金九银十，地产行业往往能收获一波丰收，其中的十一黄金周则是这个丰收季之中不可缺少的一波高潮。然而，2021年十一黄金周，全国各地楼市都没有迎来期盼已久的金九银十，今年以来，从整顿“学区房”乱象、严查违规资金流入楼市、打击假离婚买房到信贷全面收紧，从中央到地方楼市政策的收紧加剧了购房者的观望心理，多种因素作用下，人们对楼市的关注度有所不足，十一长假期间，无论新房市场、二手房市场均有所降温。
新房成交面积同比降三成
根据中指研究院数据，今年十一长假期间，重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年同期下降33%，购房者置业意愿不足，市场情绪延续9月观望态势。
中指研究院指数事业部研究副总监陈文静称，十一假期期间，北上广深4个一线城市新建商品住宅累计成交42.19万平方米，与去年同期基本持平。而二线和三四线代表城市受前期楼市调控政策影响，房地产市场降温明显。武汉、苏州、大连、宁波、福州、青岛、济南7个二线代表城市，十一假期期间新建商品住宅累计成交35.32万平方米，同比下降43%;东莞、温州、莆田、泰安4个三四线代表城市，十一假期期间新建商品住宅累计成交13.68万平方米，同比下降44%。
值得注意的是，黄金周期间，北京新建商品住宅累计成交15.74万平方米，成交1495套，较去年同期上涨1223%，较2019年十一上涨712.5%;深圳新建商品住宅十一期间累计成交10.99万平方米，成交1081套，较去年同期上涨163%，较2019年同期上涨202%。
除北京、深圳两城在十一假期期间“逆跌”之外，上海、武汉、苏州、大连、温州、莆田等二三四线城市成交面积均下降明显。其中，武汉新建商品住宅累计成交8.82万平方米，较去年同期下降55%，上海新建商品住宅累计成交7.86万平方米，较去年同期下降42%，大连新建商品住宅累积成交0.39万平方米，比去年同期大幅下降73%。尽管开发商为加速去化，推出了特价房、工抵房等促销活动，然而受整体市场环境影响，大部分购房者观望心态仍然比较浓厚。
二手房市场以价换量 成交量增8%
贝壳研究院数据统计，重点50城二手房日均成交量同比增长8%，日均新增挂牌房源量同比小幅增长约2%，成交均价微跌0.3%。
今年十一黄金周的二手房市场的小幅增长主要由北方城市二手房业主“以价换量”带动。贝壳研究院认为，如天津、石家庄、廊坊、青岛、济南以及太原、兰州等北方城市成交量较去年同期有不同程度的增长，而成交均价多表现为同比下跌。此外，此类城市新增挂牌房源量也多表现为同比增长，这说明在市场调整期，业主出售房源意愿较强，通过降价来达到成交的目的。
与之形成对比的是，深圳、东莞、佛山、广州等珠三角城市，杭州、绍兴、宁波、合肥等长三角城市以及厦门、西安等核心城市二手房成交量均同比下降，且其中大部分城市新增挂牌房源量也同比下降，此类城市多经历市场高热、调控收紧进入市场下行期，二手房业主观望情绪较浓。
稳预期效果仍需时间兑现
市场观望情绪是否会延续至年终?对此，中指研究院指数事业部研究副总监陈文静称，9月底中央接连释放稳楼市信号，对稳定市场预期、提振市场信心起到重要作用。
据悉，2021年9月29日，中国人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议强调，金融部门要围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，持续落实好房地产长效机制。
对此，行业分析人士普遍认为，各地继续大力度加码的可能性明显降低，政策微调预调的空间已打开，部分城市按揭贷款额度和放款时间、房贷利率、限签等政策均有微调的可能以稳定市场预期。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，四季度信贷政策宽松的动作会比较多，对于刚需购房者而言有利好，无论是一手房还是二手房。同时其客观上也促进了房企的去库存工作，有助于房企四季度营销工作的改善和现金流的改善，对于防范出现债务危机等也有利好。
诸葛找房数据研究中心研究员陈霄则认为，展望四季度，政策仍将继续趋严，从房地联动到加强限购限贷，再到二手房指导价、学区房监管等，政策层层深入，细化量化，同时在“限涨令”和“限跌令”双向管控下，稳定市场预期，楼市将较长时间维持平稳态势。
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