越秀进京“撸起袖子加油干”

今年2月北京的那场土拍中，越秀豪掷59.11亿元摘下了昌平回龙观以及石景山苹果园两宗热门地块，成为场上的最大赢家。

这一动作被外界视为是越秀北上进京的信号。在此之前，公司还引入了旭辉原华北区域集团总裁董毅，他是投拓出身，熟悉北京和环京市场，进入越秀后担任华北区域副总裁，主管投资和北京公司，上述两宗热地就是其履新后的首秀。

越秀没有掩饰想要在北京大干一番的想法。3月15日召开的2022年度业绩会上，董事长兼执行董事林昭远在谈到相关问题时表示，核心城市、人口、经济依旧是拿地的重点考虑因素，“有机会的话我们还会继续增持北京”。

与林昭远一同出现在业绩会上的还有副董事长、执行董事兼总经理林峰，财务总监兼执行董事陈静以及资本经营部总经理姜永进。一小时的交谈中，管理层们对外界透露了新一年发展规划的更多细节。

华东区域“上大分”

不同于过去三年，今年越秀将业绩会的召开场地设在了香港，这是业内第一家召开年度业绩会的房企，也是首家回归线下的房企。

对于这场见面，林昭远直言“挺开心”，他说公司在过去一年面临着两大挑战，一是新冠疫情，二是行业的深度调整，但所幸这些压力都扛住了。

过去一年，越秀是行业内为数不多取得销售金额正增长的房企，公司累计录得合同销售金额1250.3亿元，同比增长8.6%，销售目标完成度为101.2%；对应合同销售面积约414万平方米，较2021年下滑0.9%；销售均价同比上升9.4%至3.02万元。

区域分布来看，上述合同销售金额中，大湾区贡献了596.8亿元，约占47.7%，其中531.9亿元来自广州；华东地区的销售额为429.5亿元，占比约34.4%，同比增幅为65.7%；华中和北方分别为11.2%、4.6%，西部地区为2%。

林昭远直言8.6%的销售额增幅来之不易，这背后是产品端、营销口以及管理层等共同努力的结果，“管理层带头星期六不休息，可以说我和林峰几位管理层真的是365天全年无休”。

销售端的稳固也助推了越秀的行业排名。2022年的克而瑞销售榜单中，公司拿下了第16名的位置，较2021年的第37名提升了21个位次。

2022年，越秀实现营收724.2亿元，同比上升26.2%；对应归母净利润39.5亿元，同比增长10.2%；毛利率则较上一年下降1.4个百分点至20.4%。截至去年末，该公司已售未结金额1789.7亿元，较年初上升18.8%，其中50%位于大湾区，华东地区占比为35%，华中则为10%。

在越秀的战略布局中，华东区域的重要性正在不断凸显。根据年报信息，2022年，该公司在华东区域的销售均价为3.99万元，超过大湾区3.43万元的均价，是华中以及北方区域的两倍之多。

去年，越秀通过TOD、城市运营、国企合作等渠道在12个城市新增土地37宗，总建筑面积约695万平方米，其中11宗地位于华东，对应面积172万平方米。截至2022年末，公司拥有总土储2845万平方米，其中大湾区占比49.8%，华东占16.1%。

对于后续的发展重点，林昭远直言，大湾区依旧会是主战场，投资配置总体要在50%左右，在这个基础上，公司会加大力度、重点发展长三角，同时布局东西部地区的核心城市，“当然我们会根据市场的发展做一些优化”。

谈及2023年的市场走向，林昭远称，在经历了去年市场的大幅下滑后，大家都有些紧张，但市场需要好产品，经济的稳定、购房者的信心等是影响市场走向的重点因素。

他判断，在政策的支持下，今年房地产市场会稳中向好，但区域结构性分化依然会存在，核心区域依旧存在一房难求、价格上涨的现象。越秀整体的供货节奏也将视行情而定，“比较好卖的项目我们还是抓紧推，抓紧去化、回流，资金回流后再抓紧去淘更好的项目，还是这样一个循环”。

全年销售目标1320亿元

2023年对越秀是颇具意义的一个节点，这是公司成立40周年，也是上市30周年。如姜永进所言，今年越秀将在经营现金流为正的标准下“撸起袖子加油干”。

2023年，越秀拥有可售货值2400亿元，其中57%位于大湾区，华东区域占21%，华中为11%。公司全年销售目标为1320亿元，较上一年的目标增长6%，相比2022年制定的9%的增速有所放缓。

关于销售目标的制定，林昭远笑称当时有些纠结，2022年虽然完成了销售目标，但大家都十分劳累，前两个月市场的回暖一定程度上给大家传递了信心，“所以就制定了6%的目标，希望最后能更高”。

2022年，越秀完成在建面积2092万平方米，新开工面积859万平方米，竣工面积557万平方米。在2023年的规划中，这些指标都有所增长，其今年的计划在建面积目标为2214万平方米，新开工面积875万平方米，竣工面积753万平方米。

按照预期，该公司今年将有856.8亿元的现金流入，其中832.9亿元来自合同销售，剩余23.9亿元来自其它收入；现金流出的项目来看，用于土地款支出及拍地保证金的额度为400亿元，工程款支出185亿元，税及费用206.2亿元，利息51.8亿元，合计843亿元。

去年，越秀在杭州获得了勾庄TOD（公共交通导向型开发）项目，总建筑面积约37万平方米，实现销售7.6亿元，这是公司首次在大湾区以外的城市获得TOD项目。

林昭远称，目前越秀与杭州地铁已有两个项目合作，其他多个城市的合作也正在洽谈中，能否落地需要考虑各个项目的指标、业态以及成本问题，他指公司成立了TOD研究院，在开发技术，尤其是在成本控制方面有所成长。

再融资要找便宜的钱

相较TOD项目扩张，越秀对收并购的态度更为谨慎。如林昭远所言，收并购虽然是获取土地项目的渠道之一，但难度特别大、坑特别多，目前团队每周接到的并购要约项目很多，“我们会进一步筛选，有机会就利用并购迅速扩大”。

对于收并购标准，他也给出了具体的评判维度，一是项目角度，希望能与公司布局一致，产生协同效应，“没有去的城市当然就不要去了”；另一方面则是需要考量合作方的整体情况。

频繁被外界问及收并购是因为，在当下房地产市场，越秀是为数不多具备收并购资质的房企。截至2022年末，公司拥有账面现金351.2亿元，总债务规模为883亿元，其中18%、约158.9亿元在一年内到期，27%在第二年内到期，第三至五年到期的债务占比为49%，现金短债比2.23倍。

2022年，越秀在境内发行了合共98.4亿元的公司债券，加权平均利率约3.11%，集团年内平均借贷利率为4.16%，同比下降10个基点。

再融资方面，林昭远表示，公司具备发债的能力，也有再融资的需要，但主要看成本，“哪里成本便宜去哪里，美元债太贵了，不是我的‘菜’”。

关于未来的融资成本情况，林峰回应称，融资成本实际还要看利率走势，包括国内和国际市场利率的走势，“我们的目标是整体利率水平控制在行业前五”。