前三季房企分化、“稳者更强”

9-10月是传统“金九银十”销售旺季，碧桂园(2007.HK)等房地产公司已经公布10月份销售数据。

数据显示，碧桂园10月份实现归属股东权益的合同销售金额约333.3亿元，合同销售建筑面积约416万平方米，销售额对比去年同期的降幅，收窄趋势明显。

碧桂园抗周期韧性强

中指研究院数据显示，今年前10个月我国前100名房企销售额同比下降43.4%，碧桂园同期累计销售额降幅跑赢这些房企6个百分点。该机构分析，随着行业由规模化向更加有质量的发展，越来越多企业不再增加销售目标、追求规模化发展，转而通过主动管控销售规模，追求更加平稳的发展。

而在一个月前，克而瑞公布房地产公司前三季度销售数据时总结，今年前三季度房企分化明显。企业流动性承压、销售去化受阻、部分房企暴雷违约。同时，通过稳健财务运营以及积极的推盘去库存的企业，表现出较强的抗周期韧性。行业格局从“强者恒强”转向“稳者更强”。

图片来源：中指研究院

根据碧桂园财报显示，碧桂园今年上半年营业收入1623.6亿元；毛利润和股东应占核心净利润分别是172.1亿元和49.1亿元。公司经营性现金流净额约52.5亿元，公司累计实现权益现金回款约为1702.9亿。权益回款率已连续7年保持90%以上。

图片来源：碧桂园财报

一位房地产行业研究员告诉《中国经济周刊》记者，房地产公司的销售回款率越高，代表资金周转速度越快，财务管控能力越强，越有利于提高公司现金流的安全性。

今年上半年房企业绩整体表现低迷，远不及近年同期，克而瑞发布的数据显示，上半年百强房企累计权益销售额同比下降51%，相较之下，上半年碧桂园权益销售金额跌幅为39%，跑赢12个百分点。在市场低迷的时候，碧桂园这些稳健型房企，仍能跑赢大势。

碧桂园的抗周期韧性为何这么强？

今年上半年房地产市场持续低迷，碧桂园把重心放在保证现金流、资产负债表及利润的平衡上。通过经营性现金流去偿还高成本、期限短的融资，进一步优化债务结构。

碧桂园财报显示，今年上半年末，公司总借贷余额较去年底下降7.6%至2937亿元，净负债率是48.1%，连续多年维持在60%以下，继续稳定在民企最低区间。碧桂园今年上半年继续强调回款效率，平均按揭放款天数与去年同期相比提前了19天，新增签约的权益回款率提升了两个百分点。同时，公司充分整理应收未收款，并通过全面资产盘点，把能在短期内可以带来现金流的资产，做好回收计划、责任到人。上半年，公司盘活大宗资产收回69亿元，对集团现金流起到有效补充。在上半年的销售构成中，商业及车位在销售中的占比提升了2个百分点。此外，公司已启动与39家合作方的项目分家，提高了项目层面的资金使用效率。

截至今年上半年末，碧桂园合同负债较去年年末增加227亿元至7319亿元。根据行业研究员介绍，房地产公司的合同负债，是公司已预售但未确认收入的房款，无需现金偿还。房屋交付后即可结转收入，转化为公司现金流。“合同负债”越多，意味着未来业绩增长更有保障。

第一上海证券点评碧桂园上半年财报：高韧性穿越周期。这家机构的理由包括：上半年公司费用率持续下降；融资渠道多元，加强现金管理；区域持续深耕，回款率高。“公司作为示范性民营龙头房企，经营层面依然保持韧性，财务层面依然保持稳健，融资渠道依然畅通，合约销售额仍然领跑市场，具备穿越周期的能力”。

东北证券对碧桂园财报点评，可售资源相对充足，外部融资逐步打开。对公司股票给予“买入”评级。

碧桂园交楼量领先同行，部分项目实现“交房即交证”

在房地产行业流动性压力加剧的大势下，众多房企陷入债务违约、工程停工的窘境。

中央政治局7月28日会议指出，要稳定房地产市场，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

今年1月-9月，碧桂园集团连同其合营公司和联营公司已在30个省份、267座城市、910个区县，累计合同交付共45万套房屋。

乐居财经《2022上半年房企交付榜》数据显示，碧桂园当时的交付量超过已披露交付量前五的其他房企的总和，遥遥领先于同行。

据碧桂园公众号披露，上半年碧桂园有36个区域146个项目165个批次实现“交房即交证”。即碧桂园向业主交付新房时，就交付房产证。

要实现“交房即交证”，并非易事。

一位房地产从业人员介绍，与普通交房相比，“交房即交证”的项目，需按照政府要求，及时落实竣工验收批建手续、施工建设管理等相关工作，做好各类验收及办证等各环节的手续。只有通过重重考验，才能成为当地政府部门选中的试点。

在交付前夕，碧桂园的项目会开展联合验收、第三方机构评估、总裁验收、业主预验收，开展全方位排查，确保房屋交付质量。从建筑立面到园林景观、从室内墙体到公区设施以及地砖缝隙和房屋边角等各方面，均形成系列评估报告，确保每一户、每一角都达到过硬品质。

“交房即发证”不仅简化了购房人的办证手续，也便于业主办理落户、子女上学、抵押贷款等与房产有关的事宜，保障了购房人权益及时实现。

在当前房地产市场下行、“保交楼”目标及工作开展下，越来越多房企积极参与推进“交房即发证”，也有利于重塑房地产市场信用体系，恢复和提振消费者购房置业信心，从而促进房地产行业的良性循环和健康发展。（文：中国经济周刊 孙庭阳）