王韶 长风破浪会有时，直挂云帆济沧海！
10月16日，党的二十大将在北京胜利召开，大会是在脱贫攻坚取得全面胜利，全面迈上社会主义现代化国家新征程、向第二个百年奋斗目标进军的关键时刻召开，这将又是党和国家的一个重要里程碑。
以此同时，房地产业正经历前所未有的深度调整，可以预见新规则、新模式、新市场将如雨后春笋，房地产企业该如何把握新发展阶段、贯彻新发展理念、构建新发展格局？值得我们认真研究。
一、从“两个大局”看国内外形势
习近平总书记曾强调“两个大局”：一个是当今世界正经历百年未有之大变局；一个是中华民族伟大复兴战略全局。这是我们观察和分析国内外形势必须牢牢把握的重大战略判断。
国际环境空前复杂，全球疫情仍在持续；世界经济复苏动力减弱，全球产业链供应链面临较大冲击，国际贸易和投资遭遇新困难；俄乌冲突等地缘性矛盾带来国际政治、经济、安全等格局深刻调整。
国内经济形势也不容乐观，经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，困难和风险增多。疫情反复，影响企业正常生产经营，影响居民就业、收入和消费。
防范化解重大风险是我们必须坚决打好的一场攻坚战！
二、新时代房地产发展逻辑和模式
房地产业规模大、链条长、涉及面广，其持续稳定发展对国民经济发挥着举足轻重的作用。
（一）服务国家安全、社会稳定和高质量发展是房地产业的底层逻辑
2016年，习近平总书记在省部级主要领导干部专题研讨班上讲话指出：推动创新发展、协调发展、绿色发展、开放发展、共享发展，前提都是国家安全、社会稳定。
没有安全和稳定，一切都无从谈起！
经济上的国家安全，既要高度警惕“黑天鹅”事件，也要防范“灰犀牛”事件。而社会稳定则集中体现在“六稳”和“六保”：稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期。保居民就业、保基本民生、保市场主体、保粮食能源安全、保产业链供应链稳定、保基层运转。
房地产业的稳定则体现在稳地价、稳房价、稳预期，防范因房地产而产生系统性金融风险。
因此，能不能满足国家安全？能不能服务社会稳定？能不能服从国家高质量发展？这是中国房地产业的底层逻辑。
（二）新时代房地产政策逻辑和趋势
1、“房住不炒”的基调始终未变、也不会改变
自2016年年底中央经济工作会议提出，坚持房住不炒、不将房地产作为短期刺激经济的手段的政策基调始终未变。“十四五”规划和2035年远景目标纲要也非常明确，坚持房住不炒，促进房地产与实体经济均衡发展，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。
2、防范房地产风险向金融体系传导是底线
防范房地产风险向金融体系传导不仅需要降低房地产企业风险，更重要的是要降低房地产和金融体系的深度关联。2020年以来，约束房地产企业加杠杆，合理规范金融体系资金流向房地产业一直是金融监管的主要工作。“三道红线”从企业自身角度，直接限制其加杠杆的能力。而贷款集中度管理，不仅限制了企业的融资渠道和规模，更重要的是减弱银行体系对房地产的依赖，防范房地产风险向金融体系传染。
3、稳发展和防风险动态平衡
2021年下半年以来，央行等再三强调“维护房地产市场平稳发展，维护住房消费者权益”，这也是底线思维的体现。房地产调控政策的边际改善不仅有利于平稳释放房地产市场风险，也是稳发展和防风险动态平衡的需要。
4、长效机制不断完善
（1）“人、房、地、钱”为核心的调控新联动机制不断完善
“人”，对应的是住房需求。既要保护合理住房需求，缓解特定群体的住房困难，也要抑制不合理的投资和投机需求。
“房”，对应的是住房供给。完善住房保障体系和支持刚需、改善型需求的住房供应。
“地”，则是稳地价。房价过快上涨与高地价密不可分，稳地价是稳房价的重要前提。
“钱”，进一步规范加强房地产金融管理。房地产金融管理是抑制房价过快上涨，避免风险持续累积，降低房地产金融风险的关键举措。
房地产长效机制不是短期手段和权宜之策，而是着眼长远的根本遵循，有利于保持调控政策的连续性、稳定性和协调性。
（2）房地产税是长效机制的重中之重
房地产税缓收，不是不收。通过征收房地产税，可以拓展地方政府的财政收入，减少对土地出让金的依赖，进而降低土地价格；通过累进税率和差别化税率，起到抑制投资性需求，防止房价过快增长。同时也是调节收入分配的重要手段。
房地产税是一项系统性工程，影响面广，不可能一蹴而就，需从长计议。短期看，将进一步强化“房住不炒”的调控预期，长期将带来“人、房、地、钱”四位一体联动新机制的深刻调整。
（3）房地产金融支持回归理性
一方面商业银行应准确把握和执行房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，满足房地产市场合理融资需求；另方面应稳妥有序推进房地产并购贷款业务，重点支持优质房企并购困难的大型房企的优质项目，以市场化方式支持化解房地产风险。
（三）顺势而为，构建房地产新发展模式
过去30年，中国房地产业顺应了住房严重短缺的时代大势而蓬勃发展。未来30年，中国房地产业的机会在于顺应美好生活需求不断增加和中国经济、社会及产业不断升级转型之势。
1、构建房地产新发展模式，首要是正确理解房地产的概念
当前，房地产调控政策主要都是围绕商品住宅展开。但从本质上讲，房地产是为国民经济各行各业发展，以及人民群众生活居住提供空间场所和服务的行业。
构建新发展模式，政府和企业都应当全面深刻理解房地产业内涵，打破“住宅等同于房地产”，“房地产就是指住宅”的思想桎梏、制度桎梏。
2、构建房地产新发展模式，必须建立新发展业态的制度体系
房地产各业态有各自特点和规律，如果仅沿用，或复制传统住宅开发思维、政策、金融支持等模式去发展新业态，必然导致种种问题和困难的出现，无法有效支撑国民经济发展对空间场所和服务的需求。
建立适应不同业态的土地供应、金融支持与经营监管、销售或租赁、运营服务、质量保障等体系，是房地产从业态维度创新发展模式的关键。
3、构建房地产新发展模式，必须服务好人民群众美好生活需要和国民经济生产、经营、发展的需求
以满足人民群众基本居住需求、改善型需求为导向，构建起多层次住房供给体系；以科技创新推动服务和运营创新；以“双碳”为指引，推动绿色发展；以服务国家产业转型升级为导向，为工业、农业、第三产业提供新的优质空间和场景……唯此才能构建和推动房地产新模式发展！
4、构建房地产发展新模式，需要实现行业升级
建立和完善“绿色、责任、信用、科技”四位一体的发展体系，为房地产产品力、运营力、服务力的提升提供有力支撑，从产品和企业行为上实现可持续发展、实现企业和行业的发展升级。
5、构建房地产发展新模式，需要继续关注县域和县城
以县城为载体的新型城镇化和乡村振兴是国家战略，近年来取得了显著发展，但从整体来看县城人口依然刚过县域人口的20%，拥有巨大的空间。
县域房地产新发展模式，不再是以往单一的商品住宅开发，而是发挥县域的比较优势，聚焦产业、产品、服务，带动城乡融合发展。
三、新时代房地产企业社会责任的新内涵
（一）新时代房地产企业社会责任新要求
1、坚定政治站位。坚持党的领导，将党建贯穿企业发展全过程、各方面,引领企业保持正确的方向。
2、与时俱进，顺应国家发展大势、行业发展趋势和地方发展优势。
3、保障企业安全，更好履行社会责任。
企业自身的安全是企业发展和履行社会责任的前提。只有企业能够持续稳定的发展，才能保障股东和债权人的合法权益，才能为社会创造更多的就业岗位并保障员工的权益，才能按质、如期的保交楼、保稳定、保民生。
（二）新时代房地产企业社会责任新内涵
新时代新要求，为企业社会责任注入了新的内涵。扮演好“中国经济高质量发展的建设者、慈善公益事业的参与者、乡村振兴的推动者、人民群众美好生活的营造者和绿色低碳发展的践行者”五大角色，这既是新时代履行企业社会责任的体现，更是提升企业市场核心竞争力的重要载体。
党的二十大即将胜利召开，新时代、新征程的号角即将吹响。党和国家事业发展将有新要求、人民群众将有新期待，我们的行动将有新纲领、新方针。我始终坚信，正确理解和落实新时代赋予房地产业的使命和任务，坚定政治站位，以实际行动践行新时代社会责任新内涵，克服短期困难，不断提升产品力、运营力和服务力，中国房地产10万亿+的市场依然充满无限机遇！
京公网安备 11010502044682号