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负债超一万亿、利润率排头部房企倒数,绿地集团何时能走出危机?

2021-08-31    来源:腾讯房产

  近期,一则“绿地调整组织管理架构,将裁员40%”的传闻,将这家负债万亿的房地产企业推上舆论热点。

  据21世纪经济报道援引知情人士说法:绿地确有优化人员的动作,但比例没有这么大。年中时,集团层面给出了一个人员优化的号召,要求各个事业部与各个城市公司根据实际情况优化人员,主要是为了减少管理层级,实现人力成本消耗的减少与人均效能的提升。

  据了解,此次绿地集团层面的人员优化要求,并没有很明确的指向部门或岗位,绿地则用官方微信表示:组织架构的优化,是企业追求可持续发展的年度常规动作之一。

  事实的真相如何?或许可以从财报数据中略窥一二。

  脚踩两条红线 “二次混改”难度大

  主动精简组织架构背后,是绿地控股的财务压力。

  今年年中,绿地交出了一份并不算好看的财报。数据显示,截至6月底,绿地控股总资产达到1.4万亿元,负债总额1.23万亿元。

  依照“三线四档”融资新规,绿地控股剔除预收款后的资产负债率为82.8%,净负债率为120.0%,现金短债比为1.34.也就是说,到2021年中期该公司仍踩中两条红线。

  根据财报数据,截至6月底,绿地控股有息负债总额较今年初再降347亿元,自去年推进去杠杆计划以来,累计较高点已下降超过1011亿元;净负债率较高点累计下降62个百分点,扣除预收账款后的资产负债率也持续回落。

  然而,对于超过万亿负债的绿地来说,还需要有更强有力的抓手来扭转局面。一度以来,“混改”成为其改善经营情况的重点。

  2015年,绿地控股完成第一次混改并实现企业整体上市。这次混改,形成了国有资本、社会资本、员工持股的“金三角”股权结构,被认为是上海国资的混改样本。

  不过,绿地一直想努力推动的“二次混改”,却迟迟没有时间表。张玉良曾正面回应“二次混改”的问题,表示“一定会进行”。

  “各方面的态度是,一对‘二次混改’前后仍坚定不移地支持绿地发展,国资仍是最重要的持股方;二是对新进股东有更高要求,既要对绿地有协同发展作用,又要有助于企业成长;第三还要考虑国有资产转让价格的程序规定,价格太低了也不行。‘二次混改’难度相对较大,但仍积极在做。”张玉良说。

  一面是“三道红线”的压力,一面是迟迟得不到推进的“二次混改”,绿地控股陷入两难。

  增收不增利 存“明股实债”嫌疑

  不仅如此,绿地控股还面临“增收不增利”的困局。

  财报显示,绿地控股2021上半年营业收入2826.96亿元,同比增加34.72%;归属于上市公司股东的净利润82.33亿元,同比增加2.67%,但归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润78.87亿元,同比减少2.24%。

  收入增加,净利润下降,面对“增收不增利”的局面,绿地似乎也在为最坏情况的出现提前做打算,张玉良表示要“狠抓销售去化,狠抓现金回笼,狠抓交付供应”。

  今年上半年,绿地集团在“三狠”策略下,加快销售去化和现金回笼,实现回款1466亿元,同比增长17%,回款率高达89%。此外,绿地集团经营活动产生的现金流量净额285.98亿元,较上年同期41.34亿元增加591.86%。

  值得注意的是,财报显示,报告期内绿地筹资活动产生的现金流量净额为369.69亿元,同比减少1222.18%。对此,绿地集团解释称,主要是偿还债务增加、新增借款减少所致。

  但是,不少媒体持有不同见解。南方产业智库人为,绿地控股的实际负债比报表呈现的远远要高,持有公司近半净资产的少数股东,仅拿到公司两成半的净利润,说明绿地可能存在“明股实债”的嫌疑。

  明股实债是一种表外负债,对于房企来说,可以躲避部分监管,美化报表、降低负债率,从而获得更便捷的融资通道。但缺点是具有刚性兑付的义务,一旦企业经营情况恶化,将会对现金流造成更大的压力。

  亿翰智库认为,政府通过三道红线、贷款集中度和供地两集中等调控手段,最终目的是地毯式排雷,保证行业健康可持续发展,因此房企应放平心态,拥抱政策,积极优化自身财务结构,“未来绿地也可通过分拆业务上市的方式提高资产规模,持续改善长期偿债指标。”

  不过,在房企扎堆分拆物业上市的大环境下,绿地控股却以12.60亿元将绿闵物业100%股权转让给花样年控股旗下深圳富昌。同时,根据绿地控股与雅居乐最新签署的补充协议,在2023年至2025年间,雅居乐方面每年从绿地控股开发的物业中获得 500万平方米物业服务面积。

  这种操作,几乎相当于将物业板块拱手让人,因此,留给绿地分拆业务的空间还剩下多少?

  利润率低于行业水平 拿地趋于谨慎

  自今年2月东北大区被曝出媒体欠款事件后,绿地的财务问题随之浮出水面。

  当时,有分析认为,绿地提出的上下游及关联产业协同发展的商业模式,或许也成为了该公司新的负担。

  作为一家老牌的房企,多元化经营多年后,绿地控股仍将自身定义为以房地产、基建为主业,金融、消费等综合产业并举发展的企业。

  以基建业务为例,作为与地产并行的主业,绿地在大基建板块发展迅猛,但因其自身的行业属性决定了基建整体毛利率偏低。这部分发展迅猛的业务,反而拖累了公司的利润。

  2021年上半年,公司录得净利润109.9亿元,同比微增1.7%;利润率方面,绿地控股房地产业务上半年录得毛利润率23.2%,相比2020年同期有所降低。由于基建产业利润率较低,且营收占比已经达到51.6%,因此公司净利润率远低于行业整体表现,仅为3.9%。

  3.9%的净利润,在头部房企中属于最差的梯队。

  不过,绿地依旧将这项并不赚钱的业务进行到底。2021上半年,基建新签合同金额3837亿元,同比增长44%,中标10亿元以上重大项目42个,包括100亿元级项目2个、50亿元级项目2个。其中,广西建工、贵州建工新签合同金额均逼近千亿规模。报告期内,基建业务营业收入1574亿元,同比大幅增长74%,占据了营收总额的55%以上。

  报告显示,除了建筑及相关产业的毛利率比上年增加0.22 个百分点之外,绿地控股其余业务的毛利率较上年均有减少。

  具体看毛利率最高的房地产开发业务,绿地控股的房地产项目主要包括住宅和商办两大类。2021 年上半年,公司房地产主业合同销售金额中,住宅占比 71%,商办占比 29%。上半年在房地产板块的营收达到了971亿元,占比总营收的34%。

  最挣钱的生意依旧是房地产,但是绿地在“三道红线”压顶的情况下,绿地放缓了拿地数量,预计未来的营收增长也会遇到较大的压力。

  为了控制负债率,上半年绿地拿地较为谨慎,累计获取34个项目,新增权益土地储备建筑面积571万平方米,权益投资279亿元。新拿到的土地储备面积比卖掉的项目面积要低。

  亿翰智库表示,由于绿地控股新增土地储备建筑面积未能跟上销售速度,因此需要警惕公司在改善债务的同时投资失速,为公司带来销售金额长期稳定增长的压力。

  一面是债务压力,一面是业绩压力,对绿地掌舵人张玉良来说,这一次还能带领绿地走出困局吗?

  作者:姜来

  编辑:艾乐

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