编者按：在创造中寻求解决之道，从2022年开始，一个“新的行业”正在成型。
当前，世界与中国迎来百年未有之变局，面对世纪疫情、全球化退潮、经济下行、地缘冲突与能源危机等不确定性，困难与考验前所未有。
此时，整体经济及各行各业都进入了新的周期，房地产及由此衍生的全新生态体系，要用最积极的态度，给今天的行业及相关产业重新定位，并寻求破解之道。
作为有着数十年市场化发展深厚积淀的庞大产业，作为稳住经济的重要抓手，在新的周期，中国地产行业的企业领袖和精英们，如何创造新的未来？
值此艰难时期，“2022博鳌房地产论坛”将继续如期召开，观点新媒体一如既往邀约中国地产商业领袖及新生代地产人，传递信心与勇气，讲述他们的故事和思想。
今年与香港兴业国际执行主席查懋成相约进行的采访，和往年有点不一样。
因为疫情的关系，这次采访只能通过视频连线方式进行。准时出现在摄像头另一端的查懋成还是熟悉的样子，深色西装搭配灰白但充满艺术气质的头发，神采奕奕。
看起来并没有太大变化，一如往常。
但事实上，这一年里疫情依然在持续，不管是香港，还是内地房地产行业，都出现了不少的变化，而内地房地产行业的急转直下，更引发了大家对今年经济的担忧。不过在查懋成先生看来，经济有上有下很正常，房子于百姓而言仍然是刚性需求，因而始终对中国市场的长期发展抱有坚定信心。
“做房地产一定要乐观”，查懋成的话语充满哲思，因为若抱着悲观的想法，不可能做出一个有态度、有价值、有传承的项目，更不会以发展的眼光看待未来市场，“只是乐观当中要谨慎，一步一步走出去”。
商界一直流行的一句话是“有危就有机”，在内地出险房企增加的同时，市场上释出的项目比以前更多，质素也更好，在香港兴业国际眼中就是“现在机会好像是多了一点”。
当然，有多大能力做多大事，这也是查懋成的清醒认知，香港兴业国际也因此可以审慎地维持健康的财务状况，在多数企业“负债前行”的行业大环境下，凸显自身优势。
从父亲查济民博士1977年购入拥有香港大屿山愉景湾业权及发展权的香港兴业有限公司，到如今已经走过45年，成为履迹亚洲多个主流城市的优质地产项目开发商，查懋成认为市场从来不缺少机会，比如当下香港的城市更新（社区活化），大湾区的一体化发展，以及内地长三角区域的巨大空间。
至于新特首上任后会给香港房地产市场带来什么样的影响，香港实施已久的“辣招”是否还会持续等备受关注的焦点，查懋成幽默地说，要想办法弄一个比较好的水晶球，才能更精准地给予回答。
乐观审慎
查懋成脸上总有笑容，看起来较实际年龄年轻。
我们经历着的大多事情，他都经历过，所以许多问题于他而言已是云淡风轻，比如内地房地产市场的这次下行周期。
“有上有下，是自然规律当中可以预见的”，所以，只能去想怎么适应这个环境。
作为全球最自由的经济体之一，香港数十年来经历了三四次周期，于1985年自海外回国的查懋成对此印象深刻。
“我回到香港的时候是1985年，当时的房地产市场非常差，房价最少下跌了百分之二三十，但也没有多少交易量。楼盘开盘了三天，来的都是拿资料的同行，并不是真正的购房者。”
后来还有几个周期，比如2003年非典时期，查懋成回想起来仍表示“当时的情况很可怕”，但这也给香港兴业国际带来了很多机遇：“比如我们现在的办公楼，这两层就是当时买的，价格低得超乎想象，但反弹的时候又上涨得很快。”
因而在他看来，内地房地产下行“不算很惊奇”，甚至表示“这一课是一定要上的，给过热的市场降降温，也给过于激进的企业策略敲警钟。”
正因为经历过，所以他知道市场有上有下很正常，也因此总能保持乐观而审慎的心态。
他语带笑意说，不管怎么样，做房地产一定要乐观，如果你悲观的话，不可能做好任何一个项目。一个项目从拿地到销售，短则一两年，长则三四年甚至更长时间，“如果你不乐观，怎么会认为几年以后那个市场更好？你觉得市场不理想，现在就不要做房地产，所以对未来一定是乐观的”。
但也并非盲目乐观，乐观当中要谨慎，一步一步走出去，能跨得出去才跨出去，没有这个财务能力，或者市场分析做得不细，比如说看不清楚的，就慢慢走，不要迈太大的步伐。提到去年香港兴业国际在上海投到的一幅宅地，查懋成提到，“在上海土拍中投地，就是贯彻我们深耕长三角的战略布局。选择松江区也是做了层层调研，看中这一区域依托长三角G60科创走廊国家战略平台，将发挥的创新策源地优势，以及对科创企业和人才的吸引力。”
谈及内地上半年的经济放缓，以及上海因疫情而长达两个月的“封城”，查懋成说，虽然内地受新冠疫情持续影响，经济增长放缓，市场出现震荡，但集团始终对中国市场的长期发展抱有坚定信心，尤其是在上海这样的国际性都市。
“虽然疫情对大众消费活力，特别是线下餐饮、娱乐、旅游等服务业有所冲击，需要一定的时间来稳步回升，但刚刚过去的‘618’购物节，已经展现出了强劲的反弹趋势，因而我个人对消费复苏持乐观态度。”
可以看到，为刺激大众消费回暖，上海市政府已经出台了一系列政策，围绕资金、土地、人才、营商环境等方面，提出了一批支撑保障性措施，助力复工复市、纾企济困。
香港兴业国际在内地与太古地产合作的旗舰项目兴业太古汇，也在复商复市后迅速推出了一系列促销、礼赠、办公楼白领福利等活动，亦于近期推出了年度市场运营活动“Play Me， I‘m Yours”（兴业太古汇自2018年起，将“Play Me， I’m Yours”公益钢琴艺术主题活动引入中国。活动核心理念为“人人都可以弹奏的钢琴”），希望以此助力大家迅速回归正常生活，推动上海消费活力复苏。
实际数据也印证了查懋成的信心——7月中旬，国家统计总局发布的上半年经济数据显示，中国上半年GDP为562,642亿元，同比实际增长2.5%，名义增长5.73%；即使上海因疫情封城两月，上半年GDP仍录得19,349亿元，名义增长率仅降低3.75%。
同时，内地房产交易量稳步反弹的迹象已现，房地产市场呈温和增长的趋势。
水晶球
香港兴业国际始终坚持内地、香港和亚洲其他城市多元发展的策略。因而查懋成对市场的信心不仅限于内地，还有他一直喜爱的香港。
“我对香港从来没有悲观过，一直都是很乐观，因为香港的地位不会变。”疫情两年多以来，香港楼市保持稳定，还有轻微升幅，可见市场总体保持健康，且刚需购房需求始终存在。
当然，由于上半年影响香港楼市和经济的因素较为复杂，令整体市场不明朗因素增加。
如2022年一季度，受新冠疫情及相关政策因素影响，香港楼市交投活动明显转弱，地产市场产生低迷情绪；4月起，香港确诊病例大幅下降、疫苗接种率上升、疫情逐步受控，这是市场向好的一个信号；但利率提高也一定程度上冲淡了市场回暖的情况，整体不明朗因素仍然较多，目前暂时还未看到明显的转折点出现。
对此，查懋成指出，长期来看，市场一定是向好的，但短期预估仍会有动荡情况。
他预测，未来香港住宅市场的刚需属性甚至还有加强趋势，伴随疫情向好、人员流动性放宽，相信此前积累的需求将逐步释放，预计香港地产市场也会逐步迎来复苏。
谈及香港的推盘情况，查懋成并不悲观，表示今年上半年的香港疫情情况对集团项目推进进度造成的影响较小，目前几个新项目均在稳步推进中。
其中，愉景湾和位于大埔露辉路的林海山城两个项目未来会有1660多个单位供应，如果香港和内地通关，可以吸引更多内地客户。
相对于愉景湾，大埔项目或许尚不太被内地消费者所知。
事实上，这个项目位于香港大埔露辉路36号，由香港兴业国际和另一家老牌开发商希慎兴业联手打造。于今年5月，刚刚宣布将此盘命名为林海山城（VILLA LUCCA）。
可以看出，查懋成对于香港楼市依然保持乐观的预期，基于这样的判断，香港兴业国际去年至今依然在港努力获取项目。
例如去年3月，香港兴业国际以3.67亿港元收购了位于上环荷李活道165、167及169号及摩罗上街8至12号的16个商铺或住宅单位，以及一条位于荷李活道与摩罗上街之间的通道，总占地面积约为3100平方呎。
随后他表示，对于新特首的上任，当然是报以很大的期望，希望香港能有一些正面的改变，比以前做得更好。
练内功
2022年，香港回归25周年，香港兴业国际也迎来了45岁生日，看尽风云后，集团更注重内视自身、修炼内功。
经历了疫情期间的各种悲欢后，人们或许更清楚想要的是什么生活，对优质住宅需求也再度提升。
对此，查懋成清楚市场，也清楚自己的契机在哪里。
“市场重振不可能一蹴而就，香港兴业国际也在积极配合国家政策落地，在把握行业大方向的前提下，发挥自身优势力量，持续探寻提升项目品质的新契机。”
他同时提醒，现阶段受疫情影响，很多人对收入预期不乐观，也会在一定程度上减弱住宅市场的消费需求。
因而要在市场“去化”放缓的时候更注重“修炼内功”，围绕市场需求的转变，积极提升产品和服务品质，比如提供更符合市场需求的户型设计、更优质的社区环境和配套设施等，提升产品竞争力，灵活应对市场风险。
事实上，香港兴业国际对于产品的打造从来都是业界标杆，而且发展思路还与如今的城市更新相契合。
从过往产品可以看出，香港兴业国际是最早践行可持续发展的企业之一，首个地产项目愉景湾，被誉为亚洲绿色环保城典范。此后，其发展足迹延伸到了东京、曼谷、新加坡等亚洲主流城市，并在内地长三角区域成功开发并运营多个商业及住宅项目。
据了解，无论是上海潮奢购物中心兴业太古汇，还是其他接连不断的“网红”楼盘，香港兴业国际均延续一贯做法，植入了集团坚守的“尊人重土”价值观，助力当地城市发展进程，与城市共同生长的信念始终坚定。
在香港，城市更新或更习惯叫社区活化，香港兴业国际的案例也被业界称道。最大代表作——占地面积650公顷的愉景湾，截至目前尽管已开发45年，却从未停止更新与扩建。
2021年5月，香港兴业国际接纳了政府就愉景湾总纲图则第7.0E号提出的基本条款及补地价建议，在愉景湾北部开发项目，令其在香港的住宅土地组合将增加超过130万平方呎，可提供逾1400个住宅单位。进一步扩大香港兴业国际的物业组合，助推愉景湾社区的发展。
除了愉景湾，该集团旗下中国染厂经过多次变迁、两次翻新升级后，成了商业综合体中染大厦；坐落于香港长沙湾中心地带的西港都会中心，从工业大厦转变为商业综合体；以及2021年收购的香港联合报大厦，计划将其重建为24层高的住宅大楼。
此外，内地最具代表性的兴业太古汇更是“15年磨一剑”，从上海最大的石库门里弄之一变身为集购物中心、办公楼、酒店及公寓式酒店于一体的城市综合发展项目，
“做好一个城市更新项目，对企业而言有很高的能力要求，不是简单的‘拆建’，而是要在融合城市本身历史文化气质的基础上，挖掘土地价值，盘活土地资源，激发区域活力，带动城市产业升级。”查懋成曾如此感慨。
而且这个项目还有一个被津津乐道的建筑——“查公馆”，这栋位于兴业太古汇内的百年古迹，原为上世纪20年代上海巨贾邱信山、邱渭卿兄弟的旧宅，1937年改为民立中学校舍。经过开发单位多年保育与精心修葺，重燃新生。
与查懋成先生第一次面对面的时候，他就讲起过这栋建筑的故事。
“当初改造查公馆，一打开门，我就发现建筑的承重结构已经被白蚂蚁蛀掉了，发霉的太多。他们居然说这个木头不能换，更不能拆。我说，这样下去再过10年这个房子要塌掉。”查懋成说至今想起来仍然有些激动：“争了好久，我说停下来不做，要批准换木头再开工，因此耽误了好多个月工期。”
为何如此执着？查懋成解释：“尊人重土嘛！这幢建筑已经100年了，我要再让它屹立100年，才对得起在这块土地上生活过的人。如果再过5年就塌掉了，我担当不起。”
这是一种复杂的使命感：为实现个人价值，为家族荣光，亦为社会责任。
这种使命感似乎总能体现在査先生的言辞中：“目前的市场环境，对香港兴业国际而言既是挑战，也是机遇。创造品味生活、打造可持续的人居环境，一直是香港兴业国际的坚持方向，也是集团优势所在。香港兴业国际将继续在中国内地探索发展高品质的物业，实现稳定收入增长的同时，为消费者带来更舒适优质的生活空间。”
至于接下来的投资机会在何方？查懋成认真想了想：“长三角是我们最重要的基地之一，香港也是我们的主要基地；未来一定要走出香港，要到大湾区布局。”
以下为观点新媒体对香港兴业国际执行主席查懋成先生的采访实录：
新媒体：去年至今内地房地产行业急转直下，包括今年经济也有很大调整，您对中国经济和房地产行业前景有何判断？
查懋成：任何一个行业最关键还是政府的政策导向，房地产行业有一些问题，包括规模较大的房地产公司也受到一些影响。
当然，行业随着整体经济有上有下，但绝对不能说天天往上或者天天往下，不会永远这样。以长远一点的眼光来看，这也是发展的必经之路。对行业来讲当然需要一段适应时间，尤其是大型房地产公司，他们要适应的东西非常多，速度也慢下来了，这也是很自然的发展。
我觉得，刚需长远来说没问题，现在有上有下也是自然规律当中可以预见的。问题永远是存在的，永远也不会消失，所以只能在动态中发展，去适应环境。
新媒体：很多内地民企是不是就没法活了？港资在经历了亚洲金融风暴之后都特别稳，资金也没有问题，这时候是不是利好以香港兴业国际为代表的实力企业？
查懋成：经济的上上下下肯定会让一批高杠杆的企业面临危机，这是经济的自然规律。
香港是经历过三四个周期的，我回到香港的时候是1985年，当时房地产市场非常差，房价最少下跌了百分之二三十，而且没有多少交易量。
我刚回来的时候，愉景湾开盘三天只来了三家人，都是同行派来拿资料的，并不是真正的购房者。后来还有几个周期，比如非典的时候。
当然也给我们带来了很多机遇，比如现在这两层办公楼就是当时买的，价格很便宜，但反弹的时候又上涨得很快。
内地朋友们经历完整周期的不多，这次可以说是他们第一次经历这么厉害的周期。这个周期其实是能预测到的，只是到底什么时候发生很难判断。
世界上所有市场没有永远上涨的，但也不会永远下跌。
新媒体：最近很多外资收购了一些内地资产，为什么还有很多外资进来收购？香港兴业国际或者香港其它有实力企业在内地的投资会继续加强吗？还是会先观察一段时间？
查懋成：只要人还在，就要吃饭、要住房子，对房地产一定是有刚需的。问题是在这个行当里怎么转变目前的策略，决定投入的时机、规模和地点。
我们可能看100个项目，最终收购或投资的只有2个。有人就说我们实在太慢，或者过于保守，这都没有问题。
见仁见智，不是说一定好，也不是说一定不好。只要我们财务方面做得好就可以了，不一定要多，但只要有好的项目就要想办法去做。
不管怎么样，做房地产一定要乐观，如果悲观的话不可能做好任何一个项目。从拿到一个项目到开始销售，即使卖楼花也要一年到两年时间，卖现房可能需要3年甚至更长时间，全装修的话要4年的时间。如果不乐观，怎么会认为几年以后的市场更好？如果觉得市场不理想，现在就不要做房地产。
只是乐观当中要谨慎，一步一步走，能跨得出去时才跨出去，没有财务能力或者市场分析，做得不细，就慢慢走，不要迈太大的步伐。
新媒体：去年在内地又拿了一块地。
查懋成：是的，我们在上海土拍中拿了一块宅地。地块位于松江区洞泾镇，松江作为上海“五大新城”之一，是上海“十四五”重大战略任务规划建设的一部分，依托长三角G60科创走廊国家战略平台，将发挥创新策源地的优势，吸入众多科创企业和人才。
我们将在这一地块开发低密度优质住宅，持续贯彻深耕长三角的战略布局。未来不仅能为周边居民带来高品质住宅的新选择，更是对上海市政府着力推进人才引进、完善多样化住房供应体系、高水平规划建设新松江战略布局的积极响应。
新媒体：有数据说内地人均住房面积已经是几十平方米了，认为已经是很不错了，因此觉得房地产增量市场是在萎缩的。但您认为房子还是属于刚需的，这中间是否有矛盾呢？
查懋成：不矛盾。我看有人说我们国家的房地产足够37亿人居住，但10年前、20年前的楼房设计、质量跟现在都不一样，很多人尽管有3套、4套房子，但可能对这些房子都不满意；有的房子已经住了20年了，这种改善需求永远存在。
永远有人辞官归故里，有人星夜赶科场，所以刚需是永远存在的。
新媒体：上海今年封了这么长的时间，兴业太古汇这两三个月是不是零销售？
查懋成：基本上是，上海封城之后就是零销售。不过我们的酒店还是开的，有48个顾客住在酒店里，他们回不了家只好待在酒店里。
因为有这些客人，我们的员工也要上班，还有现场留守维护购物中心基本运营的同事，大概200人左右。这里要再次感谢所有封控期间坚守岗位的同事们，不管是驻场还是居家办公，大家在面对很多生活的不便，以及疫情的压力时，还通力协作，保障项目安全、推动各项工作有序进行，非常辛苦和不容易。
新媒体：您觉得后期还有机会补回来吗？
查懋成：需要时间慢慢恢复，6月1日复工后，兴业太古汇积极推进复工工作，迅速推出了一系列复工复苏动作，助力恢复市场信心与销售业绩，目前情况一路向好。
新媒体：海外投资现在最多的就是泰国吧？曼谷的物业接下来是要在那边发展住宅还是商用项目？
查懋成：我们在那边的土地储备很大，其中一个项目所有的批文都已经拿到了，跟建筑方已经在谈合同了，今年肯定能把它签好。
住宅有大概140万英尺，还要建一个酒店，设计得特别有风味，特别好，但是只有100个房间，属于精品酒店。住宅和酒店相邻，互相倚靠。
新媒体：虽然疫情下感觉上海受到的打击蛮大，但内地市场暂时还不会放弃吧？
查懋成：不会放弃，怎么可能放弃内地的市场。
新媒体：您认为大湾区可以按照规划形成的吗？香港作为金融中心，深圳作为科创中心，广州是贸易中心。
查懋成：不是可不可以形成，而是必须要形成，这是一定的。
我们国家在大湾区的投入非常大，但不是今天投入明天经济就会腾飞，一定需要一个过程，需要一些时间，但这是早晚的事情。
新媒体：新特首上任之后，对香港的楼市会有什么调整吗？对于香港的年轻人来说，是不是上车买房的好时机？
查懋成：我要想办法弄一个比较好的水晶球，有了这个水晶球之后，可以更精确地回答这个问题。
当然，我也希望有一点新的现象、新的希望。我们对李特首抱有很大的期望，希望香港能有一定的正面改变。以前做不到的，希望现在做得更好一点。
新媒体：大埔这个位置也会有很多内地购房者来买房吗？
查懋成：这个项目命名为林海山城，是我们与希慎集团合作的低密度大单位豪宅，占地约34万方呎，将提供262套优质住宅和公寓。林海山城临近北部都会区，前往中环及九龙东商业区相当方便，且背靠八仙岭，前迎船湾淡水湖与吐露港海景，受益于“北部都会区”计划，我想应该会有很多人关注，因为从那边到内地很方便，又在工业区、科技园旁边，应该有很多需要买房子的人在那边。
新媒体：您这段时间要趁机到内地收购资产吗？
查懋成：一直在看，上海是我们最重要的基地之一。香港是主要基地，也是大湾区的一部分，所以现在项目都集中在大湾区。
长远来讲一定要走出香港，要到大湾区布局。
新媒体：未来集团有没有计划增加香港以外地区的投资？内地市场会否有计划进入其他城市？
查懋成：集团已在香港、内地与泰国、日本等地发展了多个强调生活品味的高端物业项目。作为在亚洲地区拥有多元化及优质土地储备的香港发展商之一，香港兴业国际也将延续一贯的业务组合模式，在亚洲区内锁定优质地块，进行收购、开发、建设工作，积极规划和开展包括地产发展及投资、物业管理、豪华酒店及服务式住宅等多元业务，以优化资产组合，增加投资价值。
在因城施策、“房住不炒”等政策调控方式下，内地房地产行业愈发成熟，机遇也在不断涌现。尤其是在“十四五”规划指导下，长三角一体化政策的升级与加速推动落实，其核心城市辐射区域范围不断扩大，城市圈的房地产市场发展有着巨大空间。
香港兴业国际也将继续坚持以长三角地区为核心的内地发展策略，积极、审慎地推动在长三角一、二线城市的项目拓展，特别是会借由上海在“十四五”规划中的对金融领域的战略地位机会，逐步扩大在上海的业务范围。
新媒体：目前这个市场情况下，您给内地的同仁有什么建议？
查懋成：我的建议不多。不管哪个行业，现在因为经济大环境比较弱，所以大家需要谨守岗位。中国经济整体还是上行的，相比全世界其它经济体来说，我们有很好的基础。
任何一个经济体总是会有上有下的，中国能有机会看到这一次大幅度的往下调整，我觉得是一个好事，这一课上得很彻底。
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