招商蛇口交出一份令投资者颇为纠结的成绩单。
3月21日，招商蛇口召开2022年度业绩发布会暨投资者交流会，披露2022年经营情况。
招商蛇口披露2022年业绩，企业供图
这份业绩报表，喜忧参半。
2022年，全国商品房销售额从历史峰值18.19万亿元下滑至13.33万亿元，同比降幅达26.7%。销售规模收缩的背景下，招商蛇口实现销售金额2926.02亿元，同比下降10.5%，表现优于行业平均水平，销售规模排名上升至第六位。
规模座次晋升的同时，招商蛇口的盈利能力不佳。报告期内，招商蛇口销售毛利率为19.3%，跌破20%均线；归母净利润42.64亿元，同比大幅下滑58.89%。招商蛇口管理层称，这与房地产业务结转毛利率同比下降、资产减值准备同比增加等有关。
招商蛇口在年报中表示，受市场下行影响，报告期内房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少。与此同时，公司资产减值准备共计64.01亿元，同比增加超20亿元，因此减少了当期的利润表现。
随着行业复苏，并经过连续大规模的资产减值，招商蛇口管理层对未来的利润增长充满信心。
招商蛇口董事总经理蒋铁峰表示，公司提出向制造业学习，制定了“一城一模板”的战略，让城市公司在总部通用模板的基础上，寻找当地TOP 3房企做对标，全面提升各城市公司的操盘能力。
“我们还在不断迭代管理工具，通过精细化管理提升项目回报水平，给公司的利润等综合发展指标进入行业头部五强，提供更强的动力和支持。”蒋铁峰说。
计提减值64亿元
财报显示，2022年招商蛇口实现营业收入1830.03亿元，同比增长13.92%；归属于上市公司股东的净利润42.64亿元，同比下滑58.89%。
这是招商蛇口连续第三年出现“增收不增利”现象。
Wind数据显示，2020-2022年，招商蛇口分别实现营业收入1296.21亿元、1606.43亿元、1830.03亿元，同期归母净利润分别为122.53亿元、103.72亿元、42.64亿元，同比降幅为23.58%、15.35%、58.89%。
2022年42.64亿元的归母净利润，更是创下招商蛇口自2015年重组上市以来的最低纪录。
归母净利润腰斩，招商蛇口管理层将其归因为市场下行，全行业的毛利率下降。
2022年，招商蛇口销售毛利率为19.3%，同比下降6.2个百分点。招商蛇口在年报中表示，报告期内，公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少。
“去年是非常不容易的一年，全行业都在保现金流，销售急速去化，售价受到影响，整体毛利率都在下滑。”招商蛇口财务总监黄均隆表示。
计提减值准备同比增加，也是吃掉利润的一个重要因素。
根据公告，2022年招商蛇口计提存货、投资性房地产、长期股权投资等资产减值准备以及计提应收款项信用减值准备共计64.01亿元，同比增加20.29亿元，因此减少归母净利润45.58亿元。
招商蛇口2022年度计提资产减值准备情况，图源：企业公告
值得注意的是，归母净利润连续下滑的这三年，招商蛇口均进行了大幅度的资产减值准备操作。2021年，招商蛇口计提减值43.72亿元。2020年，招商蛇口计提减值31.01亿元。
“去年和前年我们都做了大幅的减值，未来应该不会带来更多的减值。”蒋铁峰在业绩会上向投资者承诺。
黄均隆进一步表示，招商蛇口发起“利润掘金”行动，一方面通过土储换仓升级至高能级城市，另一方面提升项目操盘能力以提升利润水平，“我们去年拿的56宗地块，首开平均去化率77%，毛利率23.3%，为今年及以后打下了基础，所以我对未来的利润增长是充满信心的。”
申万宏源一份研报指出，2022年招商蛇口拿地平均楼面地价17589元/平方米，占销售均价72%，拿地隐含毛利率已显著回升，预示着后续盈利能力的改善。
冲刺行业五强
除了利润指标下滑，在其他指标上，招商蛇口的表现跑赢同行。
2022年，招商蛇口累计实现销售面积1193.65万平方米，同比下降18.5%；累计实现销售金额2926.02亿元，同比下降10.5%，销售降幅低于同行，销售规模排名上升一位至行业第六。
值得一提的是，招商蛇口深耕高能级城市的战略收效明显。报告期内，招商蛇口在上海、合肥、苏州、南通、徐州的市占率超10%，在全国12个城市进入当地销售金额排行榜前五名，上海单城销售金额突破740亿元。
融资方面，招商蛇口融资端开始放量，成本维持低位，融资优势凸显。
过去一年，招商蛇口抓住政策窗口期，全年新增50亿元中期票据、100亿元公司债、100亿元超短期融资券额度注册，完成市场首单并购中期票据、绿色中期票据等创新品种发行，公开市场融资合计327.2亿元。
截至2022年年末，招商蛇口除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率48.09%、现金短债比为1.3，继续保持在绿档水平，综合资金成本3.89%。“我们抓住机会，狠狠地把（融资）成本降了59BP。”黄均隆说。
关于未来，招商蛇口管理层认为，房地产最艰难的时刻已经过去。
招商蛇口董事长许永军表示，房地产行业的四个红利即经济高速发展、城镇化、人口增长和房地产的金融属性在逐渐减弱，行业发展逻辑已经发生根本改变，“三新一高”即新发展阶段、新发展理念、新发展格局和推进高质量发展，成为行业的新方向。
“上千年来，‘安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜’的诉求一直没有变过。”许永军说。因此，随着行业重塑，稳健型房企迎来新机遇。
蒋铁峰透露，招商蛇口未来三年的新发展目标是，跻身行业前五强，“并不仅仅是规模指标进五强，更多的是利润、质量、效益、经营、品质、服务等多维度的体现，指标我们正在落地和分解。”
具体到2023年，招商蛇口坚持“以销定投”原则，持续更新优化并运用好“强心30城”、“核心6 10城”分档、板块地图与竞企对标等策略工具，重投核心城市，计划实现签约销售金额3300亿元，较2022年的销售额增长近13%。
对于年度目标的实现，招商蛇口管理层充满信心。
去年，招商蛇口在上海、深圳、合肥、苏州等城市累计获取的56宗地块，今年将陆续上市。
“有相当多的红盘，基本上开盘可以秒光，因为存在一定的价格倒挂。”蒋铁峰表示，目前，公司手上可售货值近6000亿元，按去年55%的去化率计算，3300亿元的销售“我相信是有机会达成的”。
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