3月5日发布的《政府工作报告》指出，要坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。话音刚落，多个省积极响应政策，湖南省、郑州市、深圳市等出台租赁住房用地政策，鼓励租房市场发展渐成大潮。
作为租房市场的重要板块，长租公寓行业亦在摸索更成熟的发展模式。在经历了规模快速扩张阶段后，长租公寓企业主动按下缓冲键，开启自我迭代之路。
今年6月，YOU 国际青年社区（下称“优家公寓”）北京苏州桥店因为经营困难，最终选择撤出，引起多家媒体关注报道。
这家长租公寓先行者，为何主动“断舍离”？过往发展模式为行业带来哪些反思？未来长租公寓市场将如何发展？
近日，带着上述问题，时代周报记者在广州越秀区优家公寓五羊邨店，专访了广东省公寓管理协会会长、YOU 国际青年社区联合创始人刘昕。
“关了之后，起码能及时止损。”刘昕说，公司准备战略上撤出北京市场，之后加大华东和华南地区的布局力度，比如无锡、绍兴、佛山和东莞等地。
为何闭店，并不是这次访谈的重点。刘昕说，自己更想通过苏州桥店这件事，反思当下备受争议的“二房东”模式。
“二房东”是指长租公寓企业先从原房东手里租下整套房子，然后再整体或分房转租给他人，从中赚取租金差。看似“躺赢”的盈利模式，在实际运营过程中却受到拿房成本、空置率、装修成本等多重因素牵制。
“拿房成本一旦超过50%盈利就很难了，而且长租公寓一般合约快到期，原房东就会涨价，但我管理的房源不见得能涨价，尤其疫情影响下房租是往下掉的。”刘昕告诉记者，一旦拿房成本被拉高，出于利润考虑，长租公寓企业就只能在装修成本上做文章，直接结果就是产品品质下降。
在长租公寓的成本构成中，除了占大头的拿房成本，空置成本同样不容忽视。“收房后无论房子是否租出，‘二房东’都要按期向房东支付租金。一旦门店空置率增加，很容易就把利润拉下来。”刘昕表示，今年疫情影响下，有些门店出租率只有60-70%，远低于80%~85%的行业生存线。
在刘昕看来，“二房东”模式下，长租公寓企业和原房东之间的关系就像是长工和雇主，即便收成不好，也得紧着雇主家给。这对长租公寓企业来说，肯定不是一个长治久安的好模式。
业内对“二房东”模式的讨论也从未间断。万科董事会主席郁亮曾在业绩会上坦言：“‘二房东’模式让万科付出了很大的代价，如果没有城中村‘二房东’业务，万科的长租公寓业务早就可以赚钱了。”
如何摆脱“二房东”模式的桎梏，成为包括优家公寓在内的长租公寓品牌几乎都会思考的事情。
刘昕告诉记者，最近两年，公司新开的门店基本都采用合作制。具体路径就是房东出房子，公司出装修款，然后收到钱先还装修款，完了之后双方分成。或者是房东出房子，公司用装修款抵投资额，然后公司占一定股份，跟资产一起升值。
从“打工人”变“合伙人”，在刘昕看来，“合作制”能够实现长租企业、房东、租房三方共赢，也是租赁行业未来一个发展方向。
“打工”变“合伙”
时代周报：苏州桥店带给优家哪些反思？
刘昕：主要还是对“二房东”模式的思考。我常在行业举一个例子，过去好多年长租公寓干的其实是劳工的活，租了个地，每年按时给雇主交粮食。遇上丰收年，交完粮食我自己还有盈余。年景不好我就得勒紧裤腰带，紧着雇主家给。
但这里有一个问题值得深思，到底是长工养活雇主，还是雇主养活长工？“二房东”逻辑就是这么个逻辑，过去好多年长租公寓企业天天起早贪黑，为的不还是给房东交租。所以这次疫情之后，我们提出要跟房东合作，因为你的地不好租了，资产现在大量出来，我们有选择权和话语权了。
时代周报：这个想法是什么时候开始萌生的？
刘昕：自如开始想做“增益租”的时候，我们就觉得那个方向是对的，房东能够多赚钱，租赁企业减轻了经营压力，对租客来说房屋品质也有提升，这是一个共赢制，也是租赁行业未来一个发展方向。
注：“增益租”模式即由业主支付装修费用，长租公司与业主一起根据市场情况等因素商定估值。房子租出去后，如果市场预期走低，会给业主提供8成左右的保底收益。市场情况向好，年底会向业主进行收益分成。即使房源没有出租，上述保底收益仍会支付给房东。而公司则以实际租金与房东分成，不再占有之间的差价。
时代周报：目前优家哪些门店采用了合作制？
刘昕：公司最近两年新开的门店基本都采用合作制。比如广州市天河区的人才公寓，就是天河区政府委托给我们，他们负责投资，我们负责管理，每间房收取一定的管理费。后面包括佛山、无锡、绍兴这些项目，基本也都是合作制，政府、国资或者房东出物业，公司出装修款，收回钱先还一部分装修，然后就分账制。
时代周报：好谈吗？
刘昕：还好，因为房东也不傻，第一房子现在不好租，第二他还是希望找一些有品牌知名度、有运营能力的公司，让他自己的资产快速增值。
时代周报：从包租模式转变到合作制，对于公司整体利润提升明显吗？
刘昕：肯定有提升，但因为可对比口径不一样，所以目前没有一个量化的数据出来。
合作制模式最大的好处是控制风险，因为“二房东”模式的窘境是让房东和租客以为你很赚钱，但到底转不赚钱只有我们自己知道。所以现在变成合作制，变成轻资产就好办了，我只干运营的活，服务一年拿一年钱，至少风险系数变小了，对企业来说也是一个长治久安的好方法。
出租率超过85%才有利润
时代周报：除了苏州桥店，还有其他关店计划吗？
刘昕：陆陆续续会有几个小店。公司准备战略上撤出北京市场，之后加大华东和华南地区的布局力度。华东这边主要是无锡和绍兴，华南这边主要是广州、深圳、佛山和东莞。无锡项目估计明年上半年可以完成落地。
时代周报：为什么选择下沉到二线城市，一线城市的租赁需求不是更旺盛吗？
刘昕：主要还是合作模式的问题。一线城市竞争激烈，品牌差异化不好做。但当优家去到二线城市，品牌优势就体现出来了，这对公司谈合作条件各方面也有好处。第二，根据公司的深入调研和同行交流，这些二线城市的租赁需求并不比一线弱。
时代周报：出租率到多少，能保证企业的正常运转？
刘昕：行业生存线是80%~85%。因为最早我们做测算，出租率基本要去到85%以上企业才有些利润。
时代周报：之前某机构还算过一笔账，说长租公寓拿房成本占到整体收入的50%左右，装修摊销成本、人员成本和获客成本分别为16.7%、12.6%和4.5%。一个典型公寓运营公司的息税前利润率在10.2%左右，按息税前净现金流测算的投资回收期平均在4-5年左右。
刘昕：这个是标准模板，但这个模板听下来就亏钱。
拿房成本一旦超过50%盈利就很难了，再加上门店空置率一多，很容易就把利润拉下来。另外很多模型是预测若干年之后房子会涨价，比如3000元月租的房子5年之后能租到3500元，但现实的情况，疫情影响下房租是往下掉的，等于原来所谓的财务模型都不成立了。
时代周报：听下来，长租公寓规模越大，经营风险越高？
刘昕：是的。长租公寓行业的特点是规模不经济，也就是它的规模和效益实际是成反比的。
过往有许多长租公寓品牌一味追求规模，使得空置率较高，最终导致运营成本增加和亏损幅度扩大。后面业内也逐渐意识到这个问题，近几年包括优家在内的长租企业都在陆续关掉一些亏损严重的门店，及时调整布局策略。
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