集中供地潮涌动：5月房企买地单价上涨近7成，住宅交易量升价降

　　6月16日，统计局公布1-5月全国房地产开发投资和销售情况。从数据来看，1-5月房地产开发投资增速、全国商品房销售面积及销售额增速继续保持同比增长特征，但涨幅较1-4月均有所收窄。

　　具体到5月单月，就土地购置而言，5月房企购置土地面积较4月微增，土地平均购置价格从4月的3940元/平方米上涨到6648元/平方米，涨幅近69%。

　　就住宅销售而言，5月住宅销售面积14490万平方米，环比增长近13%，成交单价10738元/平方米，较4月微降104元/平方米，全国房价继续保持万元以上水平。

　　贝壳研究院高级分析师潘浩在接受21世纪经济报道记者采访时表示，首轮集中供地密集进行带来5月全国土地购置价格明显上涨;而在调控政策升级加码、“小阳春”后持续签约和房企半年报业绩压力等因素共同作用下，5月商品房市场表现出价格基本稳定，商品住宅成交量环比上涨的特点。

　　买地单价上涨近7成

　　统计局数据显示，1-5月全国房地产开发投资54318亿元，同比增长18.3%。比2019年1—5月增长17.9%，两年平均增长8.6%。其中，住宅投资40750亿元，增长20.7%。较1-4月21.6%的同比涨幅有所收窄。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，由于2020年6月份开始全国房地产开发投资数据由负转正，所以从统计角度看，今年全国开发投资数据会呈现出进一步收窄的现象。

　　5月单月，全国房地产开发投资14078亿元，较4月增加1414亿元，环比增幅11.2%，创年内新高。

　　严跃进告诉21世纪经济报道记者，类似全国开发投资数据创历史新高，“得益于房地产大环境不错”，尤其是各地房屋买卖比预期要好很多。

　　“实际上就房地产企业的投资数据来看，市场信心还是不错的，包括各地积极拿地，以及开发等环境总体有条不紊地推进等等。”严跃进说。

　　潘浩指出，房企半年业绩压力成为全国房地产开发投资增加的主要动力。由于半年业绩需要，房企5月房屋新开工面积20444万平方米，环比增长15.2%，进而推动全国房地产开发投资环比上涨。

　　“预计随着集中供地的持续推进，房屋新开工面积对全国房地产开发投资的促进作用仍将继续。”潘浩说。

　　在土地购置方面，统计局数据显示，1-5月房地产开发企业土地购置面积4396万平方米，同比下降7.5%;土地成交价款1931亿元，下降20.5%;土地平均购置价格为4392.6元/平方米。

　　潘浩指出，1-5月土地购置面积同比下降，系二月推出22城土地“两集中”政策试点。受此影响，之后一段时间22城土地供应节奏被拖慢，而进入四五月后22城以外城市存在错峰供地情况，在二者的共同作用下，1-5月土地购置面积呈现出同比下降特征。

　　具体到5月单月，房企土地购置面积1095万平方米，较4月微增95万平方米，土地成交价款728亿元，土地平均购置价格6648元/平方米，环比涨幅68.7%。潘浩认为，这主要是土地集中供应带来的结构性增长。

　　5月包括北京、杭州等10个城市完成首轮集中土拍，是首轮集中供地最密集的月份。中指数据显示，包括苏州在内，5月进行首轮集中土拍的11城共成交建筑面积3848万平方米，土地出让金5132亿元，成交楼面均价4129-35823元/平方米不等，7城成交楼面均价破万。

　　要注意的是，根据统计局的定义，土地购置面积为房企本年通过各种方式获得土地使用权的土地面积。即房企获地方式除了招拍挂，还包括产业勾地、收并购和一二级联动等，地块性质也不仅限于宅地，还包括商服用地、工业用地、产业用地等。

　　商品住宅成交量上涨

　　统计局数据显示，1-5月全国商品房销售面积和销售额继续保持同比增长态势，但增速持续放缓。

　　1-5月商品房销售面积66383万平方米，同比增长36.3%;比2019年1—5月增长19.6%，两年平均增长9.3%。1-5月商品房销售额70534亿元，增长52.4%;比2019年1—5月份增长36.2%，两年平均增长16.7%。1-5月商品房销售均价为10625元/平方米，同比增长11.8%，环比下降1.2%。

　　潘浩认为，调控政策升级加码是1-5月商品房成交量增速持续放缓和价格维稳的重要原因。

　　据贝壳研究院统计，5月南京、北京、深圳、西安、宁波、上海、湖州、嘉兴、海口、郑州、绍兴、成都、合肥等13个城市发布15次房产调控政策，分别从限购、限售、公开摇号、捂盘惜售及人口落户等方面进行调控。其中多个城市年内多次调控，并对前期政策进行升级。

　　潘浩认为，预计短期内，调控升级仍将延续，这对商品房价格起到了较好的稳定作用。

　　21世纪经济报道记者根据统计局数据梳理发现，5月单月，全国住宅销售面积14490万平方米，较4月增长1619万平方米，环比增幅12.6%;全国住宅销售额15560亿元，较4月增长1605亿元，环比增幅11.5%。住宅销售单价10738元/平方米，与4月基本持平，微降104元/平方米。

　　潘浩指出，这主要受“小阳春”后持续签约和房企半年报业绩压力影响。从历史同期来看，4-6月单月商品住宅销售面积均保持环比涨势。

　　但5月全国商品房销售面积环比上涨之下，区域之间存在分化。

　　克而瑞研究中心监测北京、上海、广州、深圳、重庆、武汉、杭州等29个重点城市商品住宅成交面积发现，5月重点城市商品住宅成交热度略有回落。29个监测城市预计成交规模2953万平方米(其数据为5月28日左右预估所得)，环比下降3%，同比增长10%。

　　其中一线城市5月新房成交面积环比下降20%，上海环比下降29%，同比下降46%，降幅最大。其余25个二三线城市整体成交面积下降-2%，同比增长11%。受集中供地火热和市场库存减少等因素的影响，5月份中国重庆新房市场表现强势，成交面积环比增长50%，同比增长76%。

　　整体来看，1-5月全国土地平均购置价格为4392.6元/平方米，商品房销售单价为10625.3元/平方米。严跃进指出，综合统计局1-5月的土地交易单价和商品房销售单价来看，至少说明房价更为强势。