刘爱明：产业园公募REITs的底层逻辑

作为基础设施项目的重要退出通道，公募REITs的到来，为中国产业园生意带来了新的发展机遇。最直接的影响，是压实了众多运营商的经营目标预期：优质、良好的项目资产，从此有了明确的退出方向和标准。

对刘爱明个人来说，公募REITs的出台，则解决了他一直强调的“产业地产要去地产化、去金融化”的逻辑自洽。

“产业园REITs已经解决了去地产化的问题。”刘爱明向观点新媒体解释，如果简单理解“去地产化”，其核心理念就是，不要将产业园项目像住宅地产那样分割销售。

对应这种模式，“产业园已经可以发REITs了，整体持有经营然后资产证券化，不需要一个一个分切卖掉。”

刘爱明认为，在不动产领域，除住宅物业天然需要分割销售之外，其它物业进行散售都不是十分好的生意模式，反而整体经营物业的价值会更高：“（产业园）的本质就是需要经营、服务，不可能以销售为主。”

刘爱明称，就目前全国市场来说，散售的产业园项目均价仅3000-4000元/平方米，如果算上成本，净收入所剩无几。

“这种模式，政府不喜欢，企业也赚不了多少钱。”他指出，项目整体进行持有经营，租金回报会更优厚，资产的估值也更高，能方便地通过REITs变现。

“产业的尽头是REITs，”刘爱明表示，如果没有REITs，产业地产由于它的重资产属性，也许不是多么好的一条路，但是有了REITs：“我觉得这是正道。”

8年前，刘爱明告别职业经理人身份，在深圳创立园区投资运营商中城新产业。截至目前，该公司已落地35个产业项目，签约产业运营面积300万平方米，链接了820个入驻企业以及4万名产业生态伙伴。

资料显示，中城新产业的业务范畴分为轻资产、中资产、重资产三个方向。简单来说，轻资产主攻，前期的顾问咨询加后期的招商运营一条龙全流程的服务；中资产指物业包租；而重资产负责投资、拿地和建设。

刘爱明提到，中城新产业与华润置地于2021年共同投资设立润城新产业和华城新产业两间合作企业，前者的业务方向是产业运营，目标是“争取3年之内上市”；而华城新产业是做重资产方向，上市难度较大，因此退出重点方向定在REITs。

在过去，由于缺乏畅通的退出渠道，前期资金投入量大、需要长期资金沉淀的产业地产重资产业务，难以搭建完整的“投融管退”闭环，因此也难以推动快速拓展。

如今，金融化退出渠道日渐成熟，国内市场大量产业园等待盘活。据市场统计，中国目前有8至10万个存量产业园区。

据刘爱明透露，华城新产业已事先与中金公司组建了一只Pre-REITs基金，并在不久前将位于广州的一个产业园收入囊中。

“我们是花了12亿元左右买的。”刘爱明介绍：“这个产业园每年大概有六七千万的租金，（如果没有REITs）原业主每年的租金收入中还要交税、管理费，如果有贷款再去掉利息。”短时间内肯定难以回笼如此巨量的现金，这对中城新产业也是一样的道理。

按照计划，华城新产业将凭借第三方拓展的项目，加上母公司中城新产业前期开发的一些持有型资产，在Pre-REITs基金的基础上，冲击REITs“牌照”。

在刘爱明看来，产业园公募REITs的底层逻辑是：资产价值等于租金回报，这强调物业管理方要有较强的运营能力，这对于拥有Comp@ss产业运营服务体系的中城新产业来说，是一件相辅相成的事情。