机
市场遇冷是事实!
透过显现看本质，为什么江北核心区楼市会遇冷?
宏观市场遇冷，投资为主的板块影响深远
首先就是宏观层面的问题，其实这一点大家也都很清楚，宏观方向变了，房住不炒玩真的了，房子的投资属性被逐渐剥离，开始回归居住属性，市场投资预期开始下降。
还有一点，利率的攀升、金融条口的收紧，对楼市产生了较大的影响。
而抛开宏观层面东西来看，其实可以发现，各板块之间的热度变化程度差也十分明显。
上半年的江北核心区可以说是一房难求，时间仅仅过去数月，核心区有楼盘竟然开启了全民经济人，这在两隧之间还是头一遭。
江北核心区航拍图
这其中有个非常重要的一点就是，投资需求为主的板块，受楼市宏观环境的影响较大，换而言之就是抗风险性较差。
以投资需求为主的板块，楼市逻辑和股市有些相似。房价体系由未来价值预期所支撑，楼市信心非常重要，一旦市场风向不好，买房人就会纷纷退场，亦或是持币观望。
而江北核心区便属于此类板块，投资需求占据主导地位，楼市宏观环境变差后，外地投资客开始逐渐退场。
楼市基本面决定未来!当下是入手良机
那么，核心区楼市真的要凉了吗?
我们把视角拔高来看，宏观环境确实是在走下坡路，曾经的楼市逻辑也不再适用。
抛开短期浮动，楼市未来支撑点在板块发展基本面：
房子的投资属性正在逐渐被剥离，回归到居住属性上来，在此背景下，作为投资重地的江北核心区自然而然的会在短期内遇冷，这一点是完全符合当下市场逻辑的。
但是如果我们把时间线拉长到5年，甚至是10年之久，你会发现，房子的价值与价格支撑还是以区域发展基本面作为支撑点。短周期的浮动放到长周期内的涨幅完全可以忽略不计，不能仅局限于当下。
研创园航拍图
而这基本面包括板块发展的高地、产业聚集程度、轨道交通发达程度、商业氛围、公共设施配套等等。
也就是说，抛开市场遇冷来看，长周期而言，基本面好的板块依旧是非常值得去选择的。
还有一点值得注意的是，未来的两极分化将会越发明显，在此背景下，基本面好的板块将会是楼市沉浮中较为坚挺的区域。
江北核心区住宅航拍图
而纵览整个南京的发展趋势，江北核心区的基本面还是具有一定优势的，虽然南京的城市发展不会颠覆以江南为主的城市格局，但是江北核心区的城市建设速度和城市面貌更新速度是要超过江南主城的。
降低未来价值预期，现在是入手好时机：
正如前文所说，目前的宏观环境就是，房子逐渐回归到居住属性中来。在此背景下，核心区的投资属性也开始慢慢被剥离，对于买房人而言，对核心区的未来价值预期下调可能会更好。
而从长周期来看，江北核心区的基本面依旧是能打的。这也就意味着，核心区依旧是值得入手的，只不过不要再抱有通过房产增值来实现身价暴涨的想法。
目前的市场环境所导致的核心区楼市遇冷，对于有切实居住需求，或者是出于保值需求的买房人而言不失为一个入手良机。
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