观点网 曾经，投资性房地产被认为掣肘了房地产销售的高歌猛进。如今，砒霜成了蜜糖，这部分资产已成为房企融资的重要加持。
近期，不断传出融资的利好消息，11月8日中国银行间市场交易商协会表示继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设CRMW、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。
这一消息令房地产板块走出久违的股债双涨行情。
紧接着，龙湖集团、新城控股等企业传来好消息。在银行间交易商协会受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理增信业务意向之后，新城控股迅速加入这一行列。
11月11日，新城控股对外发布，公司拟向银行间交易商协会申请新增150亿元债务融资工具的注册额度。
民企融资东风
交易商协会称，根据债务融资工具注册发行自律规则，能够向投资人规范进行信息披露的企业均可开展储架式注册发行。储架式注册发行是市场化、法治化、公开透明的发债管理模式，企业可在注册有效期内结合需求分次发行。
而企业可选聘多家机构组成主承销商团完成注册，后续每期发行时再结合实需确定当期发债规模、资金用途、主承销商。该模式可便利企业、投资人把握发行窗口、投资时机，提升市场投融资效率。
目前，中债增进公司增信民营房企发债融资工作已纳入“第二支箭”统筹推进。在“第二支箭”支持政策框架下，对民营房企增信服务费率低于0.8％/年，仅为市场化增信服务费率的一半左右；同时，根据企业信用状况分档确定反担保比例。
此外，为便利民营房企，中债增进公司已开通了材料受理电子邮箱，发布制式《项目需求意向表》。
一位业内人士对观点新媒体指，无论是中债增信还是“第二支箭”融资，基本面销售情况较好或拥有优质抵押物的民营房企获支持的概率更大。
以中债增为例，为有效控制风险，中债增主要以担保公司担保、第三方保证担保、股票质押、股权质押、房产土地抵押等形式作为风险缓释措施。目前存量增信项目中，绝大部分都提供了相应的风险缓释措施。即便发生代偿，也可以通过处置抵押物或向第三方反担保方追溯来弥补。
在11月初，中债增发出通知，接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料，意向民营房地产企业可向公司提出增信需求。在需求意见表中，便要求企业写明资产抵押（抵质押数量、名称、评估价值、评估基准日及评估机构名称）、担保等情况。
而10月18日消息，新城控股将在银行间市场发行15亿元中期票据，由中债增提供全额无条件不可撤销连带责任担保。
抵押物底气
新政策利好龙湖、新城等持有大量投资性房地产的企业。
观点新媒体获悉，采用公允价值计量，2021年末及2022年3月末龙湖投资性房地产价值分别为1310.07亿元及1320.42亿元。
2021年末，龙湖有976.8亿元的受限资产，当中因借款而抵押的存货348.57亿元、投资性房地产则为621.16亿元。也就是说，至去年末，龙湖还有一半投资性房地产可供抵押。
新城控股同样具备抵押物优势。
截至2022年中期，新城控股已实现在135个大中城市、189个综合体项目的布局，已开业及委托管理的吾悦广场达131座，吾悦广场开业面积达1189.06万平方米，出租率达96.01%；上半年，吾悦广场实现租金收入43.96亿元，同比增长16.57%。
最近三年，新城控股投资性房地产增长较快，三年末用公允价值计量的账面价值分别为682.21亿元、882.92亿元和1070.42亿元，占公司总资产的比例分别为14.76%、16.42%和20.03%。
截至2021年末，新城控股合并口径投资性房地产余额1070.42亿元，其中主要是“吾悦广场”为代表的商业物业，项目主要位于一二线城市及优质三线城市。
这部分商业物业，除通过出租等方式产生的经营性现金流之外，新城控股能够通过开展抵押贷款、CMBS等方式新增融资获取偿债资金。
观点新媒体获悉，截至2021年末，新城控股合并口径所有权受限制资产主要用于借款抵押或质押，账面价值合计1450.91亿元，当中货币资金90.18亿元，无形资产2.43亿元、存货为884.02亿元、固定资产为8.66亿元、长期股权投资为19.92亿、投资性房地产为445.71亿元。
也就是说，新城控股剩余账面价值624.71亿元的投资性房地产仍可开展融资。
针对吾悦广场经营性物业贷的融资进展，管理层曾透露，经营性物业贷是以开业的项目本身为资产基础进行融资，新城已经开业的自持吾悦广场，都是可以符合进行经营性物业贷融资的方向。
他透露，今年新城控股加大了经营性物业贷的推进速度，该公司持有116座重资产吾悦广场，截至2022年6月30日，有近80座吾悦广场未进行经营性物业贷和资产证券化融资。
前八月，新城控股台州黄岩吾悦广场、泰安泰山吾悦广场等20座吾悦广场经营性物业贷落地，累计获得融资62亿元左右。经营性物业贷债务久期约8-10年，平均3.1亿元/座，融资成本约6-8%。
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