10月下旬以来，席卷广州楼市的“优惠风暴”成功吸引买家入市，其中，黄埔成交因开发商“加大货量 调整价格”而成为“冬天里的一把火”。克而瑞广佛数据显示，11月黄埔区的一手住宅总成交，是近8个月以来网签最多的月份，成交环比大增78%。
4盘闯入全市成交TOP10，“此次意义不同寻常”
今年最后的一个冲刺月，广州楼市终于飘来一丝暖意。根据克而瑞广佛数据显示，11月广州一手住宅成交9071套，环比增加35.98%。
虽然11月广州一手住宅成交量还是同比减少26.95%，但这个翻身仗的意义仍然不同寻常。随着开发商年底为促回款“活下去”而加大推货量，调整价格吸客，广州楼市总算摆脱6月以来7000宗/月徘徊的低迷状态。
“积极的信号”同样传递到黄埔区，11月，黄埔区一手住宅网签1708套，环比大增78%，是近8个月以来网签最多的月份。作为广州本轮调控的“重中之重”，黄埔经过半年的“降温”，开发商终于接受现实积极“以价换量”促成交，星汇城、中央城、大壮名城、星樾·山畔等购房者较关注的项目，均推出一定量特价、一口价单位让利，万科城市之光等红盘入手门槛也有所降低，推出的760套新房，去化率超过80%。而在广州中原研究发展部的2021年11月广州一手住宅网签宗数TOP10中，其中4个都位于黄埔区。
克而瑞广佛首席分析师肖文晓向记者表示，“黄埔成交排行靠前的楼盘包括星汇城(396套)、星樾·山畔(217套)以及中央城(196套)等。而随着城市之光、大壮名城等红盘也在近期陆续入市，预计年末黄埔楼市将会颇为热闹，如果签约速度能够跟上，今年有望出现4-5个成交过千套的楼盘。”
新货内卷严重，黄埔房价提前进入平台期
“黄埔科学城芯，楼王清栋特惠……”最近，一些黄埔楼盘的销售，优惠信息刷得越来越密集。黄埔在11月的供应，为全市11区的第二位，仅次于增城。不过，与去年三、四季度“火爆”行情之下开发商积极供应增加不同，今年开发商推货带有一丝“无奈”。广州中原研究发展部认为，经历2021年二、三季度调控之后，开发商逐渐放弃幻想，积极促销或大幅低于吹风价推货吸客。
科学城中部的大壮名城，2021年1月-11月15日的均价为53120元/㎡，新一轮优惠至4.9万元/㎡起;品秀星樾以3.68万元/㎡毛坯出售;时代天境3.4万元/㎡起清栋……
“在黄埔让利促销的热盘中，中央城、融创翔龙·廣府壹号等4盘闯入TOP10，证明目前广州市场不缺乏买家，热点区域只要价格到位，成交改善的几率依然较大”，广州中原研究发展部指出。
一边厢让价加推，另一边厢黄埔的纯新盘陆续而至，更包括大型旧改项目。黄埔旧改“新面孔”万科黄埔新城，预计将于12月底开放营销中心。该项目为沙步村旧改，占地面积约158万㎡，建筑面积约404万㎡，住宅产品涵盖93-143㎡三至四房。而鱼珠板块也将迎来全新项目——中洲紫轩。中洲紫轩距离地铁5号线鱼珠站步行约为800米，项目为3栋商住混合楼，产品涵盖35-80㎡的loft公寓，79-168㎡住宅，其中住宅总货量在250套左右。
地产经济学家邓浩志表示，“11月监测到的全市37次开盘加推，有12批次都是优惠促销的，占到了1/3的比例，而且优惠幅度普遍可以达到10%左右。11月的成交量能够翻红，就说明本轮市场调整已经基本宣告触底，只要成交量稳住了，价格就可以稳住，市场的信心也会慢慢回来。”
“价格都在内卷”，肖文晓直言，内卷卷多久，要看本轮市场的调整到什么时候结束。“现在看是有点曙光出现，毕竟信贷松了，但是也不能太乐观了。接下来黄埔的大盘陆续入市，特别是旧村项目大量入市之后，内卷在所难免，会有一个平台期，现在等于是调控把平台期提前了。”
部分板块热度下降，长岭居价格变动幅度较大
进入回调周期的黄埔，并不是每个板块都能保持热度。在刚结束的广州第三轮集中供地，黄陂地块便遭遇流拍。记者查阅发现，地块距离黄陂地铁站约2.4公里，周边商业配套较为匮乏。而在肖文晓看来，流拍最大原因是黄陂地块限制50%销售对象是首套住房家庭，而且周边竞争也颇为激烈。
除了部分地块由热转冷，从供求比的数据来看，黄埔内各板块的格局今年还是发生了比较大的变化。克而瑞数据显示，科学城板块成交最为突出，今年1月-11月完成6418套新房网签，成为黄埔TOP1，大幅抛离第二位的知识城板块。知识城板块成交量为3920套，而去年全年知识城板块成交量为7740套。老黄埔板块则为2516套。
值得一提的是，长岭居板块是目前黄埔区最为缺货的板块，截至11月，长岭居板块一手住宅库存供求比仅为0.44。而第三轮集中供地中，两块长岭居地块也顺利出让。
价格方面，科学城板块尚算平稳，去年成交均价为38014元/㎡，而今年1月-11月则为40124元/㎡;旧黄埔板块去年均价为43257元/㎡，今年截至11月为45556元/㎡;知识城变化也不大，从24104元/㎡微升至25731元/㎡。需要注意的是，长岭居价格变动幅度较大，去年均价为30781元/㎡，今年已为38940元/㎡。
肖文晓指出，“板块格局的变化主要是供应结构的影响，科学城板块成交突出，部分原因是去年的供应集中在年尾，来不及签约。
广州中原研究发展部认为，回顾过去5年，知识城板块供地量充足，同时由于地块线网发达，兼具低总价优势，新房去化效果比较可观，因此为黄埔的“重点关注板块”。科学城、老黄埔板块项目备受市场欢迎，且由于临近市中心，目前更多依靠旧改转化，属于“机会关注板块”。长岭居板块较偏远，经历14-16年供应潮之后，近年“归于平淡”。
二手成交环比微幅上升
但一手房仍是买家首选
“黄埔捡漏推荐，证满五年，低于市场价100万元，万科东荟城仅265万元。”中介的朋友圈，显示科学城价格的内卷已从一手市场传递到二手市场。事实上，据广州中原研究发展部数据显示，今年上半年的二手住宅均价为33539元/㎡，而11月黄埔区的均价已调整至30368元/㎡。
纵观近三年11月、12月二手成交数据来看，年末均有一波购房需求释出，成交出现翘尾行情。今年有否例外?据广州市房地产中介协会数据显示，11月黄埔区二手住宅(含自行交易)网签量为231宗，与10月的219宗相比，环比上升5.5%。但黄埔区的二手住宅网签量与中心城区的其他区域相比仍偏少。
合富置业黄埔东荟城分行主管邹红霞向记者表示，科学城板块交投活跃度基本与三季度没有太大的变化，一手房方面成交表现还好一点，有一点点回暖，但二手房方面变化不大。
“科学城板块二手房业主的心态还是比较强硬，议价空间不大，也不会主动降价。业主虽然有急售降价的情况，但只会发生在急需资金周转或者急于置换等，目前并不多见。”
在邹红霞看来，买家现在首选还是一手房。“主要是因为一手房对买家资金的要求没有那么急，二手房业主都会比较急着收齐楼款，所以现在买家都会倾向选择一手房比较多。”
同样，知识城板块的二手市场，依然回暖的现象不明显。合富置业黄埔绿地城分行主管吴攀告诉记者，“现时知识城板块买家也会愿意去看房，但是观望情绪仍比较浓，除非遇到价格很吸引的物业，否则也不会轻易出手。”
吴攀表示，知识城板块的一手房价多与二手持平，甚至部分一手价格会低于二手单位。
“目前知识城板块二手房业主心态依然很强硬，议价空间很小，除非是急用钱，否则不太会愿意降价。”
“在楼市调控稳定阶段，市场需要一定时间来消化政策发酵影响，不少持币观望的客户亦开始陆陆续续入市‘淘笋货’。加上，目前不少银行放款时间有所缩短，不少‘卖一买一’客户可以回笼资金入市。”广州中原研究发展部认为，年尾依然有望现翘尾行情，成交或微幅上升。
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