北京写字楼净吸纳量创历史新高 投资市场新基建成为亮点

　　2021年10月12日，北京 ——CBRE世邦魏理仕最新发布《2021年第三季度北京房地产市场回顾与展望》指出，受益于北京证券交易所、高精尖产业发展规划和国际消费中心城市建设政策的落地，北京商业地产市场未来发展将进一步开创新局面。

　　报告主要发现如下：

　　写字楼市场：北京写字楼净吸纳量创历史新高，CBD租金止跌企稳;

　　商务园市场：高精尖产业政策引导商务园区区域布局，泛中关村区域以外的其他子市场去化压力犹存;

　　零售市场：“年轻、生活”属性零售物业项目体现活力，业主品牌甄选和租金策略依然谨慎;

　　仓储物流市场：仓储物流空置小幅波动，业主更趋重视优化组合结构和仓储效率;

　　投资市场：休整期内商业地产投资市场交易量短暂回调，新基建成为市场亮点。

　　一、优质写字楼市场

　　——净吸纳量创历史新高，CBD租金止跌企稳

　　2021年第三季度，位于CBD和丽泽区域的四个新项目交付，新增办公建筑面积共计28.3万平方米，自此CBD和丽泽区域本轮供应高峰已接近尾声。

　　TMT头部企业经营赛道多元化为市场不断注入新动能，使得行业新租需求占比高达43%，并完成多起大面积租赁交易。金融占23%紧随其后，其中基金，保险，证券为主力。专业服务业的律所扩租和搬迁依然活跃，且需求主要集中在CBD。此外，第三方办公运营商抓住市场契机扩张。

　　全市季度净吸纳量创历史新高达35.3万平方米，环比增长18%。其中CBD和丽泽净吸纳量总量占全市83%。在强劲需求的推动下，全市空置率连续第四个季度下降，环比降0.9个百分点至16.1%。除金融街因需求外溢空置率持续走高，以及中关村受双减政策影响，可出租面积小幅增加外，其余主要商务区空置率均出现不同程度的下降。

　　整体租金降幅缩窄，写字楼平均租金报价同样本比环比下降0.3%至每月每平方米395.9元。子市场表现分化，望京在低空置率的助推下，租金继续上行;CBD在强劲需求带动下租金止跌企稳，其中甲级租金近三年首次环比上涨;中关村租金保持平稳;其他子市场仍有不同程度的跌幅。

　　世邦魏理仕华北区顾问及交易服务 | 办公楼 | 租户部负责人张冀苏指出：“市场机会窗口带来了今年新租需求集中释放和本季净吸纳量创出历史新高。未来北京证券交易所的落地还将强化北京对科技和金融两大行业竞争力，带动创新型企业、投资机构及相关专业服务机构在北京集聚。随着新增供应量和空置率的回落，预计有更多子市场租金将触底，租户应一方面抓紧把握有限的租赁机会，另一方面洞察市场长期发展，提前规划布局。”

　　二、商务园区市场

　　——高精尖产业政策引导区域布局，泛中关村区域以外的其他子市场去化压力犹存

　　2021年第三季度，北京商务园区市场三个项目共计建筑面积59.4万平方米交付使用，分别位于中关村软件园，亦庄以及丰台科技园子市场，其中中关村软件园的新项目已接近满租，其余两个项目则仍处于完全空置的状态，亦反映三个子市场之间的需求面差异。

　　TMT行业依旧是整体市场租赁需求的主引擎，除了互联网企业，集成电路行业亦表现活跃;医药健康和传媒行业延续上季度的活跃态势。分区域看，泛中关村区域尽管受双减政策影响的教育类企业退租明显，但作为新一代信息技术、集成电路设计重点布局区域，头部TMT企业的扩租和新成立科技互联网、芯片制造相关公司的新租需求有效消化可租面积，使得区域内所有子市场空置率均保持在个位数的低位;定位国际创投集聚区域的电子城TMT和文化传媒类企业的青睐，带动子市场净吸纳量环比提升140%;亦庄和大兴则进一步成为生命科学产业布局的重点目标。

　　受新项目入市和教育行业腾退影响，整体空置率环比上升4.3个百分点至21.3%。全市平均租金同样本比环比下降0.3%报每月每平方米159.9元。北清路子市场表现突出带动整个泛中关村区域租金环比上涨0.1%，而电子城、亦庄、丰台科技园和顺义等子市场均小幅下调租金以缓解去化压力。未来六个月，北京商务园市场预计会迎来186.2万平方米的新增供应，还将推升多个子市场的空置水平。

　　世邦魏理仕华北区董事总经理刘焕丽指出：“《北京市“十四五”时期高精尖产业发展规划》近期出台，重点提出“新一代信息技术”和“医药健康”两大支柱产业，主打北部围绕海淀朝阳等区研发创新与信息产业聚集带以及南部以亦庄为依托的先进制造产业带，各区域的产业定位的细化有助推动新租需求的落地。”

　　三、优质零售物业

　　——“年轻、生活”属性项目体现活力，业主品牌甄选和租金策略依然谨慎

　　2021年第三季度，位于房山区的龙湖熙悦天街以100%开业率入市，为零售物业市场增加10.5万平方米的新增供应。新项目定位阳光生活新空间，辐射房山区大学城商圈的青年客群和年轻家庭，并引入30家区域首店，为区域注入了更多新鲜活力。新项目的市场反响也反映了当前运动潮流、精致零售、亲子互动、流量餐饮、沉浸式体验等带有“年轻、生活”属性业态和定位的市场活力。

　　餐厅、咖啡茶饮的热度不减，不少购物中心通过引进西餐、酒吧，打造夜经济场景，满足年轻人群消费需求。以THE WOODS CAFÉ、Seesaw coffee、cococean椰子水为代表的网红咖啡茶饮店，加速在核心以及人气较旺的区域型购物中心布局。儿童娱乐亲子互动类需求回暖，尤其是儿童才艺、素质教育类表现活跃。演出小剧场、影院也开始在购物中心开店，丰富了区域的娱乐消费内容。传统的服饰鞋包品牌更关注对现有店铺进行升级迭代，打造体验感和概念性更强的店铺空间。

　　整体市场空置率环比下降0.6个百分点至7.9%。疫情后成熟的购物中心业主在招商时更关注新品牌经营表现的稳定性和与自身定位的适配性，以及业态配比的均衡性，在品牌甄选和租金策略上依然谨慎。购物中心首层租金报价同样本比环比仅上涨0.1%至每天每平方米35.7元。

　　世邦魏理仕华北区顾问及交易服务部京西办公室负责人 宋海燕表示：“北京国际消费中心城市建设具体政策陆续出台，包括首店政策再放宽，对积极参与北京消费季并成效显著的城市商业综合体、实体零售和餐饮企业给予资金支持，打造“老字号+国潮”文化时尚标地等，有望推动相关品牌加速布局。”

　　四、仓储物流市场

　　——空置小幅波动，业主更趋重视优化组合结构和仓储效率

　　2021年第三季度无新增供应交付，现有存量的租户更替是当前主要的市场活动。尽管电商和第三方物流均录得大面积成交，但部分小型租户腾退，而释放的可租面积短期内未敲定新租户，导致近六个季度空置率首次出现环比小幅上升，但仍位于1.5%的低位。

　　年末电商购物节邻近，市场问询量未见明显减退，但近期生鲜电商和社区团购等行业的整合传闻，使得部分项目业主对市场潜在退租风险和新租需求量有所担忧，因而对涨租金持谨慎态度，平均租金同样本比环比仅上浮0.6%至每月每平方米53.4元，涨幅环比有明显放缓。未来六个月预计将迎来顺义及大兴京南两个新增项目入市，带来共计11.7万平方米的可租面积，现有项目业主短期策略更倾向锁定优质稳定的租户，保证入驻率，预计对疫情后租金的快速增长有一定平抑作用。

　　环京的天津和廊坊市场共入市六个项目，其中天津新增30.3万平方米，廊坊新增24.4万平方米，致使两地空置率皆有上升。天津新租需求尤为突出，其中87%来自电商及第三方物流，同时录得冷链类运营商的租赁成交，使得净吸纳量达19.8万平方米。除了凭借租赁成本优势承接北京外溢需求，本地制造业和居民消费也显著推动了天津仓储物流需求的增长。

　　世邦魏理仕华北区顾问及交易服务 | 产业地产部负责人李虹表示：“北京物流专项规划近期提出打造“智慧物流体系”的发展目标，以解决北京物流节点用地稀缺，而现有存量使用低效粗放的发展瓶颈。未来大幅提高土地兼容性、集约性、灵活性及智慧性，通过建设多层库、立体库等方式提高仓储效率，以及不断更新和优化租户结构，是北京市场不断上涨的仓储成本下，业主运营策略的发展趋势。”

　　五、投资市场

　　——休整期内商业地产交易量短暂回调，新基建成为市场亮点

　　2021年第三季度，北京物业投资市场共达成十一笔大宗交易，由于全部为20亿元以下的中小体量成交，且其中八笔不足10亿元，交易总额环比回落，但前三季度总额仍超去年同期。在前一阶段密集的投资活动之后，商业地产交易进入短暂的休整期，复杂多变的市场环境也使得买卖双方的价格博弈在短期内陷入焦灼。但考虑到不少卖家仍在积极地把优质物业推向市场，且近期物业租赁基本面尤其是写字楼的强势复苏有望提振买家信心，这些有利因素构成当前投资者布局北京的机会窗口，有望促进未来交易的达成。

　　与此同时，风险承受能力较高的投资者则在承受债务压力的资产中寻求机会扩张，法拍日益成为此类投资者获取收购目标的常用渠道。本季度通过法拍途径完成两宗同为从终端使用企业到境内地产基金的物业交接，交易标的分别为一座位于三里屯核心商圈的购物中心，以及一宗位于石景山的产业办公物业。

　　办公类产品占总成交额的51%，仍坐交易物业的头把交椅。北京国际消费中心城市建设具体政策陆续出台下，零售物业也逐渐受到投资者的关注。新基建题材的物业成交异军突起，占总成交额的21%，成为本季度的市场亮点。三家新基建头部运营商分别购入位于通州的一座成熟运营的物流园，位于房山的一个数据中心资产包，以及位于顺义的一座可改造为冷链物流的厂房。

　　世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人 纪刚指出：“随着北京在新经济和新基建发展的战略实施和优势强化，以及公募REITs和北交所等融资通道的完善，未来在大宗物业的需求侧将引入更多元的交易主体;而在供给侧，物流地产、医药地产、数字地产等新兴板块将为投资者输送更优质和丰富的可投资产。”