2021年9月20日，港股出现“黑色星期一”，恒生指数开盘后一路下挫，盘中一度跌破24000点。截至收盘，恒生指数报24099.14点，跌3.30%，其中港股中地产股跌势较大。
新力控股、西王置业、嘉年华国际、恒基地产、新世界发展、中国奥园、新鸿基地产、星星集团等地产股下跌超10%。
随着9月20日香港地产股悲观情绪的释放完毕，9月22日 A股房地产板块开盘即上涨。截至当天收盘，地产指数整体上涨2.55%，其中招商蛇口涨停、金地集团逼近涨停、新城控股涨超7%，万科A、保利发展涨超5%。
港股地产板块为何下跌?A股地产板块却实现了逆风上涨?环球网房产将通过数据分析和专家观点对一跌一涨之间的内在逻辑进行深入解读。
新力控股最高跌幅近92%
9月20日，港股地产股普遍下降，跌幅最大的新力控股集团，公司股价盘中闪崩，最高跌幅近92%。截至收盘，新力控股大跌87.01%占跌幅榜榜首。
新力控股集团9月20日分时图
从中报看，2021年上半年新力控股集团实现收入112.18亿元，同比增加28.9%;但期内毛利24.38亿元，同比下降7.28%;归属股东净利润7.63亿元，同比减少7.06%。
不仅净利润有所下降，新力控股的负债压力也较大。财报数据显示：截至2021年6月末，新力控股流动负债754.28亿元，未来一年到期的债务有132亿元，现金及现金等价物共计193.49亿元，现金短债比约为1.4倍。此外，净负债率50.5%，剔除预收账款的资产负债率为73.5%，踩中一道红线，隶属“黄档”房企。
就在公司股价大跌的前2天，9月18日，该公司人事部门还传出集团总部员工全员降薪，其中副总裁级别降70%，总经理级别降60%，总监级降50%。
知名地产分析师严跃进认为：新力控股的负债压力已经涉及管理层和基层员工，类似事件至少说明，当前企业经营遇到一些阻力。股价下跌事件从单方面看其实是企业经营问题，而且近期市场波动大，更容易对部分经营有问题的房企造成较大的负面影响。
A股地产板块逆风上扬
9月22日 A股房地产板块开盘即上涨，截至当天收盘，地产指数整体上涨2.55%，其中招商蛇口涨停、金地集团逼近涨停、新城控股涨超7%，万科A、保利发展涨超5%。
对于A股地产板块走强，鸿涵投资交易总监刘岩评价道:“9月22日受外盘拖累早盘低开之后房地产个股能强劲上涨，A股资金的选择应理解为某地产巨头事件不会演化过度”。
中睿合银研究总监杨子宜指出：A股相对于海外市场更具韧性与定力的主要原因在于两点：
一方面，A股的走势更多反映的是中国经济基本面，本质是中国经济的韧性和定力。美国联邦政府的债务上限问题虽然引发海外投资者的恐慌性抛售，但是该事件影响偏短期，且外围因素本身对于国内经济影响就较小，特别是对于国内部分高景气度的赛道，其短期和长期逻辑都没有发生变化，市场情绪层面的调整反倒给予投资者更好的参与机会。
另一方面，目前市场已经将某地产巨头事件的大部分负面因素体现在股价了，某地产巨头事件目前仍然更多的是公司层面的问题，行业层面虽然景气度下行，但是归根结底地产调整的方向是追求稳定。在这个背景下，加上中国政府有足够的政策和调控能力，市场传言的出现地产和金融机构整体的系统性风险几乎不太可能。
此前地产板块跌幅已经较大，行业共识是个别房企的问题不会引起行业整体风险，加上中国经济的基本面强，综合因素的影响下推动了A股地产板块上涨。
地产行业未来仍可期
值得关注的是，近期众多房企纷纷表示，地产行业的发展空间仍然值得期待，对未来保持长期看好的乐观态度。
碧桂园总裁莫斌在该公司的中期业绩会上表示：中国城镇化的进程不会改变，房地产行业的长期需求依然存在，房企的发展空间仍然值得期待。
旭辉集团董事长林中则表示：未来十年，估计新房销售额将稳中有升，平均每年行业新房总销售额能超过17万亿，即使现在投资总量不增长，房价还能保证5%-8%的增长，存量很大、空间很大。
从宏观层面来看，中国城镇化的进程还在继续，未来还有大量置业需求释放。而从企业层面观察，在密集的调控政策面前，大多数房企采取了“现金为王”策略，以稳住经营的基本面。
以富力地产为例，公司正通过多种举措缓解现金流压力。9月20日盘后，富力地产公告称：作为富力地产执行董事和大股东的李思廉、张力二人，拟向上市公司提供港币80亿元的股东资金，并将在一至两个月内完成。同时碧桂园物业香港与富力物业已于2021年9月20日签订股权转让协议。以上举措无疑能够在一定程度上帮助富力地产快速回笼资金，减轻其资金压力。
此外，不少房企开始减少拿地数量，以增加公司现金流。
贝壳研究院数据显示：从历年TOP50房企取地情况来看，2021年上半年住宅用地取地规划建面低于2018年以来历年同期水平，同比2020年上半年下降高达18%。
房企现金流方面，iFinD数据显示：2020年现金流TOP50地产公司经营活动产生的现金流金额总和为-849亿元，其中17家为负。
2021年现金流TOP50地产公司经营活动产生的现金流金额总和为657.77亿元，其中39家为正，相比2021年，现金流金额总和大幅增加658%。
值得一提的是，雅居乐则严格执行了“以销定产”的策略，2021年上半年，雅居乐通过招拍挂、勾地及股权收购等方式，新增预计总建筑面积为304.3万平方米，总土地金额为216.35亿元，对应楼面地价为每平方米7109元。
而今年前8个月，雅居乐项目预售金额合计为920.5亿元，从目前看今年上半年的买地金额只占销售额的24%，符合不超过年度销售额40%的调控政策。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：2020年8月提出了重点监管房企“买地金额不得超过年度销售额40%”的调控政策，该政策刚发布的时候是观察指标，不过现在这一指标已经从观察指标变成了考核指标。
对此，亿翰智库认为：落实40%的投销比，整体而言有利于房企财务运行与现金流回归安全稳健区间。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为：如果房企普遍采用这种策略，讲究“收支”均衡，会进一步促进房地产市场趋于平稳。
易居企业集团CEO丁祖昱的一个观点无疑代表了行业的共识，无论是集中供地、三道红线、两集中政策、40%投销比等调控政策的实施，都有利于行业发展。不排除还有个别企业爆雷，但整体风险可控，尤其是大型房企中多数公司的护城河仍在。
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