行业逻辑之变：稳健龙湖收获路线红利

龙湖这家企业的风格是稳健，这样的路线让龙湖在前几年受到了“过于保守”的批评，但如今，“稳健”策略正在释放出龙湖的管理红利。

在一众港股上市的地产股中，龙湖集团是受到投资者青睐的佼佼者之一。昨日业绩一公布，股价拉了一个5.82%的涨幅。投资交流平台雪球的评论区里传来一众叫好声。

在2019年，那会儿房地产行业追捧的还是高周转模式，大量借钱、大量拿地、快速建房出售，负债率和规模增速一起飞，要的就是高增长，向时间要效益。

但是2020年疫情来了，高周转模式被拉出了好几个月的空档。随后出台的“三道红线”，宣告行业底层逻辑已发生了变化。“净负债率不得超过100%”、“剔除预收款后的资产负债率不得高于70%”、“现金短债比不得低于1”，如果三道红线全部踩线，那么企业有息负债不得增长。

新规一出，不少房企发现自己进入红档，而龙湖三条线一条没踩，始终呆在绿区，还能从容地发债扩张，保证规模和利润。

此前被质疑的“稳健”让龙湖抗住了疫情，经过了“三道红线”的检验。龙湖的股价从2020年开年到现在，涨幅已经超过50%了。

昨天那份拉升股价的亮眼成绩单里，2020年营业收入约1845.5亿元，同比增长约22.2%；毛利约540.3亿元，同比增长约6.4%；毛利率为29.3%；归属公司拥有人净利润约200.0亿元，同比增长约9.1%；剔除公平值变动等影响后之股东应占核心溢利同比增长20.2%至人民币186.9亿元。

这么高的毛利率和净利率，在头部房企里都能称之为优秀。

智慧地产峰会上，经济学家管清友说，房地产终于从金融业转为制造业。这么多年，把房子搞成一项金融产品，真的是行业最大的创新，如今“房住不炒”贯彻落实，开发商终于回到“造房子”这项业务上了。

一直走稳健经营路线的龙湖，只是在恪守房企的本分。

01

规模发展和质量并重

2020年，龙湖集团实现合约销售额约2706亿元，同比增长11.6%；合约销售面积1616.2万平方米，同比增长13.5%；销售单价为16744元/平方米；完成全年2600亿目标的104%。

业绩会上，有记者问到：“公司对于行业排位规模态度怎样？”龙湖集团首席执行官邵明晓回答：“龙湖维持十名左右的名次就比较满意了。因为龙湖整体权益比较高，超过70%，我们始终强调有回款的签约、有利润的增长，这对我们是非常重要的。”

这也是龙湖看起来“规模增速不快”的一个原因。较多采用自有资金进行开发，不通过合作方式稀释权益，提升了龙湖销售额的含金量。

截至2020年12月31日，龙湖土地储备为7400万平方米，权益面积为5279万平方米，足够龙湖未来3年的开发。土地储备的平均成本为5569元/平方米，只有去年平均销售单价的33.3%。

对稳健风格的龙湖而言，各个重点城市土地“集中公示”、“集中出让”的政策是一件好事情。邵明晓表示，政策对龙湖是存在利好。政策的出现考验房企的运营能力，集中推盘营销的能力，也考虑房企交付时的能力。

2020年，龙湖新进入8座城市，布局范围延伸至最具经济活力与人群吸附效应的63座城市，获取121幅地块，新增的土地储备为2567万平方米，权益面积1847万平方米。在手商业项目已经增加到103个。

吴亚军在发布会上表示，龙湖要“把握好窗口期，在稳健的情况下，利用趋势扩大自己的能力圈、扩大自己的一些成果。”

02

始终稳健的财务水平

龙湖的财务表现依旧出色。剔除预收款后的资产负债率67%、净负债率维持46.5%的低位、平均借贷成本为年利率4.39%、现金短债比为4.24倍。资产负债率、净负债率、现金短债比都没超过“三条红线”，稳居绿档。

龙湖首席财务管理赵轶表示，三道红线已经成为各个投资机构看待企业状态重要标准。“现在龙湖在很多银行的授信不降反升，也是机构们基于三道红线下的评估。”

邵明晓说：“我们不能滥占用金融资源，搞高息的融资。这么多年，在这个行业里，那么多公司做前融、非标，而龙湖从来没有前融、非标，没有过资管计划、没用过影子银行，非常坚定洁癖般地自律才走到今天。”

资本市场也给予了充分认可。国际权威信用评级机构穆迪上调龙湖评级至Baa2，惠誉调升展望至正面。龙湖也成为唯一在2020年获两家国际机构调升评级/展望的企业，也是国内唯一一家获得全部三家国际信用评级机构（标普/穆迪/惠誉）投资级评级的民营房地产企业。

03

投资物业回报率良好，

新布局业务不设业绩指标

过去一年，龙湖的商业运营、租赁住房以及智慧服务都取得了长足进步。投资物业收入达到75.76亿元，同比增长30.86%；物业管理收入达到58亿元，同比增长36%。尽管受到疫情影响，投资物业收入毛利率仍然达到了77.9%的良好水平。

邵明晓表示，商业方面龙湖的重点仍在重资产，尤其是TOD方向，目前龙湖在手商业项目已达到103个。另外，大量一二线城市内拥有商业资产的业主也希望龙湖能够进行合作运营。在轻资产业务上，龙湖并未对设置业绩指标。

业绩会上，邵明晓提到对龙湖未来的期待。从C1到C4，出现C5、C6主航道业务，龙湖仍将继续围绕空间即服务业务战略，做好每一个衍生业务。

最新出现的“塘鹅”，把房屋租售、房屋装修上升为主航道业务。邵明晓表示，房屋租售服务，到现在已经有接近240家店，未来龙湖将专注发展潜力巨大的存量房市场。