冯毅成 今天的话题，值得全体开发商、媒体、购房者深思。
最近半个月，“跳水盘”牢牢占据武汉楼市热度榜首，其中充满营销套路也不乏风险。
当然，造成直接损失的是前期高价买入的老业主，造成广泛损失的是整个市场的情绪更加低迷，信心更加下滑，以及开发商被迫更加内卷。
上周，热度最高的是武昌徐东某精装交付的科技住宅，从备案价2.8w“跳水”降价到均价1.9w。
今天就以这个楼盘为例对购房者讲解在面对“跳水盘”时需要注意的问题。在展开几个重要方面分析之前，我先简明扼要地列举一下该盘基本面上的部分优缺点，各取五点。
优点：地段好、价格超低、精装性价比高、品牌房企、科技住宅技术全国领先。
缺点：公摊大、户型一般、公区小（遛娃、健身局限）、周边嘈杂、教育配套一般。
诚然，这个“跳水”价格已经包括了诸多不利因素（甚至部分风险），如果能够按时按质量交付，对于刚需自住而言是不错的选择。
销售人员的推荐购买思路是“你就当用1.9w的价格在武昌1.5环买了一套毛坯房，还赠送单价4000元的精装修”。
这个逻辑听起来相当不错，但如果从专业角度来看，其中可能存在的品质风险也不少，而且一旦这些风险点爆发，将长期影响居住幸福感。
面对诸多“跳水盘”，以下几点是购房者需要考虑清楚的。
1、借央企之名有误导消费之嫌
该楼盘强调有央企XX加持，从最开始通过合作的分销商中介人员的说辞在网上和现场散播信息，到中秋节期间在售楼部悬挂横幅字样。
横幅字样格式为“开发商&XX 共筑某某府”，其中“共筑”有共同建设之意，容易让人产生该楼盘的工程建设是由两家公司联合开发的错觉。事实上只有“XX投资”与该楼盘有过金融合作，不太可能实质性参与楼盘开发。
这里有必要介绍一下XX的基本背景：
“中国XX”是经国务院批准，由财政部控股的国有非银行金融机构，是中国最早成立的第一家金融资产管理公司，旗下“XX地产”以房地产开发为核心，多次获得“广厦奖”、“鲁班奖”、“詹天佑奖”等重要荣誉。
虽说在2021年，“XX地产”与该楼盘的开发商在全国层面签订了绿色低碳战略合作协议，但这只是一份以技术层面为主的意向合作协议，并不意味着在全国所有楼盘中，两者均一致参与开发。迄今为止两者实质性合作的楼盘非常少。
在武汉武昌徐东该楼盘早在多年前就已经立项开工，从先后时间顺序看，XX地产武汉公司不可能主导该楼盘的拿地、规划，也难以主导参与工程建设或楼盘营销。
而事实上，XX地产武汉公司目前并没有与武昌徐东这个楼盘合作。XX地产武汉公司既非该楼盘的土地方、建筑方，也非该楼盘的营销方。
目前该楼盘无论是通过横幅广告还是通过销售人员口播等形式传播“央企XX加持”，都容易给购房者造成该楼盘资金雄厚、工程质量过硬、楼房后期交付时间与品质有保障等错觉，容易误导消费。
2、交付时间和交付品质能否保障？
价格跳水本身就说明开发商急需现金流。
房地产并不是一个暴利行业，最近几年的单盘合理利润能够控制在3%到15%之间已经很不容易。
而从预售备案价2.8w，上期折后价2.5w，近期优惠价1.9w左右（均价）可以计算出，相比备案价降低0.9w，相比上期折后价降低0.6w，最大降幅将近32%。
无论是0.9w还是0.6w，可以肯定的是，降价部分不只是楼盘的利润，更有成本部分。我曾在《2022楼市研判》系列文章中指出，一个楼盘的财务成本就是产品品质的安全线。
购房者不应指望一家亏本开发的楼盘能够按照最初的承诺兑现品质。
现在大部分楼盘的开发模式是滚动资金开发，即边卖边建，将现在回笼的开发资金用于同一楼盘后期的建设之中。
因此，无论是回笼资金速度变慢，还是资金总额下降都可能影响工程的建设进度和品质。能否按时按质交付也是购房者最关心的问题。
因为资金紧张而降价促销，最后导致交付品质下滑的案例比比皆是。这里说一个CBD的高档小区案例。该楼盘本来在前期开发与主体工程兑现过程中均以品质高档著称，但因开发商资金紧张，开发到后期时开始降低品质。
2020年疫情解封以后，该楼盘推出“医护人员享受85折购房”优惠活动。这个85折在当年已属空前力度的降价促销，与今天的“跳水”类似，已经反映出项目资金紧张。
该小区共有2100多户，先后几年分批交付。先建设的地上住宅建筑以及园林可以说在武汉算五星级品质，而后建设的地下车库连三星品质都难达标。
小区迄今没有使用几年，而地下车库地面已经严重老化、脱皮，甚至可以看到露出的水泥沙石块。地下车库遇到大雨天气会漏水，被业主戏称“水帘洞”，每逢雨天地面就会返潮，不少业主都曾滑倒过。另外十几栋住宅楼的电梯频繁发生停摆情况。
以上是开发品质因资金受限而下滑，而该开发商旗下的物业公司更是饱受诟病。该小区是几乎崭新的大型高档小区（2100多户），按理说物业公司的盈利预期非常可观，然而仅仅是清洁这一项工作就被业主抱怨不断。
过去很长一段时间内，小区对较晚售卖、入住率不高的住宅楼栋区别对待，楼栋前并未放置垃圾桶，导致组团业主丢垃圾非常不便。
同时，住宅楼栋门前的地面长期脏兮兮，并未按照既定物业服务合同定期清洗。此外，小区园林尤其是草皮发生大面积枯萎或坏死，景观明显贬值。
不难发现，无论是地下车库建设还是地面物业维护都和开发商的成本与诚意投入有很大的关联。
一旦开发商资金紧张，首先打折的就是交付品质。而因为关联关系，物业公司在交付后的很长时间内基本是开发商意志的执行者。
业主想要成立业委会是非常艰难而漫长的过程，再通过后续的法律维权（在成立业委会之前维权很难）也是一个漫长的过程。所以，购房者不要想当然地认为凡是有合同在手一切就有保障。
或许等到业委会成立、正式准备打官司的那一天，楼盘早已过了保质期，开发商“钻法律空子”逃脱了后续责任，想要解决质量问题就不得不动用房屋维修基金。
这相当于是用业主给“房子养老的钱”为开发商的交付质量缺陷买单。
3、恒温系统能否保质运营？
客观来讲，这家公司的科技住宅技术确实处于全国领先水平，而科技住宅最核心的技术就是地源热泵+毛细管网，这样的技术确实比传统的取暖和制冷技术要节能，属于绿色科技，能够提升生活品质。
按照能源费55元/平米/年计算，100平米的房子全年取暖和制冷只需要5500元。对于家庭开支来说，这种全年恒温成本相比传统能耗而言确实较低。
但它也有一个潜在的致命问题：如果将来小区入住率不高，或者业主与物业公司关系不和谐，那么大概率无法收齐能源费用。
而地源热泵的运营与维护成本相对较高，如果小区的能源费长期处于亏损状态，那么将大概率导致设备加速老化、恒温系统停摆等。
按照市场一般做法，在交房以后将会有第三方专业机构来运营这套恒温系统。购房者应该谨慎对待合同细节。
在合同中一定要明确约定能源费用的有效期限，如果今后因为小区入住率或者业主拒缴能源费而导致户均需缴的能源费上涨又该怎么办？
如果因开发商或者第三方运营机构的原因导致后期无法开启恒温系统（取暖、制冷等）怎么办？
如何补救与赔偿？有没有明确的条款来保障品质安全？
从众多业主物业维权案例来看，居住品质的隐患往往是从合同漏洞开始埋下伏笔。
4、每户是否预留了设备空间？
科技住宅除了拥有能耗优势外，还在建筑设计上节省了传统住宅的设备空间，即不需要预留空调、地暖主机的设备安装空间。
一些采用水源热泵的小区物业明确不允许业主擅自在楼体安装这些主机。
即便利用阳台空间安装空调或地暖主机，也会占用阳台面积，无论是全封闭阳台还是半开放阳台，都会影响业主使用。
特别是对于没有做南北双阳台设计的户型局限更明显。
一旦小区在交付后的运营中恒温系统停摆，那么业主就不得不自己安装空调和地暖，而地暖的管网铺设将迫使业主不得不撬开地面，重新做室内装修。
另外，空调和地暖的设备又该在何处安装，如何安装？
5、建筑设计缺乏现代美感
各家楼盘的建筑风格本来无可厚非，但如果楼盘的预售备案价2.8w，起码不应该比当地1万多的小区建筑美感更差。
然而不少购房者，就连过路人都有相同的感受，在看到这家楼盘（楼体的毛坯部分基本建成）后感觉像还建房，其中一个明显的特征是房屋的开窗面积相比同侧墙体面积太小。
实际上，当前许多高级的住宅建筑设计都会讲究（在规定技术参数内）尽可能地将景观视野做大，即将开窗和阳台面积做大，尽量减少墙体对视野的遮挡。
现在很多刚需盘也会注意这些审美上的进步。
而从节能环保角度看，这种小开窗，或者将墙体加厚等做法确实能够更加节约能耗，让室内更加保温。
包括用于传输热能的毛细管网，也可以通过大面积墙体来穿插。但这种纯粹在物理层面上的做法并不是节能的唯一途径。
实际上，大开窗或大面积阳台是可以通过型材上的优选来实现更加节能。不少恒温住宅也同样采取了更加现代的大开窗设计。
在这新旧理念、新旧工艺的取舍之间，是成本与诚意投入的考量。
6、价格、口碑或让二手房更难
由于新房分批销售，短期价格差距过大，而从销售价格走势来看是断崖式下跌，将严重影响该小区甚至周边二手房的估值。
而一旦前文分析的隐患出现，那么业主与开发商，业主与物业公司的关系必然紧张，小区将长期处于维权与抱怨之中，将对二手房的估值与信心产生二次伤害。
几年以后，这套二手房能以什么价格挂牌，同小区同户型的二手房（当初买入的新房价格）是不是比你的更低，在降价销售中你是否卖得掉？这些问题都需要谨慎对待。
那些指望通过“捡漏”在短期内巨额获利的购房者需要保持理智、冷静与谨慎，切莫想当然地给房价做加减法。
（结束语）
市场的难与痛并不是开发商单方面造成，开发商的日子也非常难过。不降价卖不动，降了价又会出现一堆问题，整个市场严重内卷。
但即便如此，我们还是要明辨，恶意降价与降价是两码事。
价格涨跌是市场规律，在行业管理者制定的市场规则下，房价根据行情有适当涨跌的空间，一般浮动不得超过备案价的15%。
楼市的15%和A股的10%是一个道理，是安全边际。个别楼盘价格跳水，应当引起管理部门及时且足够的重视，这类似于A股之中的个股出现异常暴跌，带来的损失不止是持股者，更有整个市场的参与者。
而放到楼市现状来看，一家楼盘因资金压力而采取“跳水”销售，影响的不只是老业主以及整个市场的购房信心、购房预期，还有其他开发商被迫陷入更严重的内卷，以及这个行业的相关上下游产业都会因价格体系的混乱而造成更广泛、更深层次的损失。
我们在讨论市场问题时不能丢了法治精神和常识。
市场并不是谁买谁有理，买家天然就该比卖家强势且有理，后买者比先买者有特权，而是应该以法治精神尊重且保护市场的所有参与方。
既然市场这只无形的手出现了偏差，那么宏观调控这只有形的手就该及时纠偏，以“房住不炒”和“三稳”为指导思想保护市场最广大群体的最根本利益。
降价有理，适当降价能够促进良性销售，提高产品性价比。但恶意降价则是无理，是扰乱市场的自私行为。
房价并不是越高或者越低越好，任何商品都应该保持合理的利润，才可能兑现足够的品质。
坦率讲，今天市场下的房子已经足够便宜，有真实自住需求的购房者可以兼顾品质与价格购买，包括但不限于新房、二手房乃至法拍房、保障房等选择。
买房子，买的不仅是地段和空间，更是居住品质。
房地产是资金密集型行业，是精算行业，一个楼盘的成本与利润价格可以精确到每一套房子。常言道只有错买的，没有错卖的，购房者不应该抱着捡漏的心态去买房。
新常态下，房产不再是高频买卖的商品，买错一套房，不仅将在中长期“冻结”你的大量现金，而且还可能要面对居住上的不适。
今天你为“跳水”买的单，大概率是为今后维权埋下的种子。
辩证看待降价，是对市场的敬畏，更是对自己的负责。
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