9月房企融资环比有所回暖 未来增信发债房企有望扩围

国庆节后，多家第三方研究机构发布了房企融资月度报告。整体来看，9月房企融资总量环比增加明显，融资成本继续保持低位。

中指研究院监测，2022年9月房地产企业非银融资总额为777.9亿元，同比下降32.2%，环比上升13.3%，融资形式稍有好转。行业平均利率为3.67%，同比下降2.14个百分点，环比下降0.44个百分点。

克而瑞近日发布的数据也显示出，上个月房企融资有所回暖。数据显示，2022年9月100家典型房企的融资总量为622.1亿元，环比增加61.8%，同比减少28%。不过，房企融资量虽然环比大幅增加，但是仍然处于近年来低位。

值得注意的是，自引入中债信用增进投资公司（中债增）进行增信担保以来，上个月碧桂园、美的置业等多家示范房企实现增信发债也是一大特点。在此背景下，多家机构预计未来增信发债房企有望扩围。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水在接受证券时报·e公司记者采访时表示，对市场来说，增信融资起到了示范作用，表明了监管方对房企合理融资和信用债这一融资渠道的支持态度，有利于带动资金重归房地产行业；对行业来说，打破了当前持续低迷的融资环境的僵局，为行业打通了新的融资渠道。

融资总量环比增加

中指研究院监测，2022年9月房地产企业非银融资总额为777.9亿元，同比下降32.2%，环比上升13.3%。从融资结构看，9月信用债规模占比47.3%，海外债占比0%，信托融资占比11.0%，ABS融资占比41.7%。具体来看，房地产行业信用债融资同比上升10.6%，环比上升30.8%；信托融资同比下降73.2%，环比下降42.3%；ABS融资同比上升41.1%，环比上升26.0%。9月公开发行市场略有修复，信托变动较大。

克而瑞的数据也显示出，9月房企融资总额增加明显。数据显示，2022年9月100家典型房企的融资总量为622.1亿元，环比增加61.8%，同比减少28%。从融资结构来看，境内债权融资533.86亿元，环比增加85.6%，同比增加15.8%；境外债权融资63.4亿元，环比增加106%，同比减少75.3%；9月资产证券化融资24.84亿元，环比减少55.7%，同比减少83.1%。

就房企发债方面，9月房企发债372.1亿元，环比增加95.1%，同比减少18.2%。其中，境内发债308.7亿元，环比增加61.9%，同比增加24.7%。其中，公司债发行117.9亿元，环比增加210.3%，同比减少0.8%；中期票据发行149.8亿元，环比增加11.2%，同比增加279.2%。

克而瑞分析师认为，房企融资量虽然环比大幅增加，但是仍然处于近几年的低位,可见房企融资难问题仍然较为突出。另一方面，境内发债主体仍然基本为央企国企，此外还有部分经营情况良好的民营房企，在9月完成发行了中债增担保中期票据。

在融资成本方面，整体看，房企融资成本继续保持低位成为业内共识。数据显示，2022年9月100家典型房企新增债券类融资成本3.69%，环比上升0.16pct，同比下降1.93pct。

中指研究院分析师则表示，受政策端持续放宽房地产融资影响，房企融资成本进一步下降。从融资利率来看，9月融资综合平均利率为3.67%，同比下降2.14个百分点，环比下降0.44个百分点。

房企增信发债受关注

值得一提的是，上个月，多家示范房企均实现了增信发债也是房企融资市场一大特点。

9月下旬，旭辉控股集团发布公告称，旭辉中国于2022年9月21日发行规模为12亿元的2022年度第二期中期票据，发行规模12亿元，期限示范房企三年，票面利率为3.22%，该笔票据由中债信用增进投资股份有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保，这意味着，自引入“中债增”进行增信担保以来，五家示范房企都实现了境内债的发行。

回溯来看，8月16日，有市场消息称，监管机构计划通过指定国有企业担保和承销示范性房企的人民币债券，为这些房企提供流动性支持；监管部门近期指示中债增对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”，涉旭辉控股集团、碧桂园、龙湖集团、新城控股等示范民营房企。

此后，龙湖集团饮得头啖汤，其于8月23日公告，拟发行15亿元中票，发行期限为3年，票面利率询价区间为3.00％-4.30％，该笔中期票据为中债增按照市场化、法治化原则通过直接担保方式增信的首单民营房企债券。

中指研究院分析师表示，9月先后有美的置业、新城、碧桂园、旭辉发行中票，共融资47亿元，并且发行票面利率在3.20%-3.33%之间，低于前期相关民企发行的无增信信用债，与国央企发行利率基本持平。另有多家房企在与中债增积极沟通，未来第二批房企有望发行中债增担保中票。

中金公司也认为，示范房企增信发债支持，融资条件改善，预计未来增信发债房企有望扩围。

“对于自身负债规模及结构尚可、只是暂时资金紧缺的房企来说，注入一部分资金可帮助其缓解短期压力，通过恢复项目建设销售等方式重新建立自己的现金流，这样发债融资便起到了撬动作用。假如此类企业成功发行债券，将为市场带来很好的示范作用，会鼓励更多的企业加入发行队伍。对行业来说，打破了当前持续低迷的融资环境的僵局。”刘水认为。

不过也有观点指出，增信发债能否解决房企现金流难题有待观察。国金证券认为，目前融资增信规模相对有限、示范房企增信融资规模占期末现金余额平均比重仅为5.2%，增信覆盖的房企范围较小、已覆盖房企资产占全行业资产比重仅为13%。中期来看，房企现金流持续企稳仍需回归到地产销售改善上来。