物业上市潮仍在继续。根据5月24日港交所披露,越秀地产旗下越秀服务通过港交所主板上市聆讯。据悉,越秀服务于2月10日向港交所递交招股书,预计募资2亿美元到2.5亿美元(约15.6-19.5亿港元)。
越秀服务是越秀地产下属的大型综合物业服务企业,亦是大湾区内提供综合物业管理服务的主要市场参与者。根据越秀服务招股书披露,截至2020年12月31日,越秀服务在管面积为3260万平方米,在管项目数量为215个,在管面积中有96.1%的物业位于一线、新一线和二线城市。
根据克而瑞发布的2020年中国物业服务企业管理规模榜TOP100.越秀服务的规模位列53.属于中型物业服务企业。该榜单中TOP3的头部物企万物云在管面积57800万平方米、雅生活在管面积50500万平方米、碧桂园服务在管40899万平方米。从规模上看,越秀服务距离头部物企仍有较大差距。
虽然在管规模并不占优势,但越秀服务盈利能力在2020年获得了较大提升,2018年、2019年、2020年,营业收入分别为7.63亿元、8.96亿元、11.68亿元,毛利润分别为1.98亿元、2.43亿元、4亿元,对应的净利润为4731万元、9320万元、2.04亿元。
(图片来源:越秀服务招股书)
越秀服务寻求港股上市,正是物业服务企业积极对接资本市场的一个缩影。2020年,资本市场对物业管理行业青睐有加。据了解,全年共有18家物业服务企业成功上市,上市企业数量创下新高。加上2021年一季度上市的两家企业,共有44家物业服务企业成功上市。
扎堆上市的物业服务企业由于快速扩张的规模和稳健的财务表现,在港交所也获得了较高估值。中指研究院发布研究报告称,以2021年3月31日收盘价计算的市盈率(TTM)统计,资讯科技行业平均市盈率为46.6倍,同一口径下物业管理行业平均市盈率为46.7倍。资本市场赋予物业服务行业和新兴高科技行业旗鼓相当的估值。
值得一提的是,2020年越秀服务毛利率和净利率水平表现抢眼,毛利率34.2%,净利率17.4%。而中指研究院发布数据,2020年港股物业服务上市企业毛利率均值和净利率均值分别为28.6%和15.3%。越秀服务的整体毛利水平乐观,盈利水平较高,无疑也将助推其在资本市场上的表现。
一方面,越秀服务盈利能力在加速提升,另一方面,在2020年行业收并购加速的背景下,越秀服务也在积极谋求规模扩张,尤其是TOD物业管理领域。2020年11月,越秀服务收购广州地铁环境工程与广州地铁物业管理,新增管理面积超500万平方米。据越秀服务发布公告称,TOD住宅管理和TOD站点或车辆段管理双结合的TOD综合物业管理模式,此模式将会成为越秀服务未来规模扩张和利润增长的新动能。
据悉,越秀服务的控股股东越秀地产正是国内最大的TOD发展商之一。截至2020年12月31日,越秀地产拥有5个TOD住宅项目,合同销售金额约为170亿元,总建筑面积近400万平方米。