购买＂小产权＂房，风险有多高？

 

在人民网领导留言板的天津市板块中，最新的投诉信息是"天津市静海区陈官屯中鑫家园开发商骗业主"。投诉显示，投诉人购买的中鑫嘉园项目是小产权房，要求退房。

 

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发。

它的性质有两种，一种是在集体建设用地上建成的，即"宅基地"上建成的房子，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，无法办理土地使用证、房产证、契税等合法手续，外村农民不能购买；另一种是集体企业用地或占用耕地违法建设的房子。

一般来说，小产权房包括以下几种类型：

第一种，也就是通常意义上的小产权房，占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。这类小产权房还可分为三种类型：

第一类是村委统建楼，该类小产权房的土地和房屋建筑都是由村委出资筹建，村委的地皮，属于村委自建房；第二类是村委集资房，其性质是集体共同集资建房，合同的大体含义是一般是村委、开发商与购房者三方共同出资建房，这种性质的小产权房在市场数量比例很高；第三类是开发商建房，此性质小产权房，建设方小到个人，大到实力雄厚的开发投资公司。其地皮由开发商在村委购买后，然后开发建房，签署合同为开发商方和购房者共同签署。

第二种，军产房，主要指在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民。

第三种，限制销售的小产权房，即政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。

以上三种小产权房，最常见的是第一种。尽管小产权房有明显的价格优势，但由于土地性质的原因，小产权只有居住功能，甚至不能办理购房贷款，也拿不到正式的房产证，并不构成真正法律意义上的产权。后期如果出现问题，将很难解决，甚至都无法维权。

 

尤其是在集体企业用地或占用耕地违法建设的房子，如果相关部门整顿，可能导致项目停建甚至被迫拆除，购房人将面临付了房款也无法取得房屋的尴尬境地，而如果购房后，遇到国家征地拆迁，由于没有国家认可的合法产权，购房人无法得到对产权进行的拆迁补偿。

总而言之，因为小产权房实际上没有真正的产权，不受法律的保护，购房者如若考虑购买小产权房，一定要弄清楚利弊。