编者按：在创造中寻求解决之道，从2022年开始，一个“新的行业”正在成型。
当前，世界与中国迎来百年未有之变局，面对世纪疫情、全球化退潮、经济下行、地缘冲突与能源危机等不确定性，困难与考验前所未有。
此时，整体经济及各行各业都进入了新的周期，房地产及由此衍生的全新生态体系，要用最积极的态度，给今天的行业及相关产业重新定位，并寻求破解之道。
作为有着数十年市场化发展深厚积淀的庞大产业，作为稳住经济的重要抓手，在新的周期，中国地产行业的企业领袖和精英们，如何创造新的未来？
值此艰难时期，“2022博鳌房地产论坛”将继续如期召开，观点新媒体一如既往邀约中国地产商业领袖及新生代地产人，传递信心与勇气，讲述他们的故事和思想。
“大家都看着倒视镜，没有看到前面是悬崖。”
晨曦控股总裁周昕宇用了一个形象比喻，描述2021年下半年以前房地产市场的竞争状况。在他看来，疯狂的竞争是导致信用垮塌的一个重要原因。
周昕宇认为，房地产行业由于竞争导致的认知误差，出现“大家都看着倒车镜而忽视前方存在的风险”这样一种情况。因此，2021下半年，一些房企做了许多激进的投资，认为杠杆加得比别人少就会落后乃至淘汰出局。
“竞争就像开车一样，不断看着对手，没有时间去看前方的路，很容易一脚踩到悬崖。” 周昕宇如此谈及对“竞争”的看法，他继而表示：“对晨曦来讲，我们不看竞争，而是根据自己的外部环境来做一个经营定位。”
成立于2016年的晨曦控股，官网介绍写道，这是一家以基金业务为内核，以资管业务为助推器，以科技业务为终局，搭建一体化的金融、资管、科技生态服务体系的企业。
晨曦控股聚焦房地产管理领域，立足住宅开发领域的专项基金、以优先股与同股同权为主的投资策略进行业务布局。截至目前，项目遍布超120座城市，合作伙伴超50家房企，运营管理着超200个基金项目。
提到对今年地产金融市场的看法，周昕宇表示，地产金融面临最核心的问题是信用垮塌，行业面临着信用负向循环，企业在融资端和经营层面承受着双重压力。随着不断有房企暴雷、信用债券违约，二级市场定价及金融机构进一步收缩。
“信用违约是行业信用负向循环进行的持续绞杀。”周昕宇言简意赅。
资产价值
尽管周昕宇对信用环境表示悲观，但他谈到，房地产金融行业除了参与者以外，资产本身的价值也是一个重要的影响因素。
他指出，作为不动产金融的核心主题，资产本身价值是永远不变的，或许交易主体会受到行业的信用绞杀，但优质资产本身却能够穿越周期。
据他介绍，晨曦控股在一线城市投资的项目，在疫情严峻时候，项目的效果依旧不错。
另一方面，晨曦控股投资一直聚焦项目端，采用股权投资的策略。周昕宇表示，房地产企业本身不是晨曦的投资标的。从这个角度讲，晨曦一直重资产、轻信用，对资产端会更加重视。
周昕宇还透露，在企业自身主体信用受到一定程度危机波及的时候，晨曦控股会与合作伙伴采用较友好的收购策略，将项目收购，委托优秀的操盘团队进行代建。
谈及住宅项目的投资回报率，周昕宇则表示，随着土拍市场回归理性，项目利润率也在修复。他介绍，2021年上半年，很多重点城市项目利润率在1%-2%左右，而到四季度乃至今年，项目利润率基本能回到8%-10%水平。
在周昕宇看来，今年下半年是一个投资的好机会，因为土地价格回归理性，晨曦也在市场上参与了多单并购业务，同时寻找一二线城市的土地市场机会。
他指出，晨曦在突破和扩张上还是会围绕着资产价值本身，做不动产投资的底层逻辑离不开地段适配，因此晨曦控股在项目投资上依旧会以一二线城市为主。
“对晨曦来讲，我们始终在做好自己的事情，按照自己的节奏做，所以晨曦从来不对规模设任何的要求，特别是在投资的角度。”
投资策略
过去，周昕宇一直有一个观点，坚定看好未来10年中国增量市场。他认为，存量市场的租金稳定回报率，一定会成为中国资产管理机构配置的主流产品，但是可能需要时间。
如今再次谈到对存量市场的看法，周昕宇说到，“现在存量市场蓬勃发展的时间正在到来”。随着无风险利率不断下降，未来存量资产租售比带来的租金回报率以及资产本身长期增值后带来的资本溢价，都会有更大的优势。
他指出，过去中国无风险收益率一直维持在较高状态，一方面是得益于高速增长的经济，一方面是处于间接融资的结构，类似于P2P、信托等各类理财产品，实际上是被扭曲的无风险收益率。
在周昕宇看来，无风险收益率未来一定会回归到理性状态，跟GDP增长相对比较接近，“这样的话，未来不动产投资也是一个大有可为的状态。”
大趋势下，晨曦控股也在围绕公募REITs业态下的PERE私募股权项目投资，做了第一只投资于公募REITs的私募证券基金。
此外，2020年晨曦控股新成立资管业务板块，针对各类投资机构对于房地产业务的投资痛点，推出项目管理服务、风险代理服务、投资投前咨询服务等一系列轻资产服务类型。
据周昕宇透露，从去年开始，晨曦控股累计托管了100多个项目的投后管理、风险代理处置、投前尽调等业务。
他还表示，资管T计划今年在全国会有80-100个项目落地，可能会服务境内外超过30家金融机构。
至于在合作伙伴选择，“只定黑名单不定白名单”是晨曦控股过去一直坚持的一项原则。谈及此处，周昕宇表示，尤其是在行业下行周期下，白名单不是一个很好的可依赖策略。
所以，在选择合作伙伴包括具体项目时，晨曦强调的是风险和收益适配，以及操盘能力跟项目所在区位的适配，即强调单一项目的适配性。
科技业务也是晨曦控股重点投入的一个战略方向，其业务板块下的榆叶科技致力于构建资管科技产品生态，赋能资产管理行业。
周昕宇表示，地产金融行业的数字化是一个非常大的赛道，“无论这个行业规模在地产增量市场有什么样的波折，这个行业的容量仍然非常大，但同时我们可以看到这个行业的数字化程度非常低。”
他强调，行业的数字化核心在于“技术、数据、标准”这三个要素。晨曦最具备优势的地方在于对标准的理解。据周昕宇介绍，晨曦在项目投后管理当中总结了100多个标准化流程，这些标准化流程用系统的语言变成了一个数字化可执行系统，大大提效项目管理。
同时，晨曦也在各地开展了城市群的数据工程师搭建，在19个城市群布局数据业务，把数据放到系统里面，让系统能够更智慧地去指导投资决策以及项目管理，来实现整个行业从重信用到重资产的转换。
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