对于房价到底会涨还是降的问题，已经谈过很多了，我曾在多篇文章中提到这样一个时间段10年，从历史来看任何国家房价出现下降都是在城镇化率达到70%（这里指的是规模下降）以上，目前来看我国常住人口城镇化率还不到60%，户籍城镇化率更加低。仅仅从这点来看未来我国还有1.4-2亿人口是要从农村向城市转移的，房价持续上涨的动力还是存在的。借此机会简单谈谈我的观察。
话不多说，直接上干货！
第一：房价走势已经稳定，已经没有了大涨大跌的基础
很多刚需购买力都不足，买房时需要筹集资金的时间，所以很多刚需买房时最担心的就是在筹集资金时房价突然大涨，导致本来还可以勉强买得起房子的刚需彻底买不起房子，这种情况在过去已经发生了太多次，所以很多刚需都担心2021年房价还会突然上涨。但是在这里，刚需购房者对这件事已经可以放心了。因为2现如今的调控政策下，房价走势已经大体确定，2021房价走势会非常稳定。
第二：住房的供需关系已经发生的转变
房价为什么能一直上涨呢？其实就是因为住房资源一直都是供不应求。在1998年住宅刚刚全面商业化时，由于住房资源少，人们对住房的需求又非常大，导致住房资源供不应求，房价也在短时间快速上涨。在这期间，人们又看到了投资房产的利益，于是很多人开始投资炒房。在接下来十几年里，房地产行业又乘上了经济快速发展和城镇化建设的东风，农村人口不断流入城市，住房需求也在不断增加。所以在过去很长一段时间里，我们国家的住房资源一直都非常紧缺、供不应求。而在最近这些年，虽然住房资源开始慢慢过剩，但是由于炒房客越来越多，很多人和炒房团以及一些公司都在大量囤积房产，导致了虽然我们国家的总体住房资源过剩，但是流通在市场中的住房资源依然紧缺，也就导致了房价还在不断上涨。
第三：房价会在城市和住房品质之间慢慢出现分化
“闭着眼睛买房就能挣钱”，这是以前人们买房的经验，但是现如今这个经验已经不再适用了，因为现如今的住房资源已经严重过剩。房子不管有多少附加属性，最终都是给人居住的，房子所在的区域和居住环境非常重要。而现如今一些中小型城市的经济不发达、资源在不断萎缩，不能够给当地居民提供好就业岗位，导致了大量人口离开这些城市，最终导致了这几的住房资源会严重过剩。相比于经济发展潜力大的城市未来房价走势，这些中小型城市的房价走势未来大概率向下，很多城市的房价走势可能会重现现如今鹤岗、阜新、玉门这些城市的房价走势，因此，房价会在城市之间慢慢分化。
另外，随着住房资源的过剩和居民的经济条件越来越好，未来人们对住房的品质追求也会越来越高。居住环境好的房子会越来越受人们追捧，而居住环境差的房子可能会慢慢被很多人抛弃。其实现在就已经出现了这种现象，比如在一些城市中，同一个街道的两个小区，地理位置一样，就是因为小区的居住环境和住房品质的不同，导致两个小区房价相差30%左右。而随着未来住房资源过剩的情况越来越严重，这种分化也会越来越大。
结语：
抛开刚需这一最基本的需求，单纯从投资亦或者是改善住房条件，2020年买房不合适，甚至可以说之后的2021年和2022年也不合适，耐心等等，是更好的选择。个人认为明年房价会降，部分城市一手房价格可能会相对稳定，但是二手房价格一定会降。
实际上，从2018年起，房产就已经逐步失去投资价值，到2020年基本可以确定，房产会逐渐失去流动性，买容易，卖很难，赚钱卖更难。考虑到土地收入的重要性，房价下降存在难度，但是最终还是市场说了算，下降是唯一方向，只是时间和幅度问题。
其实房价难有大涨大跌，最大的可能是先小幅下跌并回归稳定，然后会慢慢上涨。
对于租房买房哪个更划算，从来就不是数学题能解决的，人们的观念无法计算，人们的生活方式不能计算，是否划算更确切说是否适合你？观念无法接受租房的又有钱的可以买，买了就买了，别计较，剩下好多也是愿意攒钱将来买房的，几十年后的事谁说得清？就目前来看，租房环境会越来越好，所以有房的没房的没必要给自己太大压力，珍惜有的，没的可以当作奋斗目标！最重要的是自己开心就好！
综上，在我国租售同权没有做到完全一致，房产绑架的资源属性得不到削弱的情况下，个人认为无论任何时候租房都没有买房划算，当然从经济层面来说或许可以省些钱，但精神层面就未必了。
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