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房企“中考”放榜:碧桂园继续领跑 行业分化格局加剧

2021-11-26    来源:时代周报

  骄阳似火的7月,房企迎来了一年一度的“中考”放榜。

  7月1日,克而瑞发布《2021年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示,报告期内,百强房企累计实现销售操盘金额6.15万亿元,同比增长36.7%。

  整体看来,房地产行业景气依旧。但如果将其分类,便不难发现其中的格局分化。一边,龙头房企优势愈发明显,TOP10房企入榜门槛已经高达1559亿元,碧桂园更以4051亿元销售额领跑行业。另一边,中小房企增长空间受限,TOP100房企入榜门槛仅126亿元,TOP200房企入榜门槛仅30亿元。

  房企分化格局在土地市场同样体现充分。2021年前6月,百强房企累计新增总货值达到5.03万亿元,以碧桂园为代表的TOP10房企就占了整体的38.6%,TOP51-100房企只占了17.7%。

  克而瑞指出,投资格局来看,资源愈发集中于碧桂园等头部企业,维持强者恒强格局。一方面,销售TOP20房企与新增货值TOP20企业高度吻合;另一方面,销售前20强房企新增货值占了百强半壁江山。

  碧桂园半年新增货值超3000亿元

  “规模不是万能,没有规模却万万不能。”近日克而瑞发布的《2021年1-6月中国房地产企业新增货值TOP100》,再次印证了这一观点。

  数据显示,2021年前6月,百强房企累计拿地金额达到2.23万亿元,同比增长23.7%;新增总货值达到5.03万亿元,同比增长14.2%。其中,TOP10房企前6月拿地金额增速最高,同比增长41%,新增货值达到百强整体的38.6%,在土地集中供应的背景下彰显土地获取优势。

  以碧桂园为例,今年上半年,该公司在上海、长沙、武汉、郑州等一二线城市均有所获,新增土储货值达到3291亿元,成为百强房企唯一一家突破3000亿元大关的房企。“碧桂园一直强调一到六线的市场均衡的布局,经营程度和实际投资的结果也基本印证了这样一个安排。”据此前管理层介绍,公司在全国所有的省、市、自治区大部分的地级市都有项目,是一个相对均衡的布局。

  根据碧桂园财报显示,截至2020年底,公司已签约或已摘牌的中国内地项目总数为2958个,业务遍布31个省/自治区/直辖市、289个地级市、1350个县市级/区/县/镇,成为业内唯一一家进驻中国内地所有省份的房企。同时,碧桂园在国内已获取的权益可售资源约1.75万亿元,潜在的权益可售货值约5000亿元,合计约2.25万亿元。

  中信证券指出,碧桂园作为全市场唯一破解三四线开发难题的企业,预计五年后公司在三四线单城的平均市占率达到15%以上,且布局城市数量大幅增加,公司在中国的整体市占率有望向10%迈进。

  亿翰智库指出,2021年,行业分化、企业分化愈加严重,大中房企凭借资源优势、资金优势、运营实力等综合能力,市占率不断上升,中小房企在资金有限的情况下,市占率不断被挤压,不仅面临扩张问题,更甚者生存状况堪忧。

  融资逐渐分化

  规模房企大举拿地的信心,来自雄厚的资金实力。而通常房企现金流来源是由两个部分组成,一是销售回款,二是融资。

  以碧桂园为例,2021年前6月,公司实现累计权益合同销售约3031亿元,同比增长13.54%。回款方面,该公司回款率已连续多年高于90%,在行业继续保持领先。“一方面公司内部持续加强回款目标的考核,强化标准化、精细化的管理机制。另外要积极与银行沟通合作,加快放款节奏。”碧桂园管理层曾在业绩上解释“高回款率”的秘诀。

  另据时代周报记者了解,针对三四线城市项目,碧桂园还提出十六字方针,即:以销定产、不卖散、小步快跑、新货不积存。其中新货不积存指的是充分利用三四线城市地货比(即地价与货值的比例)达到1∶7甚至1∶10的优势,分批次推出货源,存地不存货。做好前期调研、控制建设进度、销售进度,确保新推货量尽快去化,保证资金回笼时间。

  一名地产行业分析师也告诉时代周报记者,在当下房企融资受限的大背景下,“促回款”便显得至关重要。资金回笼越快,越能更好地保障企业运转。

  还有融资。2021年上半年,100家典型房企的融资额为6090亿元。其中TOP10融资总额达1725亿元,占整体额度的28%。TOP11—30融资总额达2559亿元,占比42%。“按照目前的趋势来看,所以的资源都在向大房企集中,银行等金融机构也很少再向一些资质不好的中小房企贷款。”一位房企高层曾告诉时代周报记者。

  除了额度上占尽优势,规模房企的融资成本更是远低中小房企。上述分析师告诉时代周报记者,千亿规模企业融资的年化利率可以控制在5%以下的水平,而普通企业都要超过7%。所以对于规模企业来说,这一优势能够为企业的快速发展提供更多的支持。另外即便是不贷款,也有助于在授信额度获取等方面占优势。

  以碧桂园为例,2020年期末,公司平均融资成本仅5.56%,远低行业水平。今年一季度,即便在“三道红线”融资新规,叠加“两道红线”房贷集中度管理政策的影响下,碧桂园仍凭借一贯审慎的财务策略发行了多笔债券,最低利率达2.7%,最高利率3.3%。今年6月,碧桂园完成发行11亿元公司债券,债券期限5年,票面年利率仅为4.8%。

  上述房企高层告诉时代周报记者,规模越大的房企现金流越多,越安全。所以银行等金融机构会给那些房企比较高的信用等级,比较低的资金成本。​​​​​​​

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