8月走到尾声，市场也冷了小半年了。
密集的调控政策还在不知疲倦地轰炸大家的神经。
业内人士早已敏锐地感觉到，楼市底层逻辑已经翻天覆地。
最近不少中等规模的房企发报，谈及下半年销售目标，维持保守成了基本的态度。
但是，我们发现，从市场端看，购房者的迷茫似乎更胜过往。
看不懂的新词儿实在太多了……
比如说，最近被密集提到的“保障性租赁住房”，到底会怎么影响市场?
再比如说，都要“共同富裕”了，还需要买房吗?
或者，下半年，调控政策到底有没有边际放松的空间?
今天，我们就站在购房者的角度，分析一下未来的市场走向。
“保障性租赁住房”到底会是什么?
这个词真正进入大家视野，是2020年底。
当时，中央发布“十四五”规划，提出“探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给”。
从此，从上到下，层层细化。
8月初，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确了保障性租赁住房的定义、受众人群、土地来源和建设方式。
总结一下，就是：
1、 面积小，大部分不超70平米;
2、 租金低，比同地段同品质的市场租赁住房更便宜;
3、 鼓励建在地铁上盖，配建在住宅、商业、工业等各种用地上，改造商业、办公、旅馆;
4、 能享受到各种减负政策。
也就是说，会想方设法地腾出土地和各种存量房源，给符合条件的新市民提供大量格局紧凑、交通便利、租金便宜的租住用房。
如果你没办法深刻体会这些语句所描述的前景，可以拆解一个城市来感受一下。
作为一个base广州的团队，我们发现，前几天，广州住建公布了一个《广州市住房发展“十四五”规划》。
里面是这样说的——
“十四五”期间，广州市新增新建商品住房供应力争累计达到 65 万套，力争筹建公共租赁住房3万套，保障性租赁住房(含人才公寓)60 万套，共有产权住房 3 万套。
也就是说，在所有新增供应里，保障性租赁住房和商品房的数量比基本是1：1.
要知道，在“十三五”规划里，广州新建的租赁住房只占新增供应总量的20%。
量大就算了，关键是，位置居然比商品房还要好！
文件有这样的表述：
这可不是说说而已，在分区目标中，广州商品住房的分布位置和保障型租赁住房的分布位置，对比起来，是这样的——
一眼望去，保障性租赁住房的位置大量集中在中心七区，而商品房反而分布在外围的增城、南沙、花都，以及黄埔、番禺两个近郊区域。
而如果去仔细研读各区的发展指引，可以看到，像黄埔区这种地处近郊，且商品住房和保障性租赁住房“双高”的区域，对于住房的空间分布，会明确强调这些：
几乎所有的区都在强调，政策性住房将布局在重点商务区域，以及轨道交通站点周边地区。
说实话，无论是中心城区，还是郊区的重点商务区域和轨交周边，都是房地产价值的高地。
如果放在以前，这些地方一定优先开发更有溢价的豪宅或者改善型住宅，但现在，这些地方居然被腾出来，做租赁住房!
为什么?
我猜，可能是因为，这些区域是没钱买车还得996的“社畜”们，依靠公共交通通勤最为便利的区域。
所以，这个新生事物出现之后，未来的楼市会是什么样子呢?
首先，房价偏高，大量人口流入的一二线城市，会更加“德国化”。
德国房地产制度有个最明显的特征：租房为主、购房为辅。
恒大研究院曾经有过一个数据，在众多典型发达经济体之中，德国住房自有率垫底，只有45%。这意味着，至少55%的人都在租房。
其次，租金的涨幅会被控制住。
德国的租赁市场里，私人住宅是很高的组成部分，为了控制租金，德国是有“租金地区指导价”的，如果超出指导价的20%，就会收到罚单;租金超出50%……那就要吃官司了。
而我们……反正调控急先锋深圳已经提出，要“建立房屋租赁参考价格制度，引导房屋租赁当事人合理定价，对租金水平进行合理调控”了。
就算其他区域不跟进，这么大量的保障性租赁住宅投放市场，本来也就会压制住租金上涨的步伐。
最后，楼市“刚需”可能会逐渐变成一个伪命题。
保障性租赁住房的区位和配套，会好于大部分新增的住宅，政策性住房的性质增加了租房的稳定性，不会随便涨租或者要求搬离，对于长租需求更友好。
再加上现在正在推进的打击学位房、教育均等化、租购同权……
如果这一切可以真正执行到位，不久的将来，住在保障性租赁住房里的新市民，可以做到不买房，也能让孩子接受平等的公立教育。
那么，除了丈母娘那点执念，还有什么到了点，就必须买房的必要呢？
大家都知道，中国当下经济发展和分配的底层逻辑正在改变，从“先富带动后富”转向“共同富裕”，从增速优先转向兼顾公平。
而“保障性租赁住房”的推进，大概是目前地产行业里，对于“兼顾公平”乃至“共同富裕”，最贴切的诠释了。
但是，倒也不是说就不能买房了。
保障性租赁住房有几个比较大的缺陷。
1、面积小，大部分控制在70平米以下，就算不小心超标，也超不到哪里去。
这个面积段意味着大多数租赁住房是两房，顶多是小三房，只适合单身或者二人世界，最多三口之家做过渡，如果想多生几个甚至四代同堂，面积段是远远不够的。
2、产品力受限。
前几天，广州第一个“工改租”，也就是工业用地改保障性租赁住房项目，落地了。
因为是依靠原有的工业厂房进行改造，这个项目推出的户型以精致的30平左右单间为主，网上流出的户内图片，是这样的：
软装还是很温馨的，但是作为一家人的长期居所，还是差点意思。
可以想象，未来大量的“商改租”，“工改租”物业，提供的产品，宜居性相比起商品房依然会稍微逊色一些——
他们可能是独体楼，可能没有精心设计的园林，也可能没有符合现代人居住理念的户型。
所以，年轻人以及新市民真的要在一个城市安顿下来，生根发芽，未来一定会去购置共有产权住房或者商品房。
从这个角度来看，保障性租赁住宅的大面积铺开，将利空依靠租赁收入为主要收入的公寓、利空小面积“上车盘”。
但是，真正的优质资产会更加稀缺，也会更加抢手。
比如说，地处市中心、近郊交通枢纽、有优质商业和景观资源的大型商品房小区。
比如说，设计精良、产品力足够拉开差距、圈层纯粹的大三房以及四房、五房单位。
……
如果你看中的是一二线城市的这类房子，不用怕，未来依然是稀缺资源。
最后，和大家八卦一个小料。
前几天，我们问了接近住建部门的朋友：
调控到底出尽了没有?下半年什么时候才能边际放松?
她说：别想了。
好吧。
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