郝一斌：金地管理的护城河

编者按：在创造中寻求解决之道，从2022年开始，一个“新的行业”正在成型。

当前，世界与中国迎来百年未有之变局，面对世纪疫情、全球化退潮、经济下行、地缘冲突与能源危机等不确定性，困难与考验前所未有。

此时，整体经济及各行各业都进入了新的周期，房地产及由此衍生的全新生态体系，要用最积极的态度，给今天的行业及相关产业重新定位，并寻求破解之道。

作为有着数十年市场化发展深厚积淀的庞大产业，作为稳住经济的重要抓手，在新的周期，中国地产行业的企业领袖和精英们，如何创造新的未来？

值此艰难时期，“2022博鳌房地产论坛”将继续如期召开，观点新媒体一如既往邀约中国地产商业领袖及新生代地产人，传递信心与勇气，讲述他们的故事和思想。

“这次调整是多期叠加造成的结果，应该是一个超出市场或者是大多数人预判的调整局面。”

2022年上半年销售土拍规模同比大幅下滑、新房供应同比下滑明显；而过去几年的时间里，人们已经习惯了房地产开发投资是处于上涨及高位状态。

当风暴来临，有些人匆忙开始自救，有些人却早已洞察暗中的危机。

金地集团副总裁、金地集团开发管理公司董事长郝一斌表示，金地本身是个理性的公司，现在稳健发展、状态较好的企业都是一些比较理性的企业。

经过“三道红线”和“两集中”，此前部分房地产企业“高周转、高杠杆”的做法已然被纠偏和改变；2022年，住建部提出“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产政策，同时住房金融环境渐渐转为宽松。

“我觉得行业大的方向是稳定，行业的规模会趋向于缩量，这也是任何一个行业发展必经的过程，一定会有一个高峰然后逐步趋于常态。”

穿越周期

全球次贷危机以来，中国经济增长速度换挡、结构调整、前期刺激政策消化同时出现；至2019年，上述挑战已经较好地解决；“居安而思危”，国内开始主动挤压房地产泡沫以及降杠杆。

白驹过隙，距离2003年7月加入金地，郝一斌在金地集团已有20个年头，长年负责金地集团多个一线区域公司经营业务以及金地集团投资与运营工作，从业以来也经历了国内房地产起起伏伏，对行业发展有着深刻的认识，对正在经历的结构性变化及未来方向有着自己的见解与想法。

谈及2021年国内房地产的情况，郝一斌表示，这是一个大周期，其中原因是几个周期的叠加，包括人口红利转向人才红利、宏观经济从高速增长转向中低速增长、行业中期调整以及超短周期内的疫情反复波动。

据观点新媒体了解，1个宏观经济的康波周期大约是60年，相当于2-3个房地产周期，期间更是嵌套着多个生产中周期、众多个库存短周期。经济走势向上，房地产周期走势可能向下；反之，房地产周期走势也可能向上。

正如郝一斌曾在博鳌房地产论坛上所谈到，地产是一个金融属性很强的行业，2021年危机实际上是一个阶段积累的危机。

渐行渐远的人口红利，房地产行业也在经历一个大周期。2015、2016年去库存政策带来的刺激，形成了一个全国性的房地产开发热潮，市场销售规模从10万亿上升到16、17万亿，这实际上也是一个中长期行业拐点的到来。

2018年以来行业周期性较为显著，呈现超短周期波动特征。郝一斌曾提到，强政策管控下，目前市场价格波动呈现“上有顶、下有底”的箱体振荡状态；同时，顶部逐渐更硬、底部支撑也在减弱，箱体运动的中枢下移。

“从中长期来看，可能房地产的规模会逐步进入到一个缩量的时代。”

他指出，政策直接在调控整个行业规模，目前行业规模来自于购买力，购买力都带有杠杆，限制了按揭规模，就限制了销售规模，限制了开发规模，市场规模也就受限，投资增长力也受限了；加之疫情对经济、市场的购买力、收入的预期都有较大的影响，这几项叠加共振以后就出现了目前这种超市场预期的调整，调整幅度非常深。

统计局数据显示，1-6月份，全国房地产开发投资68314亿元，同比下降5.4%；1-6月份，商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%，其中，住宅销售面积下降26.6%。上半年的下滑，这是行业面临的问题，虽然短期、长期因素还消除不了，但是一些抑制性因素在慢慢调整、纠正。

他续指，当前一些抑制性的因素也在慢慢调整和纠正，房地产这个市场也不可能消失，而且这么短期这么猛烈的行业收缩，对于房地产企业自身以及上下游其实外溢的风险非常大，基于当前是投资型的经济发展模式，其实对于地方政府、金融机构的外溢风险也非常高，实际上目前也看到在逐步暴露。

“行业经过超规模上升和调整以后，会逐步趋向平稳，但这个过程肯定是痛苦的。”

谈及此次去杠杆与此前调整不同之处时，郝一斌表示，之前几轮的调整是行业自身运营周期、产能周期的波动，这一轮周期实际上是去产能的调整。

目前看来，行业其实进入到了一个加速去杠杆，而不是在一个可控范围内去杠杆，整个行业不利因素、消极因素叠加，导致实际去杠杆速度已经有点超出了初衷，所以对行业产生了较大的影响。

房地产去杠杆的调整对于经济的影响还有两个方面，一是地方财政收入会产生比较显著的影响，土地出让金同比下滑规模惊人，土地出让收入达到60%下降，如果持续的时间比较长，那地方政府的收支压力就会非常大，而且进一步会引发地方的融资平台的财务危机。

第二，对于房地产行业的上下游影响非常大，不仅是建筑施工、设计行业，而且还会向交通运输、采矿、能源等行业延伸。

郝一斌认为，市场稳定可能是一个逐步的过程，是一个结构性恢复，有些自身经济情况较好、库存关系及库存周期较健康的市场会率先恢复。

他指出，房地产行业具备周期性、风险性、资金密集型三种性质，就决定了从经营上要保持一定的安全度和弹性，同时要不断的变化。而金地一直是秉承相对较稳健的经营风格，控制杠杆率、严格财务纪律，不受短期市场狂热影响，拥有“穿越上行周期和穿越下行周期的经营策略”。

 

搭建护城河

房地产市场的不断发展，更多细分领域及业务从幕后走向台前，物业管理、商业运营、产业、代建等进入公众视野。

郝一斌表示，要把握大的时代发展，一是选择好不同周期阶段投资的区域和城市，另一个是选择好不同的业态，更早地发现、把握更有成长性的新业务赛道。

随着产业的升级，粗放型时代已过去，更加重视高技术行业和研发行业，因此产业是金地重点发展的一个赛道，代建则是另一个比较重要的赛道。

随着一个行业高度成熟，必然会专业分工更加细化，在欧美相对发达的国家，投资开发的分离程度更明显，金地集团用国际化的视角去反观国内房地产未来的发展，轻重资产分离模式已经显现。金地早在2006年布局代建业务，2018年成立金地管理公司，专注代建业务，与不设置独立经营代建业务平台的企业相比，具有极强的代建专业性，更懂客户，更专注于服务项目委托方。

郝一斌表示，代建行业的发展是真正的大潮流，从原来一体到细分设计、施工、销售分属不同，逐步把资金和管理分离；而且，对比发达国家的20-30%，目前行业渗透率不到5%。

市场上代建业务主要分为政府工程、商业代建以及衍生业务，政府工程包括保障性租赁住房的代建需求和城市更新业务，商业代建包含中小房企代建市场以及不良资产处置市场。

金地管理提供房地产定制咨询及全过程管理服务，具体业务包括咨询顾问、开发管理、配资代建、政府代建四大基础合作模式。

受中小房企融资的困难和拿地意愿降低影响，导致中小房企代建规模增长不大，甚至有萎缩的迹象，郝一斌表示，纾困型项目的业务和政府平台公司业务增长非常快。

截至2022年5月底，金地管理业务已布局全国超40座城市、管理服务项目超90个，累计签约管理面积超1500万平方米；住宅业务累计货值超1000亿元，商办项目累计投资规模超420亿元，政府公建项目累计签约面积超360万平方米。

据观点新媒体了解，金地管理商办项目更多聚集在一线城市和强二线城市，比如深圳、广州、上海、西安、佛山等，而政府类型项目相对聚焦于广东和浙江。

轻资产下的代建行业利润率和现金流相较传统开发行业有着更大优势，“赶风口、游击式的时代恐怕进入到了更强调专业及管理的时代。”郝一斌说：“依赖于有更强的专业体系和决心，才能在这个赛道深耕。”

面对“代建行业的老将新兵”，金地管理的护城河又是什么？

郝一斌表示，首先是品牌背书，金地管理有金地这个强大的品牌支持，给委托方坚实的安全感和信任感；二是沉淀了擅长代建业务的专业团队，具有“乙方”思维，因为轻资产行业是靠人、靠管理输出赢得客户市场。

三是规模优势，随着行业竞争加剧，提供优质的服务需要控制合理成本，其实就是具备一定的规模进而产生规模效应，加上管理沉淀、管理积累、后台资源共享及建立起来的制度和流程，经验快速输出，能够保证提供更优服务。

四是多元、综合的开发能力。金地管理近几年涉足多类型项目，不仅有传统住宅、商办管理、产业园的管理，甚至养老、教育、医疗方面都积累了比较多的能力，还可以为委托方提供2个重要的支持，分别为全专业、全业态的支持和全业务链条、全周期的支持。

金地管理的“代建共赢G体系”可以定制开发针对不同类型的客户需求，为客户量身定制开发策略，包括合适的战略选择、灵活的融资方式、因地制宜的产品、匹配的运营策略等。

同时，数字化浪潮下，代建的数字化建设与重资产的板块差异点，在于更多是外部或内部使用。金地管理在行业内首次针对委托方打造了经营管理决策平台“委托方驾驶舱”，管理过程在委托方面前做到透明，有利于增强双方的信任感。

郝一斌表示，“加入任何一个行业需要抱有坚定的决心，长期深耕，否则难以产生强大的竞争力，我们有信心也非常愿意大家真正投身于代建行业，培养专业能力，把行业的赛道做得更深、渗透力更高。”

以下为观点新媒体对金地集团副总裁、金地管理董事长郝一斌先生的采访实录：

您对于过去一年的总结及未来发展有什么看法？

郝一斌：我觉得这次调整是多期叠加造成的结果，应该是一个超出市场或者是大多数人预判的调整局面。

第一，从长期来讲，中国确实面临人口增速放缓，人口红利转向人才红利的过程。第二，宏观经济放缓，从高速增长转向中低速增长。中国经济结构转型过程中，面临着经济增速的压力，我觉得这是一个大的时代背景。中国从改革开放以后，人口增长和经济高速增长转向经济中低速增长，人口拐点到来，人口红利基本上消失了。

从行业来看，也在经历一个大的周期。2015、2016年去库存政策对行业刺激较大，产生一个全国性的房地产开发热潮，市场销售规模从10万亿上升到16、17万亿，这实际上也是一个中长期行业拐点的到来。

从中长期看，房地产的规模会逐步进入到缩量时代。

行业运行周期在一个大周期之后会有一个自发的调节，叠加上政策直接在调控整个行业规模，行业规模来自于购买力，购买力都带有杠杆，从而限制了按揭规模，再到销售规模受到限制，进而开发规模、投资增长力也受限。再加上疫情超短期周期，对经济、市场购买力及预期、收入预期等都有较大影响；中长期周期就是人口和经济。

这几个叠加共振以后，就出现了目前这种超市场预期的调整，调整幅度非常深。

有分析人士预计接下来新房成交规模可能会降到11、12万亿左右，您觉得会有这个可能性吗？

郝一斌：用人均居住面积去衡量新房成交规模，确实有很大的不准确性。

城镇化速度放缓，还有人均居住面积的改善和产业人口的流动导致有些地方房屋废弃，但是深圳、东莞或北京等人口聚集城市的人均居住面积很小，因此我觉得增量因素还在。另外，更新量还包括城市功能的转化和老旧住宅的改造。

从15-17万亿下降到11-12万亿，我觉得从历史进程看会到这个程度的，因为按人均更新量可能就是十几亿平米。

去年规模任何一个研究报告都没有预测到，所以我觉得大的方向稳定，行业规模会趋向缩量，这也是任何一个行业发展的过程，一定有一个高峰然后逐步趋于常态。

但是缩量过程有多快，我觉得还需要探讨，而且不认为是一个平滑的曲线下降，也许是波动下降。

您觉得去杠杆调整目前的状况是怎样？

郝一斌：之前几轮的调整是行业自身运营周期、产能周期波动，这一轮周期实际上是去产能的调整。库存周期调整相对而言是比较可控，到了去产能可能这个级别，会有不少企业会退出市场。

目前看来，行业其实进入到了加速去杠杆，而不是在可控范围内去杠杆。整个行业不利因素、消极因素叠加，导致实际去杠杆速度已经有点超出了政策初衷，所以对行业是产生了较大影响，对于宏观经济也产生了较大的影响和外溢风险。

现在开始逐步纠偏、调整，这个过程可能需要延续一段时间。

另外，对于地方财政收入产生比较显著的影响，土地出让金同比下滑规模惊人，土地出让收入基本是60%下降。很多三四线城市土地出让收入都是下降80%、90%，我觉得短期也许地方政府还可以承受，如果持续时间比较长，地方政府收支压力就会非常大，而且进一步会引发地方融资平台的财务危机。

第三，对于行业上下游影响非常大。对建筑施工企业、建材、设计等就业已经产生了比较大的消极影响；从建筑施工企业、建材企业，再往上游对交通运输、采矿、能源等延伸。

我认为政策会进一步发力，但市场稳定可能是一个逐步的过程，是一个结构性恢复。有些自身经济情况较好、库存关系及库存周期较健康的市场会率先地恢复。

金地前几年加大了一些新业务的探索，您觉得金地接下来市场投资机会大概会在哪些方向？

郝一斌：第一这是周期性行业，第二这是有风险的行业，第三这是一个资金密集型行业。这三种性质决定了从经营上要保持一定的安全度和弹性，同时要不断变化。

市场上升期，企业加杠杆可获得超额的收益；但是在市场调整期、下行期是反杠杆，亏损叠加利息，因此整个杠杆作用是很明显的。

金地一直是秉承相对较稳健的经营风格，控制杠杆率、严格财务纪律，不受短期市场狂热的影响。经过市场调整，验证了是一个比较稳健的经营策略，是能够穿越上行周期和穿越下行周期的经营策略。

我觉得要把握大的时代发展，一是选择好不同阶段投资的区域和城市，另一个是选择好不同的业态，能够更早地发现、把握更有成长性的新业务赛道。

产业是一个大的时代发展，也是我们重点发展的一个赛道，而且把主要城市都做了一个产业地图，进行深入分析。代建是我们选择的另一个比较重要的赛道，而且这两年产业代建的发展是比较快的。

我觉得代建行业还是需要一个专业分工，细分点会继续下去，这是真正的大潮流，从原来的一体，到细分设计、施工、销售分属不同，逐步把资金和管理分离。

目前行业渗透率还很低不到5%，发达国家大概在20-30%。

金地管理目前代建类型更偏向于哪种？

郝一斌：之前中小房企委托方比较多，希望跟有非常强品牌号召力、品牌溢价力的企业合作，因为专业的管理团队能够保证产品品质、工期，及保证服务的企业增加产品的溢价能力、改善经营的效益。

随着市场调整，现在有比较显著的变化。目前整个地产行业信用环境恶化得较快、程度较深，很多原来非标的信托、私募基金类在市场上是有很大收缩，所以中小房企融资比较困难。

而且，随着土地市场趋冷、拿地意愿降低，中小房企在行业面临比较大调整时更加谨慎。这两点导致了中小房企规模增长不大，甚至有萎缩的迹象。

但有两类项目增长非常快，一类是纾困项目，需要品牌、团队的支持，更多的是需要信任。金融机构和地方政府希望找到品牌价值依然保持比较高的、可以信任的、专业能力比较强的团队帮助解决这些问题。

这是我们去年下半年到今年比较显著增长的业务。

纾困项目非常多，体现了社会分工，也体现了管理公司价值，解决不良和困难资产方面能够助力金融机构、债权人，包括地方政府。

这不是一个短期的事情，因为这个级别产生的不良项目处置比例是非常低的。我觉得应该会有一个中周期的处置过程，保守地说两三年，可能是四五年，这么一个周期才能逐步消化掉。

另一个增长较大的是政府平台公司业务，这两年随着行业变化，民营企业因为信用环境紧张，在投资占比里是较低，很多地方政府、平台公司占比较高的。

但平台公司并没有太多房地产投资开发经验或建设经验，他们希望有更专业的合作伙伴能够帮助定位、策划、设计建造、成本控制、销售，包括后面的运营管理和物业服务。

您怎么看待目前代建赛道的一些竞争？金地管理的护城河是什么样的？

郝一斌：随着市场调整，有些企业进入这个行业，会有很大的管理团队面临比较大的人员、工作量不饱满这个动机，进入这个行业，这是一个自然的反应，

金地管理2006年开始尝试代建，后来逐步意识到战略上是一个比较有发展潜力，代建行业和重资产地产开发行业有着高度的类似性和资源共享性，所以需要一个强大品牌和一个强大的管理体系、管理经验、资源沉淀作为开发保障。

同时，需要一个专业的管理服务机构，因为运作模式和地产企业有很大不同，这是轻资产业务类型。

另外，如果只是把代建作为一个地产开发的简单替换或临时救济，而不是作为一个专业行业去设立一个专业机构，并且有较强的管理团队持续地、不断地在行业里去深耕、研究、优化，恐怕走不长远，甚至不会建立竞争力。

中国经济赶风口、游击式的时代，恐怕进入到了更强调专业、更强调管理的时代。随着进入的企业越来越多，竞争也会越来越多，就依赖于有更强的专业体系和决心在这个赛道深耕。

金地管理的护城河，第一有强大的品牌支持。有些地产代建企业随着母公司品牌受损，就会被动退出这个行业。

第二，需要一个专业团队，因为轻资产行业靠人、靠管理输出赢得客户市场。如果不是一个专业的团队，恐怕也难以做到。有些可能本身专业就不够，有些可能专业够，但是跟委托方沟通效率很低，沟通质量不好，也会对项目产生不那么好的影响。

第三，规模优势。随着行业竞争加剧，提供优质的服务需要合理控制成本，其实就是具备一定的规模，进而产生规模效应，再通过管理沉淀、管理积累、后台资源共享及建立起来的制度和流程，快速输出经验，能够保证提供更优的服务。

第四，随着开发项目越来越综合化、多元化，团队需要有多元、综合开发能力。金地管理这几年涉足不仅有传统优势住宅、商办管理、产业园管理，还有养老、教育、医疗方面；而且不单是管理开发能力、融资模式、整合合作资源的能力、运营管理能力都可以提供。

我认为，可能大家就抱有一个决心、一个长期深耕的战略准备，否则只是短期引领管理团队进来，难以保证服务质量，也难以产生强大的竞争力。

非常愿意大家真正投身于代建行业，培养专业能力，把行业赛道做得更深、渗透力更高，这对于整个行业都是幸事。

对于不是抱着这种战略决心的，恐怕做不了太长时间就会意识到难度，也就渐渐淡出了。