环评半年报｜升与降 房企融资成本的变奏

　　在调控趋严、行业利润普遍下滑的大背景下，除了努力优化债务结构之外，降低融资成本也成为竞争中的重要一环，甚至成为房企成败的关键。

　　今日，环球网房产以36家典型房企为观察样本，推出2021年环评半年报之房企“融资成本”专题，通过数据对比来反映房企的融资成本的现状以及变动趋势。在房地产融资端全面收紧之时，央企、国企、民企，谁的融资成本低?为何央企、国企能借到便宜的钱?较低的融资成本又意味着哪些竞争优势?

　　环球网房产整理 数据来源：上市公司中报、亿翰智库等

　　总体融资成本下降，央企、国企融资优势显著

　　从榜单数据可以看出，随着财务安全意识的提高，房企的融资成本普遍下降，统计的36家房企中，33家房企融资成本下降，占92%。

　　央企和国企融资优势显著，其中，央企的融资成本最低，在4.6%以下，央企中成本最低的是中海，仅为3.6%。其次是国企，在4.27%—5.89%之间，民企的融资成本相比央企和国企要高的多，在4.21%—9.73%之间。

　　对此，明源地产研究院认为：国企大多有政府信用兜底，融资机构大多也是国有或者国有控股企业，因此，会在融资上给与便利性。

　　值得一提的是，虽然国企、央企融资成本优势明显，然而，民企中也不乏佼佼者，如龙湖集团。据悉，龙湖的融资成本已经连续四年保持在4.5%左右，其2021上半年的融资成本仅为4.21%，创历史新低，甚至优于招商蛇口、万科等央企、国企的融资成本。

　　对于龙湖多年来保持较低的平均借贷成本，龙湖首席财务官赵轶表示：龙湖的融资成本在行业内是非常低的，和中海、华润等央企在同一个等级，首先是因为龙湖在融资上坚持底线策略和方法选择、渠道选择。国内就两条线，一个是融资债券，一个是开发贷，因为这两个水龙头是主流的融资方式，稳定、健康。而国外采取的是美元债加银团贷款，这四个渠道提供了充裕的融资弹药。

　　其次，始终保有一定余量，不把公司逼到为了还钱去融资的境地，永远拥有主动权和自主选择权。很多年前龙湖就开始设定外币债务的上限，同时要求对外币债务的一半做调期，规避汇率的影响。

　　最后就是非常珍惜自己的信用。龙湖每一笔贷款要么到期还，要么提前还。因此，龙湖逐步迎来了金融机构包括投资人的信任，并获得了评级机构的认可，截至上半年末，龙湖集团仍是国内唯一获得境内外全投资级民营房企，惠誉、穆迪、标普分别保持对龙湖集团BBB正面、Baa2稳定、BBB稳定的投资级评级。

　　高额融资成本将侵蚀房企的利润空间

　　从榜单看，融资成本最高的为当代置业。2021年中报数据显示，当代置业融资成本升至2.06亿元，与上年同期相比增长23.5%。

　　如果考虑资本化的利息支出，当代置业上半年融资成本更是高达13.73亿元，融资成本是净利润6.76亿元的2倍。其中，包括银行及其他借贷利息7.7亿元，优先票据及公司债券的利息开支6.04亿元。

　　值得注意的是，当代置业加权平均借贷利率三年来一直在高位徘徊且呈上升趋势，2018年为8.2%，2019年为9.9%，2020年为9.9%，2021年上半年达到9.73%。

　　作为一家定位于绿色科技地产的开发商，当代置业热衷发行海外绿色债券，然而，从利率水平来看，该类债券的融资成本并不低，从而拉升了整体融资成本。

　　2019年1、3及4月，当代置业先后发行三笔美元绿色优先票据，票面利率分别为15.5%、15.5%以及12.85%;2020年2月，再次发行2022年到期的2亿美元11.8%利息绿色优先票据，同年8月，发行2022年到期的11.5%的绿色优先票据;2021年1月6日，当代置业公告发行2.5亿美元绿色优先票据，票面利率达9.8%。

　　当下的地产行业，随着土地成本居高不下，行业利润被不断压低，融资作为房地产开发的第一环节，拥有更低的融资成本也意味着拥有更高的盈利水平。

　　而海外绿色债券居高不下的融资成本则在一定程度上侵蚀了当代置业的利润空间，2021年上半年，当代置业净利率为7.09%。

　　升与降 房企融资成本的变奏

　　值得一提的是：在本次榜单中，融资成本下降最多的是万科集团，同比下降达30.34%，其次是保利地产，融资成本同比下降达24.11%。

　　对此，万科执行副总裁、财务负责人韩慧华表示：公司一直以来坚持长期稳健的财务策略，坚守财经纪律也是公司未来发展的底线和基础，所以总体上在融资上会更加的审慎。

　　保利地产融资成本下降，从中报看，一方面是因为保利地产在上半年加大资金回笼力度。报告期内，保利地产实现回笼金额2556亿元，回笼率为89.6%。另一方面是因为公司采取了多元化的融资方式，发行了公司债 75 亿元、中期票据 50 亿元，平均融资成本为 3.62%。

　　虽然大部分房企融资成本下降，不过仍有2家房企融资成本上升，即阳光城和富力地产，融资成本分别上升1.08%、11.16%。

　　融资成本上涨，正是由于富力地产还款能力持续承压。富力地产2021年半年报数据显示：2021年上半年公司借款总额减少了164亿元至1433亿元，但一年内到期的短期有息负债519亿，长期有息负债914.5亿。可以对比的是，富力地产的货币资金合计288亿，其中受限资金160.4亿，现金短债比仅0.55倍，现金流十分紧张，公司面临着巨大的债务压力。

　　而截止2020年末，富力地产全踩“三道红线”，融资渠道受限，不得不采取高利率的融资方式。2021年2月，富力地产发行了规模为5亿美元的美元债，期限为2.49年，票息高达11.75%。

　　对此，南都大数据研究院在《规模上市房企融资成本揭秘》一文中指出：当前，降杠杆成为房企未来发展的主旋律，但是融资能力继续分化。大中型房企依靠规模优势，完善的融资体系具备较强的融资优势，融资成本相对较低。像中海、华润、龙湖等房企，不仅综合实力突出，低至4%左右的融资成本，奠定了其强大的竞争力。

　　对于融资成本高的中小房企来说，其生存空间将进一步被挤压。

　　南都大数据研究院认为：中小房企如果不想被淘汰，只能加速快速规模化发展，开拓多元化融资渠道是关键一环。应注重通过加快销售回款、持续优化债务结构，促进现金回流“补血”，实现融资渠道的多元化和资信评级的上升，最终推动融资成本的下行。