天津和福州在本周均已推出第二轮集中出让土地的公告，22城第二轮集中供地大潮即将到来。此时，财联社7月26日消息，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超过年度销售额的40%。
房企不得不再次面临监管规则的考验，据知情人士披露，40%的投销比不仅包括房企在公开市场拿地的支出，还包括通过收并购方式获地的支出。
此前的“三线四档”，银行“两道红线”及近期将票据纳入监管指标，均是对房企本身的核心经营财务指标、负债规模、融资渠道进行规范和限制。面临上述监管，房企通过抓回款、尾款证券化、上市、发债等方式，仍可获得充沛现金流，在一定程度上实现了债务结构的优化。
但如今，再加一道“投销比”红线，对销售和拿地金额比进行限制，将直接影响房企的拿地逻辑和策略，可以预见，其拿地规模、数量甚至质量都将与上半年截然不同。
从上半年50家代表房企拿地销售比均值来看，“理性”拿地已成趋势。据中指研究院数据，2021年上半年50家代表房企拿地销售比均值降至29.3%，较去年同期下降12.3个百分点，低于40%的红线。
然而，也不乏“野性”拿地的房企，如“三道红线”首批12家试点房企中的新城控股、华润置地和华侨城，拿地销售比高于红线，分别为43.07%、60.57%和47.09%。
(来源：中指研究院)
40%的投销比红线比对于房企来说究竟有什么影响，尤其在第二批集中出让的土地即将大规模入市之前，房企应该如何面对?
易居研究院智库中心研究总监严跃进对此表示：“通过此类管控，很大程度上使得拿地面临更多的约束和限制，也在很大程度上规范了房企拿地行为，后续房企拿地方面更需要有精密的决策。”
(来源：卓越集团官网)
以卓越集团为例。2021年上半年，首次进入北京市场的卓越集团以收揽4宗土地的战绩成为北京首批集中供地的黑马选手。据中指研究院数据，卓越集团2021年1-6月权益拿地金额共计328亿元人民币，而据克而瑞研究中心2021上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜，卓越集团上半年销售权益金额为478.3亿元，通过计算，卓越集团的拿地销售比高达68.58%。
如果按照40%的比例计算，卓越集团上半年权益销售额应该达到820亿元，才能让拿地销售比刚刚踩线。这就意味着，在即将到来的第二批集中供地中，卓越集团在不拿一分地的情况下，权益销售金额还需要增加约341.7亿元，才能保证刚刚达标。
据悉，卓越集团2021年上半年销售权益金额为478.3亿元，去年同期为262.0亿元，同比增长82.56%。如果保持同比增速不变，理想状态下，卓越集团在下半年的权益销售金额将增长至800亿元。在这种状态下，卓越集团2021年下半年只有约183.32亿元的拿地资金，远远低于上半年的328亿元。
然而，回望卓越集团近4年权益销售金额的增速情况，似乎不那么乐观。2017-2020年，卓越集团全年权益销售金额分别为390.1亿元、464.1亿元、563.1亿元和700.3亿元，同比增长39.37%、18.97%、21.33%和24.37%。若按照过去几年的实际增速情况来预测2021下半年权益销售金额，显而易见，无法支撑卓越集团扩大土储的动作。因此，卓越集团需要在下半年继续发力去库存、抓回款并适度拿地，才可能避免踩线。
(来源：亿翰智库)
亿翰智库在对40%的指标进行分析后指出：“按照这一指标，房企既要拿便宜的地，而且还得是赚钱的地。在此逻辑下，房企若要继续扩张规模，需要将拿地成本维持低位，如下沉到有潜力的三四线城市，合作拿地、收并购、代建等方式减少拿地金额。”
反观首轮集中供地，房企在热点城市以联合体形式激烈厮杀，高溢价拿地成为普遍现象，如今，房企更需要的是寻找适合自己的拿地方式和逻辑。
目前，厦门和长春均在40%的投销比新规前完成第二批集中供地。其中，厦门二批供地整体溢价率处于25.4%高位，结合首轮出让5幅住宅用地综合考量，累计成交溢价率达26.8%，较2020年全年成交溢价率增长6.7个百分点。长春的土拍相对冷静，二批集中供地共出让涉宅地块60宗，成交42宗，其中39宗地块底价成交，收获土地出让金251亿元，总溢价率不足1%。
如今，在40%的这一指标下，面对即将到来的二批供地，房企与首批供地期间的拿地策略相比，临时会发生怎样的变化，联合体拿地是否仍是“主流”，是否会出现热点城市渐冷的可能性，这一切目前还未可知。
但对于卓越集团及与其情况类似的房企来说，在融资监管、降标降档以及40%的红线压力下，需要更加审慎地核算自身的资金和负债情况，选择更合理的方式拿地。中指研究院指出，“一方面，房企要更加依赖销售端，坚持量入为出、审慎拿地、加大营销、紧抓回款;另一方面，房企可丰富其他获取土地资源渠道。”
作者：徐三水
编辑：小凯
校对：欧阳楠宫
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