金科商业的“打法”，本质上是创造新的价值

中国的房地产行业，野蛮生长到目前逐渐转入充分竞争，用了几十年的时间。但是从充分竞争进入集体躺平，却只用了几年。

有意思的是，依附于房地产行业的商业地产以其长期且相对稳定的回报率，开始被大家当成新赛道来对待。

和房地产行业不同，商业地产还没完成充分竞争，就已经站在了十字路口。摆在他们面前的命题是：朝哪个方向走，才能够占据有利的头部位置？

盘点金科商业的“打法”，以及对未来商业赛道的看法，从中能看到，金科商业已经提前找了未来发展方向，并抢占了头部位置。

元宇宙实践，更看重商业体验

2021年，金科最早在国内商业地产行业提出“元宇宙商业”概念，并推出首个以元宇宙为核心概念的商业产品体系——金META。

在金科地产集团股份有限公司联席总裁王伟看来，第一代元宇宙产品更倾向于消费体验与技术创新，把游戏场景和现场空间结合起来，顾客可以选择戴上VR眼镜或者使用手机AR，实现现实场景和虚拟场景叠加。

今年10月，重庆金科乐方购物中心，扫一扫小程序，手机里就会出现与现实商场叠加的奇幻场景，还能在商场里寻出消费优惠券、红包等宝藏，还能在奇妙名画美术馆中玩“打怪”游戏。

这就是金科商业联合中国电信、百度希壤积极实践元宇宙商业的“初级版”，也是国内首个基于小程序的全场景沉浸式AR剧情游戏商业体验。

现阶段，金科商业的元宇宙体验主要包括四方面功能：

第一是拍照，让商场成为网红打卡点；第二是通过小游戏，增强逛街过程当中的娱乐感；第三是寻宝，虚拟寻宝和商场的优惠结合起来；第四是看节目，引入一些脱口秀、演出等业态填补消费中的空闲时间。

据王伟透露，金科商业还将积极探索、开发商业元宇宙的进阶版。从建筑、室内装饰、数字体系、运营、商家元宇宙首店、NFT，包括在百度希壤的空间运营，完全融为一体，形成一个真正的商业元宇宙生态体系。

另辟蹊径，探索复合型商业

作为后起之秀，金科商业已经走在了行业前列。

目前，金科商业已经形成了三大商业产品线：主打体验的金科·爱琴海购物中心城市级商业，主打服务的金·WALK社区商业，加上城市综合体金科中心。

按照计划，到2025年要实现150-300亿优质商业资产沉淀，其中建设100-150个社区级商业中心，运营5-8个城市级购物中心。

但是在经济承压的大背景下，商业地产也难言轻松。

金科商业找到的突破点，是复合型商业。即通过历史文化街区、停车楼二次改造等活法和实验，探索出一片新的蓝海。

举个例子，在一座大型产业园区中，有一栋楼长期闲置，周围有大量制造、研发企业，虽然并不具备打造金科·爱琴海或金·WALK的条件，但显然还是存在一定的商业价值，问题是如何将其释放出来。

金科商业对公共停车场的改造，可以拿来作为参考。

公共停车场是高流量地区，也是长期可利用、可实现低价值空间向高价值的转换。在这个空间中，存在着大量的消费需求可以被激活，如二手车交易、城市中的房车、户外的运动、零售、超市、屋顶运动公园等，最后形成一个全新的商业模型，创新出适合当下的新型业态。

还有历史文化街区，在全国主要城市都有很多，它们往往有着良好的位置，是城市的历史文化遗产。

在这些区域，商业的逻辑更多是社交、体验和零售，金科商业尝试把产业放进去，丰富街区商业生态的同时，还为商业带来商务级的需求。

在王伟看来，金科不一定要做金·WALK或者是元宇宙商业，而是立足于存量商业本身，把项目内在的优点、价值点找到以后激活它的价值。

背后逻辑，是创造价值

从元宇宙到复合型商业，能发现金科商业所走的路径，本质上是通过融合创造新的商业价值。

元宇宙，是线上和线下的融合。

过去，线下商业受到互联网的冲击，大量消费需求转移到线上。但伴随互联网的发展和稳定，线上增量已经到了瓶颈，开始转向线上线下融合。在这样的背景下，金科商业以元宇宙为切入点，开始尝试现实和虚拟的双向渗透。

复合型商业，是商业需求的融合。

在传统定义下，商业满足的消费需求。但在消费力增长有限的周期里，必须寻找更多的价值增长点，让商业满足消费者多元化的需求。因此需要在价值上进行融合，以复合型商业抓住更多需求。

换一种说法，金科商业是在创造新的商业价值。

在当前市场环境下，商业地产的地位固然重要。但对于企业而言，更重要的是让整个商业不断增值，用有效的运营管理为低效的物业赋能，创造新的价值。

目前来看，在这种打法之下，金科商业已经取得了一定成果。

2022年，在自有规模增长有限的情况下，金科商业的坪效实现了增长，同时在轻资产领域表现亮眼，获取了包括重庆、四川营山、四川广元、江苏泰州、内蒙古乌兰察布市等多个省市的轻资产项目。

从行业角度，未来商业地产赛道的参赛者，既要有应对环境变化的能力，也要有长期发展的大方向，才能打下持续增长的基础。

金科商业比对手更早的穿过了十字路口，奔赴赛道终点。